🔞Чужие грабли свой лоб не почешут (покупка дома, переезд и как НЕ надо делать) (⚠️особо эмоциональным не читать)

[Cartagena]

Часть 4.
"Чувство дома".
Дом, который мы решили посмотреть, пока раздумывали над снизившейся ценой дома в Neckarzimmern, расположен в Lambrecht (Pfalz). И в принципе вообще не должен был попасть в нашу выборку, потому что энергоэффективность у него где-то между F и G. Но то ли настройки фильтра слетели, то ли сначала при объявлении выставили другой класс энергоэффективности, а потом поменяли, - в общем, алерт засветился в поп-апе иммоскаута.
По фото и по описанию дом понравился. Откликнулись маклеры быстро, мы получили Exposé, и нам там тоже в целом все понравилось.
17.06 мы поехали на смотрины. Желающих было - хоть отбавляй. Мы приехали немного раньше назначенного времени, из дома выходила пара с детьми, и после нас тоже уже ждали люди, и когда мы, осмотревшись немного в городке, вернулись через полчаса, чтоб сделать фото дома снаружи (показать детям), там тоже велся просмотр.
Оно и понятно. Стоимость в 297.000 евро за дом 197 кв.м жилой площади, с камином, с участком 8 соток, с двумя гаражами, и в таком месте, что младшая школа и реаль-шуле в пешей доступности (гимназии в соседнем Neustadt an der Weinstraße, 5 минут любым транспортом), так же как и магазины - Edeka, Aldi, Netto, плюс очень живописная природа, выход с участка в лес, улица только что отремонтирована и вымощена плиткой...
Мне кажется, что я была зачарована этим домом. На первом просмотре он почему-то показался даже больше, чем есть.
Видно было, что в нем начали, но не закончили делать ремонт (по документам из крупного - менялась электроразводка и дымоход), и что дом просит немного любви, но в целом все "не срочно" и можно делать, когда уже живешь. Кухня старая, ровесница самого дома (дома 1975 г постройки), но с плюс-минус современным оборудованием. Ванные комнаты, конечно, тоже в духе "того времени", зато обе с дневным светом и с душевыми кабинами. Подвал - ну, по сравнению с теми, что мы видели, очень даже ухоженный. И есть потенциал использовать помещения как отдельную квартиру - в одной комнате сделана разводка для кухни, в другом помещении сделана разводка для ванной комнаты, ну и собственно еще большое помещение с выходом на террасу.
Плюс мастерская, помещение с котлом, комната для хранения.
Котел газовый (да, вы сейчас почувствовали нашу боль).
Участок - на склоне. Почти заброшен. За ним не следили и жаркое засушливое лето прибило на нем почти все живое. Прямо посреди участка, между деревьев стоял курятник, большой и добротно сделанный. Маклер его прямо отрекомендовал, что вот, мол, можнл птиц держать, а можно как вольер для собаки использовать... С курятником этим потом, кстати, вышла очень интересная история, дальше немного расскажу.
Владельцы - французы - продавали дом после 4 лет владения, тк решили вернуться в Эльзас.
Увы, поскольку претендентов на дом было очень много, маклер честно сказала, что торг может идти разве что "вверх".
Мы поморщили лоб и предложили 305.000. И реально радовались, как дети, когда наше предложение "выиграло". Хотя ретроспективно мне кажется, что можно было предожить и поменьше. Хотя, кто знает...

В соседнем Linderberg, кстати, дом схожей планировки и в похожем состоянии продавался за 397.000.

Немного фото покажу
Посмотреть вложение 12711Посмотреть вложение 12712Посмотреть вложение 12713Посмотреть вложение 12714Посмотреть вложение 12715Посмотреть вложение 12718Посмотреть вложение 12720Посмотреть вложение 12719Посмотреть вложение 12716Посмотреть вложение 12717

Классная лестница на предпоследней фотографии, компактная. Но наверное, мебель сложно заносить будет.

