Расторжение договора аренды по причине продажи жилья

[Kittiket]

Вот и мою съемную квартиру решили продать.
Нынешний хозяин сказал, что для меня ничего не поменяется, так и буду дальше снимать (у меня семья и двое детей), но все равно переживаю и есть вопрос.
На сколько может поднять арендную плату новый хозяин, если последнее увеличение (варм) было 9 месяцев назад на 5%? Я так понимаю, минимум через полгода (выше инфа про 15 месяцев) и не больше, чем на 15%, после чего я на три года защищен от увеличения?

А у вас в договре предусмотрено увеличение арендной платы? Если нет - тогда не может, насколько я понимаю.

 

[Alexander Trott]

Вот и мою съемную квартиру решили продать.
Нынешний хозяин сказал, что для меня ничего не поменяется, так и буду дальше снимать (у меня семья и двое детей), но все равно переживаю и есть вопрос.
На сколько может поднять арендную плату новый хозяин, если последнее увеличение (варм) было 9 месяцев назад на 5%? Я так понимаю, минимум через полгода (выше инфа про 15 месяцев) и не больше, чем на 15%, после чего я на три года защищен от увеличения?

Правовые основы: Повышение арендной платы в Германии регулируется Гражданским кодексом (BGB).

Индекс арендной платы и сравнительные квартиры: Во многих случаях повышение арендной платы должно быть обосновано индексом арендной платы или сравнительными квартирами, особенно если речь идет о квартире в районе с напряженным рынком жилья. (Mietpreisspiegel)

Процентное увеличение: Согласно § 558 BGB арендная плата не может быть повышена более чем на 20% (в некоторых районах только на 15%) в течение трех лет (предел увеличения). НА Вашем примере показатель в 5% попадает под этот предел, если в течение последних трех лет не было других повышений.

Согласие арендатора: Повышение арендной платы должно быть письменно сообщено арендатору и требует его согласия. После получения уведомления о повышении аренды арендатор обычно имеет право на период раздумья. Если арендатор не согласен с предложенным повышением арендной платы, арендодатель имеет право обратиться в суд с запросом на утверждение новой арендной платы. В этом случае арендатор имеет возможность представить свои аргументы против повышения. В зависимости от решения суда, арендная плата может быть утверждена на новом уровне или оставлена без изменений. Если суд решит в пользу арендодателя, арендатор обычно обязан заплатить разницу между старой и новой арендной платой с момента, когда новая арендная плата должна была вступить в силу.

Временные ограничения: Повышения арендной платы не могут происходить слишком часто. После повышения арендной платы, как правило, должен пройти один год, прежде чем можно снова повысить ее («период блокировки»).

Формальные требования: Запрос на повышение должен соответствовать определенным формальным критериям. Он, например, должен быть обоснован и направлен арендатору в письменной форме.

Смена собственника: Смена собственника жилой недвижимости не должна напрямую влиять на действующий контракт аренды. Принцип "Купля не нарушает аренду" ("Kauf bricht nicht Miete") закреплён в немецком Гражданском кодексе (BGB), и это означает, что новый собственник должен уважать все условия и сроки, указанные в действующем договоре аренды. Что касается повышения арендной платы, новый собственник должен придерживаться тех же законодательных требований и ограничений, которые применялись к предыдущему собственнику. Специфические ограничения на повышение аренды, такие как процентные лимиты или требования к форме и срокам уведомления, остаются в силе.

В этих вопросах хорошо помогает юридическая страховка. С её помощью, можно проверить правомерность поднятия квартплаты.

 

[Adam200]

Здравствуйте. Мы живем в арендной квартире 5 лет, нас двое взрослых и двое детей (7 лет и 1 год). Сегодня получил письмо от хозяина квартиры с новостью что он собирается продавать нашу квартиру. Он предлагает подписать соглашение о расторжении контракта и дает на сбор вещей 6 месяцев. Если мы откажемся он говорит что выставит квартиру на продажу и новый хозяин имеет право нас выселить немедленно.

