ImmoSave - консультанты по поиску недвижимости в Германии

[Степан Бабкин]

Если вас интересует недвижимость на территории Германии, как капиталовлажение с целью получения стабильной ежемесячной прибыли или покупка с целью собственного пользования, но у вас возникают многочисленные вопросы на эту тему, то вы можете задавать их на этом форуме.

Консультанты фирмы ImmoSave Consulting поделятся своими соображениями, помогут разобраться в различных аспектах владения недвижимостью в Германии.

 

[Юсси Ватанен]

отличная тема
Вот просматриваю предложения по покупке дома. Дома в проекте,но смущает стоимость 140-200 тыщ. возле Берлина. Терзают смутные сомнения что это дома как в штатах: если не каркас обитый гипсокартоном,то какая-то погремушка с ужасной шумоизоляцией. Может подскажете дадут ли какую-то документацию по используемым материалам по требованию или пошлют с формулировкой "не нравится - не бери"?
спасибо.

 

[immosave]

По поводу шумоизоляции, советуем запросить документацию под названием (Schallschutzausweis)- если конечно таковая на этом проекте предусмотрена, а по используемым материалам - описание объекта строительства (Baubeschreibung). Наличии документации зависит от этапа строительства. Разрешению на строительство (Baugenehmigung) должно прилагаться описание объекта строительства. Если поймут что Вы заинтересованны отказать не должны.

 

[immosave]

Хотим представить Вам некоторые инвестиционные предложения на рынке Штутгарта, на наш взгляд, имеющие потенциал как частное капиталовложение с рентабельностью от 4 % год.

 

[immosave]

#спросиimmosave: ...

 

[immosave]

...задавайте вопросы.

 

[immosave]

 

[Andreas Spiegel]

Расскажите, если не сложно, про покупку дома (Mehrfamilienhaus) кредит. Знаю, что Bausparvertrag тут как бы не актуален. Ну и если не секрет, то в каких регионах, или может есть общая закономерность при выборе, имеет смысл на подобную недвижимость.
Буду благодарен, если просветите на тему, хотя бы списком, какие затраты несет владелец такого дома при его эксплуатации? Т.е. какие могут быть статьи расхода и как их учесть при просчете целесообразности такой покупки и таких инвестиций.
В идеале хочется дом на 6-10 квартир, в кредит при 10-20% собственного капитала на срок 10-15 лет, чтобы аренда сама обслуживала этот самый кредит, ну может с небольшими "довложениями" из бюджета семьи.

 

[Svetlana]

Andreas Spiegel
Вы имеете в виду т. наз. доходный дом?

 

[immosave]

Добрый день!

Если Вы собираетесь купить и содержать многоквартирный дом, то на вопрос - имеет ли это смысл, ответить однозначно сложно, не ознакомившись в первую очередь с находящейся в наличии документацией и не просчитав заранее инвестиционные параметры объекта. Правило минимум - чистый доход от дома (при учёте расходов по эксплуатации) покрывает затраты на кредит.

Где инвестировать в такого рода недвижимость? Здесь конечно на первом месте стоят большие города Германии БИГ 7, такие как Берлин, Гамбург, Мюнхен, Штутгарт, Кёлн, Дюселдорф и т.д. Это то, что касается географического макро положения предполагаемого к покупке объекта.
Благополучное микро положение (конкретный район города) можно определить проанализировав такие факторы как наличие транспортной инфраструктуры, прод. магазинов, мед. обслуживания, учебных заведений и т.д. (по индивидуальным потребностям).

По поводу текущих расходов по эксплуатации и содержанию рассчитывайте в среднем на 20-25 % от год. дохода объекта. Список затрат очень индивидуален и зависит от состояния объекта и вашей инвестиционной стратегии.

Кредит тоже вещь очень индивидуальная. Как правило классический вариант это аннуитетные займы (так интернет переводчик перевёл) Anniutätsdarlehen.

Пока всё. Но тема, как понимаете очень многогранна и сложна. Надеемся смогли Вам немного помочь.

 

[Сергей_ИТКиев]

Подскажите пожалуйста по покупке недвижимости (дома) в кредит.
Какие есть (если есть и регламентировано) варианты в годах по ипотеке и каковы проценты и как будут меняться (я так понимаю что расти) проценты в случае досрочного погашения ипотеки.
Второй вопрос существуют ли понятия в Германии рассрочки и вложения денег в неджвижимость на этапе ее строительства (тоесть ожидаемо меньше затраты и я так понимаю что это уже варианты квартиры или некого подобия котеджного поселка). Если можно подскажите по-немецки термины соответствующие. Кстати неплохо было бы также и упомянуть какие (если есть) налоги на недвижимость - ту в которой непосредственно живешь и ту которую сдаешь (если есть разница).