 

[Cartagena]

Да, ребят, я знаю, что я пишу медленно

Вообще не медленно. По два раза в день и с картинками! С вашими-то ограничениями. Вообще отлично.

 

[Удаленный 5203]

Классная лестница на предпоследней фотографии, компактная. Но наверное, мебель сложно заносить будет.

Это не единственная лестница.
Эта просто винтовая из гостинной в кабинет. Есть и обычная.

 

[Romantomsk]

Часть 4.
"Чувство дома".
Дом, который мы решили посмотреть, пока раздумывали над снизившейся ценой дома в Neckarzimmern, расположен в Lambrecht (Pfalz). И в принципе вообще не должен был попасть в нашу выборку, потому что энергоэффективность у него где-то между F и G. Но то ли настройки фильтра слетели, то ли сначала при объявлении выставили другой класс энергоэффективности, а потом поменяли, - в общем, алерт засветился в поп-апе иммоскаута.
По фото и по описанию дом понравился. Откликнулись маклеры быстро, мы получили Exposé, и нам там тоже в целом все понравилось.
17.06 мы поехали на смотрины. Желающих было - хоть отбавляй. Мы приехали немного раньше назначенного времени, из дома выходила пара с детьми, и после нас тоже уже ждали люди, и когда мы, осмотревшись немного в городке, вернулись через полчаса, чтоб сделать фото дома снаружи (показать детям), там тоже велся просмотр.
Оно и понятно. Стоимость в 297.000 евро за дом 197 кв.м жилой площади, с камином, с участком 8 соток, с двумя гаражами, и в таком месте, что младшая школа и реаль-шуле в пешей доступности (гимназии в соседнем Neustadt an der Weinstraße, 5 минут любым транспортом), так же как и магазины - Edeka, Aldi, Netto, плюс очень живописная природа, выход с участка в лес, улица только что отремонтирована и вымощена плиткой...
Мне кажется, что я была зачарована этим домом. На первом просмотре он почему-то показался даже больше, чем есть.
Видно было, что в нем начали, но не закончили делать ремонт (по документам из крупного - менялась электроразводка и дымоход), и что дом просит немного любви, но в целом все "не срочно" и можно делать, когда уже живешь. Кухня старая, ровесница самого дома (дома 1975 г постройки), но с плюс-минус современным оборудованием. Ванные комнаты, конечно, тоже в духе "того времени", зато обе с дневным светом и с душевыми кабинами. Подвал - ну, по сравнению с теми, что мы видели, очень даже ухоженный. И есть потенциал использовать помещения как отдельную квартиру - в одной комнате сделана разводка для кухни, в другом помещении сделана разводка для ванной комнаты, ну и собственно еще большое помещение с выходом на террасу.
Плюс мастерская, помещение с котлом, комната для хранения.
Котел газовый (да, вы сейчас почувствовали нашу боль).
Участок - на склоне. Почти заброшен. За ним не следили и жаркое засушливое лето прибило на нем почти все живое. Прямо посреди участка, между деревьев стоял курятник, большой и добротно сделанный. Маклер его прямо отрекомендовал, что вот, мол, можнл птиц держать, а можно как вольер для собаки использовать... С курятником этим потом, кстати, вышла очень интересная история, дальше немного расскажу.
Владельцы - французы - продавали дом после 4 лет владения, тк решили вернуться в Эльзас.
Увы, поскольку претендентов на дом было очень много, маклер честно сказала, что торг может идти разве что "вверх".
Мы поморщили лоб и предложили 305.000. И реально радовались, как дети, когда наше предложение "выиграло". Хотя ретроспективно мне кажется, что можно было предожить и поменьше. Хотя, кто знает...

В соседнем Linderberg, кстати, дом схожей планировки и в похожем состоянии продавался за 397.000.

