Жильё в Германии: купить или снимать?

[Игорь]

Примечательно, что 4 последних места - страна бывшего соцлагеря... Интересно, это совпадение или наследие?

Скорее всего наследие. Более высокая мобильность в "западных" странах дает больше экономического роста, но при этом не имеет смысла покупать жилье до определенного времени. Новая работа может быть слишком далеко.
А у жителей бывших соцстран есть барьер -- надо иметь свое жилье.

 

[nik]

Своё жильё это как статус.

 

[Praktik]

А как считаете Вы, что же лучше? Купить или всё таки снимать?

Как верно отметил Александр Гребенников, без конкретных данных - это все дело вкуса. Своя недвижимость - это возможность сделать ремонт какой хочешь. Чужая недвижимость - возможность быстро и дешево переехать в другое место. Про переезд к новому месту работы - это уже всем понятно. Но часто бывают и другие случаи. Представьте, что сразу под собственной квартирой завелись соседи, которые двадцать раз в день курят у себя на балконе и по закону с ними ничего сделать нельзя. Представьте, что родилась пара детей и квартира стала мала. Представьте, что ребенок дорос до хорошей гимназии и ему приходится каждый день ездить туда за 50 километров полтора часа в один конец с пересадками. Представьте, что в километре от собственной квартиры вдруг открыли лагерь для беженцев... Это все истории из жизни. А что купля-продажа недвижимости так же проста, как и аренда - конечно это не так. Чего стоят одни налоги и сборы по сделке, которые в сумме с маклерскими добегают до 10% от стоимости объекта! Это же прямые, невозвратные убытки! При аренде никаких таких сборов нет.

 

[Степан Бабкин]

При аренде никаких таких сборов нет.

В смысле?! Аренда - это и есть сбор, невозвратные убытки Прожили год в аренде - вот Вам и 10% убытка от стоимости жилья.

Смотрите, вот у Вас есть 100000€. Вы купили квартиру, заплатили 10000€ налоги, сборы и всё такое прочее. Потеряли 10% от стоимости жилья. Но жильё-то у Вас есть и Вы больше не тратите на аренду. Через год эти 10000€ уже окупились.

Ну там ремонт, все дела - это всё от возраста жилья зависит, можно тоже в расходы попасть.

Но если брать новое жильё, то оно ведь никуда не денется, он Ваше. И необязательно его чуть что продавать. Ну сняли также, в другом месте, а своё сдали в аренду, если продавать неохота.

 

[Praktik]

Прожили год в аренде - вот Вам и 10% убытка от стоимости жилья.

Годовая стоимость аренды (kalt) составляет 10% от стоимости жилья? Вы верно шутите, такого не бывает Можете озвучить этот коэффициент по своей квартире?

Но жильё-то у Вас есть и Вы больше не тратите на аренду.

Конечно, вы не платите за аренду своей квартиры, но теперь вы платите взносы на ремонт дома, которые составляют процентов 20 от стоимости месячной аренды, не так ли? Если вы хотите обсуждать в стоимостном аспекте, может напишете все расходы по своей квартире (как по сделке, так и текущие), для примера?

Ну сняли также, в другом месте, а своё сдали в аренду, если продавать неохота.

Как вы считаете, какого размера налоги придется платить с дохода от сдачи в аренду собственной квартиры?

 

[Степан Бабкин]

Годовая стоимость аренды (kalt) составляет 10% от стоимости жилья?

Ну, меньше, там не 10%, пусть 5%, окупится через два года, это всё равно краткосрочная перспектива. У нас конкретно я не могу сказать, я ж не сдаю, я сам живу. Но ипотека для нас во много раз дешевле, чем аренда для соседей сверху.

но теперь вы платите взносы на ремонт дома, которые составляют процентов 20 от стоимости месячной аренды, не так ли?

А вот теперь Вы уже загнули, причём конкретно Нет, взнос на будущий ремонт дома у нас составляет 5€ в месяц. 8 квартир, итого 480€ в год откладывается. Следующий ремонт запланирован через 7 лет. Вы ж понимаете, что предсказать, сколько будет стоить ремонт через 7 лет нет никакой возможности. Но 5000€ там накопится, а хватит этого или нет - это может быть и не моя проблема через 7 лет будет.

может напишете все расходы по своей квартире (как по сделке, так и текущие), для примера?

А может Вам ещё и ключи от квартиры, где деньги лежат? (с) Остап Бендер

Смотрите, всё просто. Аренда моей квартиры в 4-5 раз дороже, чем проценты, которые я плачу по ипотеке. Если всё будет как сейчас с работой, то через 4 года я ипотеку закрою. Живу я при этом в квартире, которая по нашим запросам строилась и жизненные условия нас абсолютно устраивают.