 

[Степан Бабкин]

Какивы есть (если есть и регламентировано) в годах по ипотеке и каковы проценты и как будут меняться (я так понимаю что расти) проценты в случае досрочного погашения ипотеки.

Про это на сайте есть

 

[Сергей_ИТКиев]

Про это на сайте есть

не совсем.
Обычно тема досрочного погашения кредитных обязательств нигде не раскрыта и примерно как у нас подается "дык это ж благо" и мало кто показывает что при этом увеличиваются проценты.
Аналогично никто не показывает пути "сэкономить" не покупая платя "полную" стоимость а именно пути инвестирования, боясь что хлеб отберут, но хлеб -это варианты, а пути - это лишь направления.

 

[Степан Бабкин]

тема досрочного погашения кредитных обязательств нигде не раскрыта

А как её раскрыть, если в каждом банке и даже в каждом конкретном контракте эти условия могут быть различными?

Мы в этом году помимо ежемесячных платежей и ежегодного дополнительного взноса делали ещё один дополнительный взнос по ипотеке в размере более 5% от кредита.

В банке посчитали проценты, которые они получили бы, если бы мы не вносили эти деньги раньше, чем положено по контракту. Получилось около 17% от вносимой суммы пришлось доплатить сверху. Что мы и сделали.

Если Вы уже заключили ипотеку, то обычно неважно, срочно Вы гасите кредит или досрочно - проценты, которые банк планировал получить, он получит, а если договором предусморены штрафы, то и их взыщет.

В то же время я лично знаю людей, которым банк присылал письмо, типа, если погасите задолженность до такого-то срока в таком-то размере, то мы простим часть процентов.

В общем, это всё индивидуально.

 

[Сергей_ИТКиев]

В банке посчитали проценты, которые они получили бы, если бы мы не вносили эти деньги раньше, чем положено по контракту. Получилось около 17% от вносимой суммы пришлось доплатить сверху. Что мы и сделали.

Вот это как раз важный момент о котором все рассказчики что "а за бугром процент по ипотеке ниже" забывают рассказать! Выхлоп банкира примерно одинаков везде - что у нас меньший срок но выше проценты что "забугром" где больший! Срок но меньше процент.
Именно нюансы "дьявол кроется в деталях" важны.
Как это описать цель должна быть - доступность жилья (в собственность) и ходы-выходы, тоесть аналитика рынка недвижимости + сопутствующих фин моментов.
А по простому - да даже то что на форуме сказано уже неплохое дополнение к статье! А если бы это еще было сказано по паре примеров кроме вашего да еще и сгруппировано по банкам или землям или средним раскладам то вобще была бы красота! Думаю что подобное должно быть на профильных порталах по недвиге на немецком, но поскольку такие не знаю и не читаю, то не уверен доконца, по нашему рынку такие материалы есть.

 

[Andreas Spiegel]

Andreas Spiegel
Вы имеете в виду т. наз. доходный дом?

Да, на русский его и так переводят. Но я заметил некотоую легкую(видимо только для меня) непонятку. Если брать порталы недвижимости(скаут, иммобилиен и т.д.), то есть категория Mehrfamilienhaus, а есть Gewerbehaus(или как-то так, т.е. именно доходный дом).
По второму варианту его переподносят именно как товар для инвестиций. Там и раскладка дана, кто и как заселен(в общем), какой доход от дома и т.п. информация именно для инвестора. В первом же варианте такая информация либо скупее расписана, либо не подается вообще.

Но в целом идея на "когда будет много денег" такая: купить дом с несколькими квартирами, жить в одной из них или нет, не суть, и потихоньку продолжая вкалывай "на дядю" через 10-20 лет заиметь небольшой активчик(если пассивчиком не станет) на старости лет. Т.к. имея в лучшем случае 25-30 лет стажа в Германии, даже при весьма хороших соц. выплатах по фондам и государству, я вряд ли смогу такой пенсией обеспечить прежний или просто нормальный уровень жизни.

