Доход от сдачи квартиры в Германии

[Zoya]

Здравствуйте!

Подскажите, может кто-то сталкивался. Как лучше поступать?


Можно ли,если имея средства 150-170.000 евро, купить две однокомнатные квартиры в крупном (среднем) городе и одну 1-ую в пригороде-жить в ней, сдавая эти две?

По поводу месторасположения, многие, знаю, хотят на юг. И я туда же, еще может быть центр Германии смотреть.

Можно ли жить на эти деньги двум людям? Потому как с работой в Германии пока неизвестность. В расходах на жизнь постоянно экономим.

Или это только вариант пассивного дохода?

И, если, к примеру, квартиранты не смогут оплачивать жилье, будет простой?

Коммунальные платежи платят квартиранты? Я плачу за квартиру только как собственник?

Благодарю!

 

[Степан Бабкин]

Здравствуйте

Можно ли,если имея средства 150-170.000 евро, купить две однокомнатные квартиры в крупном (среднем) городе и одну 1-ую в пригороде-жить в ней, сдавая эти две?

3 квартиры на 170 тысяч - это вряд ли... Загляните на https://www.immobilienscout24.de , посмотрите цены.

Можно ли жить на эти деньги двум людям?

Со сдачи двух однокомнатных квартир Вы нее проживёте.

Потому как с работой в Германии пока неизвестность. В расходах на жизнь постоянно экономим.

У Вас уже есть вид на жительство в Германии? Я так понял, что нет. Конечно, можно на год приехать по языковым курсам, но потом всё, если доходов не будет, ВНЖ не получите. А доход от двух однушек - это не причина для получения ВНЖ, даже если он достаточный для жизни.

Или это только вариант пассивного дохода?

А почему Вы решили, что дохода? Содержание жилья подразумевает и расходы. Доход надо ещё суметь получить. Почитайте Содержание недвижимости в Германии Кроме того, за покупку жилья налог даётся. Кроме того, Вам не признают это как частную сдачу в аренду скорее всего - надо будет как фирма регистрироваться.

И, если, к примеру, квартиранты не смогут оплачивать жилье, будет простой?

Коммунальные платежи платят квартиранты? Я плачу за квартиру только как собственник?

Это слишком уж огромные вопросы. Читайте сайт, например, Предоплата за коммуналку - Nebenkosten

 

[Andreas Spiegel]

если имея средства 150-170.000 евро, купить две однокомнатные квартиры в крупном (среднем) городе и одну 1-ую в пригороде-жить в ней, сдавая эти две?

Дай Б-г в одну нормальную двушку не в Мухосранске уложиться... Для справки: друг коллеги жены недавно во Франкфурте две двушки продавал. По 1млн. евро каждая. Не самый вау район, хотя квартиры вроде прилично нафаршированные.

Можно ли жить на эти деньги двум людям?

Ну как по мне, то одиночке, ИМХО, без разницы жить в WG или в однушке. WG в среднем от 200 до 400 можно найти. Однушки не намного дороже, ну может на 20-50.
На 800 евро двоим? С арендой квартиры? Если получиться - расскажите как! Может даже уместно будет курсы свои организовать.

И, если, к примеру, квартиранты не смогут оплачивать жилье, будет простой?

Таких, как правило, выселяют. И хорошо, если они сами свалят, а не придется через суд их принудительно выселять, что может эдак на годик-два затянуться.

 

[KonstantinS]

Купить на 150-170 тыс.евро три квартиры можно. Не везде, но можно. Но жить на аренду двух из них в третьей - не получится. Это точно. Кроме налогов на доход и отчисления части аренды в хаусгельд надо будет еще оплачивать медицинскую страховку и остальны соц отчисления (Вы же будете типа самостоятельный человек, не зависящий от государства со всеми вытекающими обязательствами). Так что надо будет еще десяточек квартирок прикупить.

 

[Taras]

Уже давно все посчитано, прибыльность инвестиций в жилую недвижимость 2-4%, в исключительных случаях 5%, тоесть с 170 тыс евро можно получить не больше 8 тыс в год. А в вашем случае инвестиция будет не больше 120(так как вы еще для себя купить хотите).
Вот и подумайте, реально ли в Германии прожить на 150-250 евро в месяц на человека.

 

[Taras]

Рекомендую присмотреться к инвестициям в парковочные места в Украине/России, там, при удачном раскладе, можно расчитывать на окупаемость в 8-10%

 

[KonstantinS]

Уже давно все посчитано, прибыльность инвестиций в жилую недвижимость 2-4%, в исключительных случаях 5%, тоесть с 170 тыс евро можно получить не больше 8 тыс в год. А в вашем случае инвестиция будет не больше 120(так как вы еще для себя купить хотите).
Вот и подумайте, реально ли в Германии прожить на 150-250 евро в месяц на человека.

Ну это если безбашенно покупать первое, что попадется 2-4% Это вообще не бизнес-вариант, это убыток в чистом виде. Вдумчивый, продуманый поиск с калькулятором в руках дают результаты. В нашем случае 10% годовых, то есть срок окупаемости жилья около десяти лет. Это с учетом налогов и расходов. Но такие шнепхены не каждый день появляются и уходят в течении пары дней. Вот для себя купить квартиру сложнее, тут срок окупаемости уже может быть больше, важны другие факторы. Так что по факту при наличии четырех квартир живем в съемной с постоянным поиском собственной

 

[Степан Бабкин]

Но такие шнепхены не каждый день появляются

Есть такой перец:

Выглядит как фрик, говорит как фрик, но вообще-то айтишник, решивший серьёзно заняться недвижкой в Германии и ставший миллионером.
Вот у него очень много видосов касательно темы доходности недвижки и прочего. И он отлично знает о чём говорит. Кто справится с таким немецким - считай, прижился

 

[Taras]

В нашем случае 10% годовых

Покажите хоть для примера подобный вариант который на год можно сдать в аренду за 15% от стоимости...
Я как бы допускаю что я не все на свете знаю, но я долго просматривал этот рынок, и после вычета налогов, расходов на обслуживание, косметический ремонт (хотя б раз в 10 лет) и прочего, больше 5% никак не видел.

