Доход от сдачи квартиры в Германии

[Kutlin Denis]

Посмотрел видео. Первое, что приходит в голову - кооператив. Нужно покупать квартиру не на ипотечные деньги, а собравшись физическим лицам в кооператив и покупая на долевой основе. После чего сдавать в аренду (пусть и в ограничением потолка, зато без ипотечного обязательного платежа) и деля доход по долям.

 

[Степан Бабкин]

понятно...
это только в Берлине или вообще тенденция имеет место быть?

Краткосрочная много где особо регулируется городскими властями. Просто взять и сдавать через аирбнб - не всегда по закону.

 

[Степан Бабкин]

Первое, что приходит в голову - кооператив.

Эта безусловно светлая мысль, но далеко не оригинальная.

Жилищных кооперативов в Германии полно, найти легко по immobilien genossenschaft. Есть даже Baugenossenschaft.

Причём, покупаются не доли в конкретном объекте, а доли в кооперативе, которые по смыслу являются дивидентными акциями - весь доход делится между участниками пропорционально долям.

Можно вступать, вкладывать деньги. Но риски особо не меняются. Если кооператив ничего не заработал - доходов нет, также как и у частника. Кооператив - это скорее решение такого плана, что вступил, снял у кооператива и за счёт долей получается дешевле.

Я снимал в кооперативной квартире и кауцион в форме долей делал. Получалось 4% в год прибыли. Прикольно было. Это 2012.

 

[Kutlin Denis]

Но риски особо не меняются.

Как минимум отсутствует обязательный ежемесячный ипотечный платеж. То есть даже если кооператив и не заработал (ну, была там в доме какая авария и пришлось срочно чинить), так хоть и потенциальных санкций-проблем не возникает от третьей стороны.

 

[Степан Бабкин]

Как минимум отсутствует обязательный ежемесячный ипотечный платеж.

Не совсем понял. Не ипотека - так аренда. Кооператив - то же самое. Аренду платить надо.

 

[Kutlin Denis]

Я в контексте "куда деть деньги". Есть у человека тысяч 150 - 200. В банк - не вариант. В квартиру - нужно еще ипотеку брать. А вот если в кооператив, который владеет недвижимостью и сдает ее в аренду, то рисков меньше. Не то, чтобы совсем нет, просто их меньше.

 

[Степан Бабкин]

Есть у человека тысяч 150 - 200.

Если настолько всё хорошо, то ок, тогда да Это если рассматривать как альтернативу взятию ипотеки

 

[quartiera]

В мюнхене тоже знаю такая сдача квартир запрещена.

 

[Boris]

Просто взять и сдавать через аирбнб - не всегда по закону

что-то совсем запутанно.
Надо как ИП регистрироваться?
Но тогда, насколько я понимаю, если это именно бизнес, не может никто кроме рынка диктовать условия и цены? Или снова, все не так просто? Отелям же никто не устанавливает коридоры или потолок цен на номер? Только конкуренция?

 

[Степан Бабкин]

Надо как ИП регистрироваться?

Зависит от города, в разных городах по-разному регистрируются. Но там не ИП, а именно как сдача частного в подневную аренду - отдельный реестр с ограничениями разными.

Отелям же никто не устанавливает коридоры или потолок цен на номер? Только конкуренция?

Не вникал в тему, не знаю.

 

[Andreas Spiegel]

Я ничего никому не предлагаю. Ни в "Мухосранске", ни в Мюнхене, ни во дворце Нойшванштайн
Вы поймите простую вещь. Речь идет о ДОХОДЕ с квартиры сданной в аренду. Здесь Ваши личные предпочтения не имеют значения. Важно только окупаемость квартиры и чтоб она 100-процентно была востребована. Задача купить дёшево и сдать максимально дорого. Хоть в Мухосранске, хоть в Мюнхене. Но как показывают простые расчеты, аренда квартир возростает не пропорционально их стоимости. То есть стоимость хорошей квартиры от дешевой отличается в 10 раз, а аренда только в пять (условно). Поэтому дешевая окупается быстрее.

Тут я согласен. Только я не совсем догнал, как на 150-170 тыс. 5 квартир купить в таком регионе, чтобы не искал потом жильцов годами?