Правда ли новый владелец может выселить нас немедленно учитывая что у нас 2 детей?
Как себя лучше вести в этой ситуации? Денег от хозяина нам не надо, просто хочется остаться в этой квартире как можно дольше.

 

[Michael_244]

Правда ли новый владелец может выселить нас немедленно

Немедленно точно не может. В сроки, оговоренные в договоре аренды, теоретически может, но, насколько мне известно, только для собственных нужд (или членов семьи).

 

[Romantomsk]

Такая тема уже есть на форуме

Расторжение договора аренды по причине продажи жилья

Уважаемые участники, подскажите, пожалуйста. Мы живём в доме состоящим из 3 квартир. Два месяца назад дом был продан и новый хозяин заселился в одну из квартир. На днях нам пришло письмо о расторжении договора аренды. В договоре стоит, что расторжение происходит с обычным периодом уведомления в...

forum.tupa-germania.ru

Особенно внимательно почитайте ответы от Alexander Trott

 

[Adam200]

@Michael_244 @Romantomsk благодарю

 

[Adam200]

С точки зрения закона, как часто владелец может устраивать просмотр квартиры потенциальным покупателем? Мне как жильцу квартиры например не удобно пускать потенциальных покупателей в выходные и праздничные дни. Есть ли что то в законе об этом?

 

[Alexander Trott]

Здравствуйте. Мы живем в арендной квартире 5 лет, нас двое взрослых и двое детей (7 лет и 1 год). Сегодня получил письмо от хозяина квартиры с новостью что он собирается продавать нашу квартиру.

Если он решит продать, это его выбор. Продажа недвижимости не окажет значительного влияния на ваш арендный контракт, так как он автоматически переходит к новому владельцу. Вот ключевые моменты, которые вам важно знать:

• Владелец, как новый так и старый, может требовать освобождения квартиры только для личного использования и в соответствии с законом и условиями вашего арендного контракта
• Процесс продажи может занять некоторое время, особенно сейчас, когда рынок переполнен квартирами
• Права нового собственника начинают действовать только после официальной регистрации в земельной книге, что дает вам дополнительное время, как минимум, около года
• К тому же, ваш высокий статус социальной защиты предоставляет вам дополнительные гарантии, что так просто провернуть такой фокус у нового хозяина не получится

Он предлагает подписать соглашение о расторжении контракта и дает на сбор вещей 6 месяцев

• Его предложение кажется логичным, но не соответствует здравому смыслу в данной ситуации.
• Он не предложил вам от 10 до 20 тысяч евро за выселение?
• Если это для вас приемлемо, можете сделать контрпредложение. В противном случае он рискует потерять гораздо больше.
• Согласно нашему опыту, именно такие суммы обычно предлагаются за освобождение хороших квартир в Берлине.
• Продажа квартиры с арендаторами сильно ограничивает круг потенциальных покупателей и снижает стоимость объекта, особенно в вашем случае.
• Это может привести к тому, что продавец будет долго искать покупателя, возможно, безуспешно.

Если мы откажемся он говорит что выставит квартиру на продажу и новый хозяин имеет право нас выселить немедленно.

Он так и так её выставит на продажу 😅. А вот нового хозяина скорее всего (так быстро) и не будет, если вы останетесь в квартире.

Правда ли новый владелец может выселить нас немедленно учитывая что у нас 2 детей?

Не правда, смотрите выше.

Как себя лучше вести в этой ситуации?

• Не подписывайте никаких документов (без консультации)
• Сохраняйте спокойствие
• Заключите юридическую страховку с покрытием жилищных прав
• Если кто-то придет смотреть квартиру, сообщите им, что вы не планируете выезжать и у вас есть надежная юридическая страховка, включая знакомого опытного адвоката по жилищным вопросам. 😅

С точки зрения закона, как часто владелец может устраивать просмотр квартиры потенциальным покупателем? Мне как жильцу квартиры например не удобно пускать потенциальных покупателей в выходные и праздничные дни. Есть ли что то в законе об этом?