Немного фото покажу
Посмотреть вложение 12711Посмотреть вложение 12712Посмотреть вложение 12713Посмотреть вложение 12714Посмотреть вложение 12715Посмотреть вложение 12718Посмотреть вложение 12720Посмотреть вложение 12719Посмотреть вложение 12716Посмотреть вложение 12717

Так в итоге этот дом и был куплен? Просто предложить самую высокую цену и купить дом это не всегда означает одно и то же. Если да, то поздравляю. Но ремонта конечно требует дом. Причем по себе знаю, что это надолго блин😔. Я до сих пор мастерскую не доделал...а ещё были планы на гараж, а ещё оказывается надо будет комнату на втором этаже тоже делать с перегородкой и дверью...в общем я в печали и задумался достаточно серьезно о смене работы...

 

[Удаленный 5203]

Так в итоге этот дом и был куплен?

Забегая вперед - да, он и был куплен, но это было что-то слвсем не просто, и здесь начинается часть "как не надо". Впрочем, думаю, она начинается с момента торга вверх, но каждый задним умом крепок...

 

[Удаленный 5203]

Пока Макс спит, продолжу.
Часть 5. "Ипотечное рабство"

Значит, тайминг у нас вышел немного бешеный, просмотр дома был 17 июня, подтверждение, что с нами будут заключать сделку, пришло 21 июня. И сразу же назначена встреча у нотариуса на 4 июля. До этого нужно было получить одобрение ипотеки и так далее и тому подобное.
Здесь наша ошибка номер раз - вместо того, чтобы вернуться к форумной команде, имея информацию, что будут деньги от SAP, мы продолжили с тем товарищем, который нам про ссуду от SAP рассказал. Во-первых, потому что родственник знакомой приятеля, во-вторых, моему совестливому мужу было типа неудобно идти куда-то еще, после того, как человек помог. Неудобно штаны через голову надевать, а не вот это все, ну да ладно, тем более, что условия, вроде, были ок.
В итоге у нас та самая дурная схема, ранее обсуждавшаяся на форуме, что часть кредита у нас от KfW, часть - от банка Wüstenrot (ипотека без погашения), и часть денег вместо погашения идет в Bausparvertrag.
Что запрашивалось у банка:
305 000 на дом, 20 000 на модернизацию (модернизация была условием получения кредита), 33 000 - на оформление покупки, минус 45 000 своих денег, итого 313 000.
Что банк одобрил - 299 000.
Возник дефицит 14 000. Казалось бы - ну ок, модернизацию как-нибудь потом своими силами, но банку "почему-то" нужны были доказательства наличия этих 13 000.
И здесь, вместо того, чтобы пойти и поискать другой банк (обратиться к форумной команде), который оценит дом нормально, мы сделали еще одну глупость - взяли навязанный кредит на 10 лет, на сумму 35000 (почему не 13?.. Потому что SAP перечислил бы денег на счет только после получения копии договора от нотариуса, и то - в следующем календарном месяце, и хотелось немного перестраховаться, тк своих "свободных" было на оплату нотариуса и маклера, все прочее шло уже "сверху").
На самом деле, это оказалось к лучшему, потому что дальше сюрпризы посыпались, как из рога изобилия.
Например, окончательный ипотечный договор включал в себя обязательную страховку (но это мелочь), и, кроме прочего, гласил, что 20 000 на модернизацию они переведут двумя траншами, когда мы эту самую модернизацию покажем (то есть перечислят нае 299 000, а 279 000). В общем, если б не перестраховка, мы бы влипли. Хотя, может, если бы не перестраховка, то мы пошли бы в более адекватное место, если честно...
А тогда казалось, что все, выхода нет, мы в тупике, надо как-то крутиться сейчас, иначе все сорвется, все пропало.

Кому интересно, какие проценты мы платим, - у нас в итоге 3.2% KfW, и 3.4% Wüstenrot.

Кстати, я понимаю, что мы сильно где-то ступили, где-то "повелись" и вообщк не шибко умно все сделали, потому и пишу как есть, чтоб другие на те же грабли не наступали, хотя - см название темы

 

[fiva]

Все что ни делается - все к лучшему! Спасибо за подробности

 

[fiva]

Такой маленький вопрос, это получается банк оценил дом в 279 тыс?