 

[KonstantinS]

Ну например. Берлин переполнен и цены адские. Люди готовы жить дальше (40-70км) и платить в несколько раз меньше. Чуток больше уходит на транспорт, но по времени потерь нет - берлинские пробки та еще кака... Вот так мы и нашли пакет квартир (три трешки по 90 квадратов, 1996 год) ценой в 105 тыщ всего. 70 км от Берлина, одна семья в Берлин на работу ездила, другие по месту работали. А мита там хоть и поменьше, но окупаемость отличная. Ну да, немного повезло с ценой. Но принцип работает
То есть условие: до 50-70 км от крупного города, автобан, железная дорога, инфраструктура. Отсутствие огромного количества пустых квартир в городе - тогда риски снижаются. Ну и искать каждый день, такое продается очень быстро.

 

[Andreas Spiegel]

Вот так мы и нашли пакет квартир (три трешки по 90 квадратов, 1996 год) ценой в 105 тыщ всего.

Я правильно прочитал? 3 квартиры за 105 тыс. евро? Уж не знаю, какой в том районе порядок цен, а у нас за эту сумму только угол в коммуналке можно было бы купить, если б так продавалось.
Для ориентира, дом на две квартиры - от 600 тыс., самая самая дешевая квартира в радиусе 5 км от моего дома(фильтранул по трешкам) - 144 тыс., следующая 180, третья - 200.
Это все правда без ежедневного мониторинга и прочего, просто прямо сейчас навскидку.

 

[Taras]

Люди готовы жить дальше (40-70км) и платить в несколько раз меньше. Чуток больше уходит на транспорт, но по времени потерь нет

Как человек живущий в 40 км от берлина готов оспорить это утверждение.
Да, если работа находится прямо возле регионального експреса, то это правда, было у меня время когда от дома до работы было 15 минут пешком и 25 минут на транспорте, но это скорее удачное совпадение, чаще получается 45-50 минут транспортом.
А на машинах в Берлине на работу не так уж много людей ездят, парковки в центре недешевые, и пробки неприятные.

 

[Taras]

Я правильно прочитал? 3 квартиры за 105 тыс. евро?

А если каждая по 105, то для окупаемости 10% годовых ее надо сдать за 1100-1200 кальт, что не звучит правдоподобно.

 

[KonstantinS]

Я правильно прочитал? 3 квартиры за 105 тыс. евро?

Правильно. по 35 за трешку И мита-кальт 450 в среднем. Минус то-сё... 10,3 года расчетное время. Как-то так.

 

[Степан Бабкин]

по 35 за трешку И мита-кальт 450 в среднем. Минус то-сё... 10,3 года расчетное время.

А оно простоит 10 лет без вложений? Если да, то это конечно удачное приобретение. Цена-то, мягко говоря, нереальная...

Я такое встречал, когда в земельной книге на жилье не списанный долг висел, например.

Либо речь о Zwangsversteigerung - да, тогда, тоже видел, что люди покупали втёмную удачно. Но не глядя фактически.

 

[KonstantinS]

Степан, я писал уже, дом 1996 года - условно молодой. Плюс все платят хаусгельд, который накапливается и из него финансируются ремонты. То есть ремонты плановые и неплановые проводятся, но на ваших доходах это не отражается. К примеру, у нас отремонтировали фасад всего дома, поменяли входные двери и по мелочи. Всем этим занимается управляющая фирма за небольшую мзду. Зато у нас нет головняка с жильцами - они связываются с фирмой, а не с нами.
Пара фоток для примера - единственная пустая квартира была, остальные были сданы и я их до сих пор не видел и с жильцами не общался Эту сдали в течении недели, и спрос был. Так что пустой стоять не будет

 

[Andreas Spiegel]

Мда, ну круто поймали. В наших краях за 35 можно только наверное Паркплатц купить и то не факт.

 

[quartiera]

Зеленые вот собирались и постановили по всей Германии надо это продавить. Мдя.... эмигрировали, называется, в развитую капстрану. И приехали к «отнять и поделить». Я мозгом не могу уяснить этот сюр на всех уровнях жизни. Муж закончит с работой, и пусть Германия без нас погружается в болото абсурда. Муж работает в области энергетики, каждый день открывает дома митинг, что «зелёная плесень» и Меркель сделали с его страной, автопромом и и.д.. Что сейчас уже пиковые энергонагрузки на грани не выдерживаются. А электротеплостанции закроют? На ветре и солнце далеко уедешь?