Это довольно сложная тема, но вот несколько ключевых тезисов, основанных на законодательстве и судебной практике, чтобы помочь вам ориентироваться.

1. Должна быть причина: Доступ к арендованной недвижимости требуется по конкретным причинам, таким как ремонт повреждений, чтение показаний счетчиков, проверка нарушений договора (например, незаконное содержание животных или сдача в поднаем), а также в случае продажи или расторжения договора аренды.

2. Предварительное уведомление: Визиты без предупреждения недопустимы. Для срочных работ достаточно уведомления за 24 часа. Для осмотра помещения например покупателями/новыми арендаторами обычно требуют уведомления от 3-4х до 14и дней (несколько судебных решений). Допускается не более 3-4 потенциальных просмотров в неделю. Массовые осмотры недопустимы.

3. Время осмотра: Осмотры должны проводиться в рабочие дни в обычные рабочие часы, с учетом личных обстоятельств арендатора и соблюдением общепринятых периодов тишины. Рекомендуемое время - с 10:00 до 13:00 и с 15:00 до 18:00, при этом суббота считается рабочим днем. Для работающих арендаторов возможны визиты после 18:00 или в субботу.

Что точно нельзя делать (нужно быть внимательным)/нужно обратить внимание:

• Ни арендодатель, ни заинтересованные в аренде или покупке лица не имеют права фотографировать квартиру без согласия арендатора. Исключение составляют случаи, когда необходимо зафиксировать имеющиеся недостатки для доказательства (напр.: прорыв трубы).
• Арендодатель обязан уважать права арендатора, например, снимать обувь перед входом.
• Арендодатель не имеет права открывать шкафы и другие личные вещи арендатора.
• Арендодатель не может проникнуть в квартиру силой и должен уважать решение арендатора. Но должна быть всегда (веская) причина. Проникновение без согласия арендатора считается нарушением домового покоя и уголовно-наказуемо.
• Арендодатель может доверить осмотр представителю, но не тому, кто находится в конфликте с арендатором.
• Если осмотр проводится для выявления недостатков, арендодатель может войти только в те помещения, где они обнаружены. Без согласия арендатора осмотр всей квартиры запрещен.
• Если арендатор отказывается от осмотра без веских причин, арендодатель может подать в суд для обязания арендатора предоставить доступ.
• Только в крайних случаях, например, при чрезвычайных обстоятельствах (пожар, прорыв трубы), арендодатель имеет право на доступ без согласия арендатора.
• Если отказ арендатора приводит к убыткам для арендодателя (например, невозможность сдачи в аренду), арендатор обязан компенсировать ущерб, включая несостоявшиеся поездки арендодателя.
• Арендатор теряет право на снижение арендной платы, если не предоставляет доступ к квартире для устранения недостатков (например неисправность отопления)

 

[Adam200]

@Alexander Trott большое спасибо за развернутый ответ.
Деньги нам не предлагали, для нас важнее постараться остаться в квартире, так как за 5 лет в нее вложено много сил и средств. В текущей ситуации поиск новой квартиры с двумя детьми то еще приключение.
Страховка от Deurag оформлена по вашему совету год назад, пока по ней не обращались. Если я правильно понимаю, наихудшее развитие событий, если новый владелец потребует покинуть жилье по причине что ему (или близким родственникам) негде жить. Но это наступит не ранее чем через год (запись в земельной книге). Только тогда стоит обратиться к страховке чтобы юристы в суде помогли оспорить его решение?
Если суд встанет на сторону нового владельца, исходя из вашего опыта, какой срок на выселение суд может дать? 3–6 месяцев или меньше?

 

[Юсси Ватанен]

Но это наступит не ранее чем через год (запись в земельной книге).

Откуда такой срок? Зависит от расторопности чиновников: во времена короны между подписью у нотариуса и до внесения в книгу ушло полтора месяца.
Ваше спасение только в длительных поисках желающего связаться с квартирой с арендаторами, но тут все в руках продавца: если выставит цену привлекательную, то купят и так

 

[Юсси Ватанен]

Только тогда стоит обратиться к страховке чтобы юристы в суде помогли оспорить его решение?