 

[Удаленный 5203]

Такой маленький вопрос, это получается банк оценил дом в 279 тыс?

Формально в бумаге было написано 299 000, но да, выяснилось, что это включает модернизацию. То есть да, в его нынешнем состочнии банк оценил в 279 тысяч, что бред адский, конечно, - за такие деньги можно купить реально что дом в состоянии, как в части 1.

 

[Удаленный 5203]

С этой оценкой, кстати, все было совсем уж странно. Потому что оценщик приходил от третьей компании (типа независимой) уже После (!) утверженной банковской оценки. Как нам объяснили в банке - по закону требуется независимая оценка. Как оценивал сам банк - в душе не представляю, никто до этого не звонил ни нам, ни маклеру, чтоб посмотреть участок и дом. Независимый оценщик звонил, договаривался и приходил, но это было уже сильно позже, 8 июля, то есть после подписания договора купли-продажи у нотариуса.

 

[Юсси Ватанен]

Формально в бумаге было написано 299 000, но да, выяснилось, что это включает модернизацию. То есть да, в его нынешнем состочнии банк оценил в 279 тысяч, что бред адский, конечно, - за такие деньги можно купить реально что дом в состоянии, как в части 1.

В чем бред? За него хотели 297, банк оценил дешевле,т.е. за цену, за которую они его смогут спихнуть в случае чего. И да, это не сумма оценки рыночной, а сколько они рискнули вам дать на него: мне на квартиру дали >100% при цене 379к ее оценили что-то около 280к

 

[Удаленный 5203]

мне на квартиру дали >100% при цене 379к ее оценили что-то около 280к

Не очень поняла это предложение, если честно.
Да понятно, что банк оценивает, снижая свои риски, просто они ж даже не выезжали сюда, а что там независимые оценщики насчитали, я даже и не знаю.

 

[Юсси Ватанен]

Не очень поняла это предложение, если честно.
Да понятно, что банк оценивает, снижая свои риски, просто они ж даже не выезжали сюда, а что там независимые оценщики насчитали, я даже и не знаю.

Квартира стоила 379к
Банк дал 419к кредита, а оценил ее около 280к

 

[Удаленный 5203]

Квартира стоила 379к
Банк дал 419к кредита, а оценил ее около 280к

Но при этом 419 к кредита дал.

 

[Юсси Ватанен]

Но при этом 419 к кредита дал.

Угу, вернее даже так: надо было 429к, у нас было 10к, банк дал 419 и попросили внести наши 10к

 

[Удаленный 5203]

Угу, вернее даже так: надо было 429к, у нас было 10к, банк дал 419 и попросили внести наши 10к

Ну вот, а у нас такая вот фигня получилась. =(

 

[Romantomsk]

Независимый оценщик звонил, договаривался и приходил, но это было уже сильно позже, 8 июля, то есть после подписания договора купли-продажи у нотариуса.

Я так понимаю это была не оценка, а просто подтверждение для банка, что дом действительно стоит и фото действительно этого дома. У нас также было. Банк оценил, дал кредит, а потом уже приходили и фотали дом и внутри дома.

 

[Boris]

Банк оценил, дал кредит, а потом уже приходили и фотали дом и внутри дома.

а прикин, пришли бы, а там гараж метров на 300 и внутри всякие тачки крутые и ты довольный такой

 

[fiva]

Скажите, а в Германии берут какой то задаток, который покупатель теряет если сделка сорвалась по его вине?

 

[Удаленный 5203]

Скажите, а в Германии берут какой то задаток, который покупатель теряет если сделка сорвалась по его вине?

У нас не брали. Но покупателя здесь и так как липку обдерут, не переживайте.) за нотариуса, за маклера, за смену владельца в земельной книге, и налог - все покупатель заплатит. Нотариуса, причем, оплатит в любом случае, даже если сделка не пройдет в конечном итоге.