Как вы считаете, какого размера налоги придется платить с дохода от сдачи в аренду собственной квартиры?

Вы, похоже, вообще не в курсе, как налоги в Германии платятся.

Доходы в Германии для частных лиц облагаются налогом Einkommenssteuer. При этом источник доходов не важен. То есть, будете ли Вы платить налоги и какого размера, зависит от Вашего совокупного годового дохола. При этом у семьи есть 16000€ в год, которые налогом не облагаются.

В годовой доход моей семьи нужно добавить доходы от аренды, и посчитать, сколько это будет Einkommenssteuer, за вычетом уже уплоченного Lohnsteuer и разных налоговых послаблений.

А возможностей уменьшить налоговую базу именно из-за аренды масса. Ведь если аренда - это доход, то затраты на сдачу жилья, страхование жилья, ремонт и прочее - это расход. Если человек сдаёт квартиру, но при этом платит ипотеку по ней, то он может прибавить к доходам арендную плату, но отнять выплаты по процентам банку. В общем, многие расходы можно отнять от налоговой базы, чтобы уменьшить её.

А от величины налоговой базы зависит процент Einkommenssteuer. Чем она меньше, тем меньше процент, ведь в Германии шкала налогов прогрессивная - хорошо зарабатывающие платят больше в процентах от дохода. То есть, путём списания расходов из налоговой базы можно перескочить в налоговый уровень, где процент налогов будет меньше! Тут уж дело каждого, как он сам распорядится этими возможностями.

 

[Praktik]

Степан, спасибо за содержательный ответ!

А может Вам ещё и ключи от квартиры, где деньги лежат? (с) Остап Бендер

Ну и жаль что вам неохота Такая фактическая информация могла бы оживить ваш форум, если конечно вам это нужно. А то у вас много информации в статьях, а на форуме пустовато...

взнос на будущий ремонт дома у нас составляет 5€ в месяц.
Аренда моей квартиры в 4-5 раз дороже, чем проценты, которые я плачу по ипотеке. Если всё будет как сейчас с работой, то через 4 года я ипотеку закрою.
Возможностей уменьшить налоговую базу именно из-за аренды масса.

Как говорится у классика, "дайте две!" Если не секрет, почему вы при таких шоколадных условиях не купили в ипотеку вторую квартиру под сдачу? Это же должно быть очень выгодно. Вторую ипотеку банк не прокредитует?

 

[Степан Бабкин]

Если не секрет, почему вы при таких шоколадных условиях не купили в ипотеку вторую квартиру под сдачу?

Нет, условия второго кредита конечно же могут оказаться не такими. Да и безосновательно увеличивать долговую нагрузку в период кризиса - это неразумно. Вдруг работу потеряю, что ж тогда. Из одного кредита ещё можно как-то выкрутиться.

А вот когда выплатим ипотеку, тогда уж можно и подумать про следующий этап.

 

[Степан Бабкин]

А то у вас много информации в статьях, а на форуме пустовато...

Сайт уже большой мальчик, ему 7 лет, а форум - это второй ребёнок в семье, ему только три месяца

 

[IrinaLoona]

В Германии самые благоприятные условия для съемщиков - их и выгнать-то нельзя, если даже нечем платить аренду. Но. с другой стороны. ипотека 1,9% могла бы позволить работящему бюргеру приобрести своё жильё ещё в молодости. Если приобретаемая недвижка сдана в аренду, то 75 % от «холодной» аренды (Kaltmiete) прибавляется к доходам.
Ещё плюс аренды:
В Германии, как и в России, проведение текущего ремонта — это, как правило, обязанность арендатора. Капитальный ремонт обычно делает арендодатель.
«Косметический ремонт недвижимости делает арендатор — красит стены, двери, оконные рамы, батареи, трубы, клеит обои. Помимо этого, он обязуется содержать недвижимость в ухоженном состоянии, какой она была на момент заселения. Также арендатор несет ответственность за ущерб, нанесенный недвижимости во время его проживания. Владелец же в свою очередь обязуется предоставлять арендатору недвижимость, пригодную для проживания, и несет ответственность за такие неполадки, как наличие грибка, неисправность труб, сантехники и т. д.»
И ещё:
в Германии по закону собственник может выселить арендатора только если собирается жить в квартире сам или поселить в ней родственников. При этом существуют определенные сроки: если арендатор снимал жилье менее 5 лет, то на выселение ему дается 3 месяца, от 5 до 8 лет — 6 месяцев, более 8 лет — 9 месяцев.