Стоит обратиться уже и они вас скоординируют

 

[Alexander Trott]

@Alexander Trott большое спасибо за развернутый ответ.
Деньги нам не предлагали, для нас важнее постараться остаться в квартире, так как за 5 лет в нее вложено много сил и средств. В текущей ситуации поиск новой квартиры с двумя детьми то еще приключение.
Страховка от Deurag оформлена по вашему совету год назад, пока по ней не обращались. Если я правильно понимаю, наихудшее развитие событий, если новый владелец потребует покинуть жилье по причине что ему (или близким родственникам) негде жить. Но это наступит не ранее чем через год (запись в земельной книге). Только тогда стоит обратиться к страховке чтобы юристы в суде помогли оспорить его решение?
Если суд встанет на сторону нового владельца, исходя из вашего опыта, какой срок на выселение суд может дать? 3–6 месяцев или меньше?

• Отправьте мне краткое письмо на электронную почту, и я проверю ваш контракт
• Да, согласен по поводу неудобств. Это вообще очень редко, когда кто то деньги берёт
• Если получите уведомление о выселении или возникнут другие проблемы, немедленно сообщите нам, это и будет страховой триггер
• Учитывая, что к тому времени у вас будет 5-6 лет проживания, минимальный срок выселения составит 6 месяцев, и его можно будет дополнительно растянуть

 

[Alexander Trott]

Откуда такой срок? Зависит от расторопности чиновников: во времена короны между подписью у нотариуса и до внесения в книгу ушло полтора месяца.

• Вы путаете "Fälligkeitsmitteilung" (~4-6 недель после нотариуса) и "Eigentumsumschreibung" (~2-3 месяца после нотариуса)
• А теперь сюда нужно добавить:
  • Оценить рынок
  • Найти маклера
  • Запустить процес продажи
  • Показать квартиру желающим
  • Договориться о цене
  • Решить вопрос ипотеки (опционально)
  • Заказать драфт контракта
  • Провести встречу у нотариуса
• Поэтому: от первой идеи до конечного этапа (Eigentumsumschreibung) по нашему опыту проходят 6 - 12 месяцев. Сюда нужно добавить так же срок на выселение и возможное время на разбирательство: "а могут ли выселить вообще?"

 

[Юсси Ватанен]

Поэтому: от первой идеи до конечного этапа (Eigentumsumschreibung) по нашему опыту проходят 6 - 12 месяцев

Просто человек считает,что у него железно год в кармане: мол полгода есть до выселения поттребованию и полгода пока купля-продажа будет идти. А это оптимистичный для него вариант. А стоит ориентироваться на худший вариант для себя: просмотры уже запланированы, у покупателя нал и оформят быстро.

 

[Лена EM]

А что кстати с правом жильцов купить квартиру самим? Вроде есть какие-то преимущества (если есть возможность и желание её купить).

 

[Юсси Ватанен]

А что кстати с правом жильцов купить квартиру самим? Вроде есть какие-то преимущества (если есть возможность и желание её купить).

Видимо нет возможности и/или желания

 

[Adam200]

Нам предложили цену, но мы не планировали покупку в данный момент времени.

 

[Chem1st]

А как же Kündigungssperfrist, он не может помочь в данной ситуации?

Wie bei jeder Kündigung gibt es auch bei der Kündigung wegen Eigenbedarf Kündigungsfristen gemäß § 573 BGB zu beachten. Generell erklärt § 577 des BGB eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren des Mietverhältnisses, bevor eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen werden kann.

 

[Alexander Trott]

А как же Kündigungssperfrist, он не может помочь в данной ситуации?

Очень сомнительно, так как § 577a описывает очень редкий случай, о котором выше не было упоминания: преобразования арендованного жилого помещения в жилую собственность, если квартира была предоставлена арендатору до ее разделения на жилую собственность, т.е. WEG. Ну или простыми словами: приватизация муниципального жилья.