Налоги в Германии на доход от недвижимости в странах ЕС

[Veronika2020]

Добрый день
С прошлого года живем в Германии. Не можем однозначно понять один момент по налогообложению. Везде много информации как списать налоги и получить компенсацию.У меня немного иной вопрос. В другой стране ЕС есть недвижимость, которая сдается в аренду. И тут мнение налоговых консультантов разделились. Одни указывают, что так как внутри ЕС есть соглашение об избежании двойного налогообложения, то такие доходы не облагаются доп. налогами, и более того могут вообще не отражаться в декларации, если речь идет о территории ЕС. Другие говорят, что все равно обязательно нужно указывать в декларации и это будет влиять на общую ставку подоходного налога по итогу года. Однако, по сути, мы налоги все платим по месту нахождения объекта.
Также возник параллельно еще один вопрос. Если ты прибегаешь к услугам налогового консультанта и он сам составляет и отправляет декларацию, то мы как бы снимаем с себя ответственность? Мы предоставляем ему все документы, а он решает что имеет значение, а что нет. Либо же, консультант в любой момент, в случае чего, может сказать, что мне была предоставлена не вся информация и т. д. и переложить ответственность на клиента.
Заранее всем спасибо за ответы

 

[Kutlin Denis]

По месту постоянного нахождения (Германия) гражданина (вы) подается декларация обо ВСЕХ дохода, независимо от места и источника их получения.
Если с части доходов налог был уплачен в иной стране, подаются соответствующие документы вместе с декларацией. Налоговая инспекция определяет должно ли с этой части быть что-то уплачено в Германии или нет (в частности, если действует договор отсутствия двойного налогообложения). Однако, в любом случае, налоговая ставка считается исходя из ВСЕХ доходов.

Про ответственность ничего не скажу - не знаю.

 

[Veronika2020]

Спасибо за ответ. А, к примеру, если я продам эту недвижимость, и оплачу все необходимые налоги по месту ее нахождения, то в Германии будет ли это рассматриваться как доход и тоже облагаться налогом. Или если разницы между покупкой продажей не было, то и дохода нет?

 

[Kutlin Denis]

Доходом это будет являться однозначно. А вот облагается он налогом или нет я затруднюсь ответить.

 

[Boris]

если разницы между покупкой продажей не было, то и дохода нет?

нет дохода, конечно. Какой может быть доход если вы купили за 100 и продали за 100?
Иначе бы с любой продажи любой б.у. вещи пришлось бы платить. Это абсурд просто.
Даже при положительной разнице может иметь значение сколько лет недвижимость была в собственности и как использовалась.
Тут надо смотреть на законы страны где недвижимость находится.

 

[Kutlin Denis]

@Boris вы меня неприятно удивляете. Доход это, грубо говоря, сколько вам дал покупатель. В вашем примере - 100. Разница между полученным и вашим затратами - прибыль. В вашем примере 0. В налоговом законодательстве есть понятие "не облагаемые налогом доходы". Например, в РФ, если налоговый резидент продает недвижимость, которая была в его собственности более пяти лет, то доход (независимо от прибыли) налогом не облагается. Но от этого не перестает быть налогом.

 

[kaite]

В России всё-таки прибыль от продажи квартиры, которая в собственности менее 5 лет, налогом не облагается. Личный практический опыт "обложения налогом" именно прибыли при сроке владения менее 5 лет.

 

[Степан Бабкин]

Доход это, грубо говоря, сколько вам дал покупатель.

Налогооблагаемый доход в случае продажи недвижимости - это стоимость жилья минус расходы по приобретению и другие учитываемые расходы. В РФ тоже.

 

[Kutlin Denis]

В России всё-таки прибыль

В России вообще в двух предложениях не объяснить. На какую-то недвижимость 5 лет, на какую-то 3 года. Зависит от даты вступления во владения. И ещё какие-то условия есть.

Налогооблагаемый доход

Я и говорю, что доход это одно, а налогооблагаемая сумма (минус не облагаемые доходом налоги) это другое.
Доход нужно декларировать весь.
А какой будет налог...

 

[Veronika2020]

По таким вопросам всегда много нюансов. Тяжело посчитать самому, особенно если было несколько собственников и т. д. Поэтому мы и обратились к налоговому консультанту. Но, уже после подачи декларации я начала понимать, что ряд моментов, на взгляд обывателя, упущен или указан не совсем корректно. Но ведь у консультанта есть лицензия на работу и своя зона ответственности за заполненную декларацию. Можно ли считать, что мы снимаем, как бы, с себя ответственность работая с консультантом. Ведь мы не можем знать все и полагаемся на компетентность специалиста. Не идти же к другому консультанту, оплачивать по второму разу услуги и подавать дополнение к декларации. Хотели сделать все как лучше, обратившись к специалисту, но поняла, что и в Германии надеяться можно только на себя.

 

[kaite]

В России вообще в двух предложениях не объяснить. На какую-то недвижимость 5 лет, на какую-то 3 года. Зависит от даты вступления во владения. И ещё какие-то условия есть.


Я и говорю, что доход это одно, а налогооблагаемая сумма (минус не облагаемые доходом налоги) это другое.
Доход нужно декларировать весь.
А какой будет налог...

Я там накосячила, должно быть - более 5 лет, не общается налогом, а менее, соответственно - облагается. Там ещё год приобретения роль играл, но теперь уже не играет, недвижимость, приобретенная до 2014, уже так и так более 5 лет в собственности.

 

[Boris]

@Boris вы меня неприятно удивляете.

А вы меня
см вот тут: Налоги в Германии на доход от недвижимости в странах ЕС

 

[Boris]

Еще раз "Рация - на бронепоезде! "
Доход - это РАЗНИЦА между выручкой от продажи и затратами.
Для квартиры это справедливо так же, как и для велосипеда или пивной кружки.

 

[Boris]

Доход это, грубо говоря, сколько вам дал покупатель

Вот вы завтра продадите машину.
Разумеется дешевле чем купили.
По вашему - это доход?
И вам пересчитают налоги в связи с тем что сумма дохода увеличилась, даже не смотря на то, что не возьмут налог
собственно с суммы продажи?

 

[Kutlin Denis]

Прибыль
Доход

см вот тут: Налоги в Германии на доход от недвижимости в странах ЕС

Ключевое слово "налогооблагаемый".

Доход - это РАЗНИЦА между выручкой от продажи и затратами

Это прибыль - ссылки выше

По вашему - это доход?

Разумеется. Ссылка на определение выше.

пересчитают налоги

Я не знаю как именно в Германии считается налоговая ставка. От полной суммы дохода, или от суммы дохода подлежащего налогообложению. Поэтому я не могу ответить как она (ставка) изменится, если в годовом доходе физ.лица появятся не облагаемые налогом доходы.

 

[Veronika2020]

Все это мудрено понять. Поэтому и спрашивала об ответственности налогового консультанта. Есть она все таки или нет? Иначе за что он получает деньги.

 

[Boris]

Ключевое слово "налогооблагаемый".

именно!

 

[Степан Бабкин]

Есть она все таки или нет? Иначе за что он получает деньги.

Есть в рамках тех услуг о которых договорились. Если речь о декларации доходов правильной, он обязан всё сделать без ошибок.