Кроме того, во всех странах арендодатель может посещать сдаваемое жилье лишь один или несколько раз в год, предварительно договорившись со съемщиком. В противном случае это будет считаться вторжением в частную жизнь.
В России плату нельзя повышать чаще, чем раз в год.
(Информация https://tranio.ru/germany)

 

[Taras]

А возможностей уменьшить налоговую базу именно из-за аренды масса. Ведь если аренда - это доход, то затраты на сдачу жилья, страхование жилья, ремонт и прочее - это расход. Если человек сдаёт квартиру, но при этом платит ипотеку по ней, то он может прибавить к доходам арендную плату, но отнять выплаты по процентам банку. В общем, многие расходы можно отнять от налоговой базы, чтобы уменьшить её.

А можно об этом моменте, а именно вычитании иппотечных процентов из налоговой базы, поподробнее? Их можно вычесть только в случае сдачи квартиры в аренду, или если сам в ней живешь то тоже можно? Пошерстил блог и форум, но не нашел ответа. Собственно где-то слышал что выплаты по иппотечным процентам налогами не облагаются, если да, то какова процедура, учитывается ли это при ежемесячных начислениях налогов, или же при подаче декларации о них надо заявлять и делают возврат? Может еще есть какие-то интересные моменты?

 

[Степан Бабкин]

Их можно вычесть только в случае сдачи квартиры в аренду, или если сам в ней живешь то тоже можно?

Если сам живёшь, то нельзя. По крайней мере, вот просто по причине того, что платишь ипотеку - нет, ничего не списывается. Вы взяли кредит, Ваше дело - государство тут ни при чём.

А вот если сдаёте, то тогда государство хочет обложить доход налогом, и тогда можно показать, что стоп-стоп, дохода ещё нет или уменьшить его размер.

Механизм прост. Есть цена на аренду. Есть ежемесячный взнос по ипотеке. Взнос включает в себя выплату в тело кредита (Tilgung) и плату за сам кредит - процент. От аренды отнимаем процент - получаем прибыль от аренды.

например, сдаём квартиру за 1000 евро. Платим ипотеку 1100, из них 800 в тильгунг и 300 процент (каждый месяц сумма в тело кредита немного вырастает, а процент немного уменьшается). Значит, можем декларировать в налоговую базу как доход 1000 евро от аренды и как расход 300 евро процентов банка. Только это всё за год надо посчитать, естественно. Программы для подачи налоговой декларации это умеют.

Если речь не о предпринимателе, то налоги с аренды считаются и платятся раз в год при подаче декларации.

 

[Карина]

Добрый вечер! есть ли у кого-нибудь опыт покупки и сдачи жилья в аренду? какие подводные камни? какая доходность в среднем? как с налогообложением? и т.д.

 

[Сергей_ИТКиев]

А может Вам ещё и ключи от квартиры, где деньги лежат? (с) Остап Бендер

А разве это в Германии не публичная информация? Кто и чего за сколько купил и сколько платит по счетам коммунальным? (в худшем случае косвенно через налоги посмотреть).

 

[Сергей_ИТКиев]

Кстати че зашел то сюда - мне всегда казалось что Степан с женой купили дом, а оказывается квартиру ) это моя жена высмотрела). у меня кризис восприятия после этого начался - потому что квартира в пригороде? лучше дом! ну и я ж украинец - мне и щоб лісочок і ставочок і садочок з хрущами!

 

[Степан Бабкин]

лучше дом!

У каждого своё понятие о "лучше". Кому-то лучше дом, я не возражаю. Дом стоит в нашем городишке от полляма, я как-то пока что не горю особым желанием. Квартира доступнее и лично нам вполне по душе.

 

[Сергей_ИТКиев]

Дом стоит в нашем городишке от полляма, я как-то пока что не горю особым желанием. Квартира доступнее и лично нам вполне по душе.

Хм, посмотрел по BW дома стоят 2хх К евро 150квадратов.
Но никто ж не признается за сколькр квартиру купил. С учетом того, что на русский капитал строится в том числе недвига в Германии сделка видимо была выгодна!

 

[Степан Бабкин]

Хм, посмотрел по BW дома стоят 2хх К евро 150квадратов.

По BW... У нас тут в 6 км дома в 4 раза дешевле Место спецефическое, есть один хаааароший работодатель

 

[Сергей_ИТКиев]

есть один хаааароший работодатель

Газпром чтоли?
А если серьезно то вот именно вопрос

в 6 км дома в 4 раза дешевле

я когда придет время собираюсь обсудить, пока рано еще чето обсуждать на эту тему. Хотя, разве что с позиций аренды полдома\дома вс квартиры в городе.

 

[Юсси Ватанен]

По BW... У нас тут в 6 км дома в 4 раза дешевле Место спецефическое, есть один хаааароший работодатель

6км,да лучше дом купить и машину плюс на велике 6км проехать не грех.
п.с. САП че ли