 

[immosave]

Вот это как раз важный момент о котором все рассказчики что "а за бугром процент по ипотеке ниже" забывают рассказать! Выхлоп банкира примерно одинаков везде - что у нас меньший срок но выше проценты что "забугром" где больший! Срок но меньше процент.
Именно нюансы "дьявол кроется в деталях" важны.
Как это описать цель должна быть - доступность жилья (в собственность) и ходы-выходы, тоесть аналитика рынка недвижимости + сопутствующих фин моментов.
А по простому - да даже то что на форуме сказано уже неплохое дополнение к статье! А если бы это еще было сказано по паре примеров кроме вашего да еще и сгруппировано по банкам или землям или средним раскладам то вобще была бы красота! Думаю что подобное должно быть на профильных порталах по недвиге на немецком, но поскольку такие не знаю и не читаю, то не уверен доконца, по нашему рынку такие материалы есть.

Такой раскрытой информации к сожалению не встречал и думаю будет что-то похожее трудно найти. Да и представить себе сложно как это должно выглядеть? Банк никогда в жизни не будет так вот в общем что-то опубликовывать или себя сравнивать с другими банками. Я с такой практикой не знаком. Средний процент + срок кредита + варианты досрочного погашения можно получить по первому запросу (лучше как минимум из 3 банков) А дальше зависит от Ваших доходов, гарантий, кредитной истории - рейтинга и т.д. А там сравнивайте и подгоняйте под себя. Пока никто торговаться не запретил, даже с банком.

 

[immosave]

Да, на русский его и так переводят. Но я заметил некотоую легкую(видимо только для меня) непонятку. Если брать порталы недвижимости(скаут, иммобилиен и т.д.), то есть категория Mehrfamilienhaus, а есть Gewerbehaus(или как-то так, т.е. именно доходный дом).
По второму варианту его переподносят именно как товар для инвестиций. Там и раскладка дана, кто и как заселен(в общем), какой доход от дома и т.п. информация именно для инвестора. В первом же варианте такая информация либо скупее расписана, либо не подается вообще.

Но в целом идея на "когда будет много денег" такая: купить дом с несколькими квартирами, жить в одной из них или нет, не суть, и потихоньку продолжая вкалывай "на дядю" через 10-20 лет заиметь небольшой активчик(если пассивчиком не станет) на старости лет. Т.к. имея в лучшем случае 25-30 лет стажа в Германии, даже при весьма хороших соц. выплатах по фондам и государству, я вряд ли смогу такой пенсией обеспечить прежний или просто нормальный уровень жизни.

Посмотрите под терминами Zinshaus, Mietshaus, Renditehaus. Mehrfamilienhaus-это просто жилой многоквартирный дом и на поисковых порталах менее употребляем.

Ваша идея с покупкой дома или квартир для сдачи в аренду близка многим живущим в Германии и уже поколениями. Так называемая дополнительная текущая пенсия + сколоченный за годы капитал (руками арендатора) может обеспечить Вам неплохую старость, но и может Вас оставить голым если не повезёт и проинвестируете по незнанию не в тот объект.

 

[immosave]

Подскажите пожалуйста по покупке недвижимости (дома) в кредит.
Какие есть (если есть и регламентировано) варианты в годах по ипотеке и каковы проценты и как будут меняться (я так понимаю что расти) проценты в случае досрочного погашения ипотеки.
Второй вопрос существуют ли понятия в Германии рассрочки и вложения денег в неджвижимость на этапе ее строительства (тоесть ожидаемо меньше затраты и я так понимаю что это уже варианты квартиры или некого подобия котеджного поселка). Если можно подскажите по-немецки термины соответствующие. Кстати неплохо было бы также и упомянуть какие (если есть) налоги на недвижимость - ту в которой непосредственно живешь и ту которую сдаешь (если есть разница).

"Кстати неплохо было бы также и упомянуть какие (если есть) налоги на недвижимость - ту в которой непосредственно живешь и ту которую сдаешь (если есть разница)."

Hалоги на недвижимость - живёшь сам или сдаёшь разницы нет:
Налог при покупкe недвижимости => Grunderwerbsteuer: 3,5% - 6% (зависит от региона / федеральной земли Германии)
Ежегодный налог на недвижимость для владельца => Grundsteuer (сумма вычисленная "городoм" где находится участок земли). Тут арифметика сложная и зависит так же от региона местоположения земли. (Gemeinde).

 

[Andreas Spiegel]

Так называемая дополнительная текущая пенсия + сколоченный за годы капитал (руками арендатора) может обеспечить Вам неплохую старость, но и может Вас оставить голым если не повезёт и проинвестируете по незнанию не в тот объект.

Так вот потихоньку и узнаю. Правда все это пока в перспективе. Мне важен было узнать в принципе правильно ли я думаю, или этот поезд уехал давно и с теми, кто приехал в Германию задолго до меня.