Но даже если допустить чудо в 10%, то вам всеравно двоим придется жить на тысячу в месяц ... я б так не смог.
Тем более что чем больше свободного времени тем больше траты

Есть такой перец:

Увы, вообще не смог понять сути о чем он говорит, можно хоть короткую выдержку расказа?

 

[KonstantinS]

Но даже если допустить чудо в 10%, то вам всеравно двоим придется жить на тысячу в месяц ... я б так не смог.
Тем более что чем больше свободного времени тем больше траты

Никаких чудес. Мы не живем на доход от квартир, мы живем на зарплату. Доход идет на скоростное погашение кредита. При тридцати процентах собственного капитала кредит выплачевается с аренды всех квартир за пять лет. С учетом зондертильгунгов за три По мере накопления свободного капитала будет искаться следующая квартира из расчета 1/3 своих денег, остальное банк. Проценты в банках сейчас настолько низкие, что не брать кредит под доходную недвижимость просто глупо Но повторюсь: такие варианты ОЧЕНЬ не часты

 

[Taras]

Никаких чудес. Мы не живем на доход от квартир, мы живем на зарплату.

Извините, перепутал вас с топикстартером

такие варианты ОЧЕНЬ не часты

Это скорее какая-то дичайшая удача умноженная на ежедневный монторинг рынка и чутье.
99,9% жилой недвижимости в германии имеют окупаемость ниже 5%

 

[Степан Бабкин]

Увы, вообще не смог понять сути о чем он говорит, можно хоть короткую выдержку расказа?

Если интересует тема, то надо смотреть другие видосы. Я просто привёл в пример последнее, чтобы показать перца.

В видео он говорит о варианте развития событий в будущем, когда владеть жильём будут группы людей. Он обсуждает вариант владения на основе блокчейна - типа, на покупку объекта выпускаются доли, ну вроде как кооператива, только состав владельцев не определён заранее до покупки. Я не досмотрел вчера, поздно уже было.

Но в целом мысль интересная - можно покупать токены по мере накоплений и их цена будет падать или снижаться в зависимости от стоимости объекта и доходов от аренды. Вопрос только как предусмотреть обязательные расходы на ремонт и прочее.

 

[Kutlin Denis]

к инвестициям в парковочные места в Украине/России, там, при удачном раскладе, можно расчитывать на окупаемость в 8-10%

За Украину не скажу, а в России, имхо, более реально остаться без штанов.

 

[Andreas Spiegel]

Купить на 150-170 тыс.евро три квартиры можно.

Даже 5 зданий, аля огромный корпус ВУЗа... На севере... И арендаторов потом годами ждать...
Это ж где за 50 тыс. квартиру можно купить-то? Мухосрански не предлагать, если что.

 

[KonstantinS]

Даже 5 зданий, аля огромный корпус ВУЗа... На севере... И арендаторов потом годами ждать...
Это ж где за 50 тыс. квартиру можно купить-то? Мухосрански не предлагать, если что.

Я ничего никому не предлагаю. Ни в "Мухосранске", ни в Мюнхене, ни во дворце Нойшванштайн
Вы поймите простую вещь. Речь идет о ДОХОДЕ с квартиры сданной в аренду. Здесь Ваши личные предпочтения не имеют значения. Важно только окупаемость квартиры и чтоб она 100-процентно была востребована. Задача купить дёшево и сдать максимально дорого. Хоть в Мухосранске, хоть в Мюнхене. Но как показывают простые расчеты, аренда квартир возростает не пропорционально их стоимости. То есть стоимость хорошей квартиры от дешевой отличается в 10 раз, а аренда только в пять (условно). Поэтому дешевая окупается быстрее.

 

[quartiera]

Но как показывают простые расчеты, аренда квартир возростает не пропорционально их стоимости. То есть стоимость хорошей квартиры от дешевой отличается в 10 раз, а аренда только в пять (условно). Поэтому дешевая окупается быстрее.

Вы правы и еще хотела бы добавить, что можно долго считать будущий доход от сдачи, потом грядет НЕЧТО и всеми расчетами про неубитого медведя можно только подтереться.
Типо такого. https://stadtentwicklung.berlin.de/...Neuregelung-Mietenbegrenzung-MietenWoGBln.pdf

Тут если не продумать законного обхода таких вещей можно крепко попасть.

 

[Степан Бабкин]

потом грядет НЕЧТО

Во, таки приняли. А я пару месяцев назад на эту тему болтал:

 

[Boris]

Пока только Берлин.
Интересно, кто следующий?
Насколько я понимаю, посуточной сдачи меблированых квартир это не касается же и не коснется?

 

[Степан Бабкин]

посуточной сдачи меблированых квартир это не касается же и не коснется?

Посуточно в Берлине уже и так зарегулировано. Реестр, налог, там всё тоже непросто

 

[Boris]

Посуточно в Берлине уже и так зарегулировано

понятно...
это только в Берлине или вообще тенденция имеет место быть?