Налогообложение после продажи недвижимости в России / Украине

[Человек на луне]

Считается ли личным использованием хранение там личных вещей например ? без проживания?

Лучше консультироваться со специалистом, конечно.

При поиске в основном выпадают статьи, что надо именно проживать там - один полный год и несколько дней в течение этого трехгодичного периода.
То есть примеры как правило приводят для местного, а не зарубежного имущества.

Также видела статьи на тему второй квартиры или Ferienwohnung, там достаточно было пользоваться в период отпуска, например:

Selbst genutzte Zweit- oder Ferienwohnung steuerfrei verkaufen​

Für eine Selbstnutzung reicht aus, wenn Du die Wohnung nur zeitweilig bewohnst. Deshalb lässt sich auch eine Zweit- oder Ferienimmobilie oder eine im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzte Wohnung steuerfrei verkaufen. Vorausgesetzt, Du kannst sie, wann immer Du willst, nutzen und hast sie nicht vermietet.

Diese Prinzipien klärte der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil vom 27. Juni 2017, Az. IX R 37/16). Im entschiedenen Fall erzielte eine Kölnerin durch den Verkauf ihres Ferienhauses auf Sylt einen Gewinn von 2,1 Millionen Euro, den das Finanzamt besteuern wollte. Grund: Sie nutzte es nur im Urlaub und an manchen Wochenenden. Das spielt jedoch für die Steuerpflicht keine Rolle, urteilte der BFH. Entscheidend war, dass die Klägerin im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Vorjahren das Haus ausschließlich selbst als Ferienwohnung genutzt und nicht vermietet hatte. Deshalb zahlte sie keine Spekulationssteuer. Die Immobilie beziehungsweise der erzielte Veräußerungsgewinn war komplett steuerfrei.

 

[Человек на луне]

Вообще, в моем представлении, соглашение об избежании двойного налогообложения должно стоять выше местных законов.

По соглашению доход от отчуждения недвижимости облагается налогом там, где эта недвижимость расположена.
То есть с этой точки зрения, Германия имеет право лишь учесть этот доход для определения налоговой ставки на немецкую часть дохода.
Опять же, не могу сказать - хотят ли они при этом учитывать только прибыль (доход минус расход), или весь доход (потому что в соглашении речь идёт именно о доходе)

Тема очень интересная, да 🤔
А уж как интересно будет, если в нынешней обстановке одна из сторон решится на денонсацию, ой, мамочки 🙈

 

[Тредофф]

Добрый день. Подскажите пожалуйста. Есть ли у меня обязанность подавать налоговую декларацию в Германии, если я продам квартиру в Украине, которую покупал два года назад, если сумма продажи будет дешевле чем сумма покупки, т.е. никакой прибыли я не имею и вероятно не попадаю под спекулятивный налог в Германии. (Договора купли продажи подтверждают такой факт). Спасибо за ответ.

 

[Человек на луне]

обязанность подавать налоговую декларацию в Германии, если я продам квартиру в Украине

§ 23 EStG - Einzelnorm

 

[Тредофф]

§ 23 EStG - Einzelnorm

Спасибо, посмотрел. Ну вот, получаеться что не обязан, так как нет дохода (прибыли). Правильно ли я понял?

 

[Тредофф]

Еще небольшая деталь, которая не обсуждалась в видео. Моя ситуация отличаться тем, что до конца года продолжаться интеграционные курсы и сейчас я получаю бургергельд, который в Германии не считаться доходом. Соответственно какой смысл подавать декларацию и указывать продажу без прибыли если в любом случае это никак не повлияет на прогресивную шкалу списания моего дохода в Германии в 2023 году? Просто хочу понять в моем случае есть обязанность (не право) подать декларацию в Германии за 2023 год? Спасибо.

 

[Человек на луне]

Спасибо, посмотрел. Ну вот, получаеться что не обязан, так как нет дохода (прибыли). Правильно ли я понял?

Не уверена.
Декларировать и платить налог это разные вещи.
Нет прибыли - нет налога, да.
Но.

Обычно, иммигранты должны подать декларацию, так как был иностранный доход, в том числе и до переезда.

Я бы рекомендовала вам обратиться к консультанту во избежании недоразумений.


Еще один момент - стоимость покупки и продажи недвижимости переводите в евро по курсу на момент выплаты. То есть не считайте обе суммы по одному курсу: курс покупки на хх.хх.2020 года и курс продажи на хх.хх.2023 года.

 

[Тредофф]

Спасибо. А как думаете не моя ли ситуация описана? С момента покупки у меня не было дохода с этой недвижимости. Не сдавал в оренду. Не докинув могу правильно перевести на русский этот ответ и соответственно понять его смысл. Может быть кто-то понимает, то что в этом ответе написано?

 

[timka]

Всем привет. Вводные данные: работаю и имею ВНЖ в Германии, не являюсь налоговым резидентом в России. Осталась недвижимость в России, которую я приобрел на свои собственные средства 5 лет назад и теперь собираюсь продать. В Германии она не задекларирована тут. Я оформил генеральную доверенность на маму, которая проживает в России. Цель - в итоге получить деньги от продажи на свой счет в Германии.
Правильно ли будет если мама продает недвижимость и зачисляет на свой счет в России деньги. Потом переводит мне на мой счет в Германии "как подарок". Насколько я знаю я имею право получать подарок от родственников (до 400 000 евро в 10 лет) без уплаты налога. Таким образом я не попадаю на уплату "спекулятивного налога" (Abgeltungssteuer), потому что стоимость квартиры выросла за эти прошедшие 5 лет. Верно?

 

[Kittiket]

Всем привет. Вводные данные: работаю и имею ВНЖ в Германии, не являюсь налоговым резидентом в России. Осталась недвижимость в России, которую я приобрел на свои собственные средства 5 лет назад и теперь собираюсь продать. В Германии она не задекларирована тут. Я оформил генеральную доверенность на маму, которая проживает в России. Цель - в итоге получить деньги от продажи на свой счет в Германии.
Правильно ли будет если мама продает недвижимость и зачисляет на свой счет в России деньги. Потом переводит мне на мой счет в Германии "как подарок". Насколько я знаю я имею право получать подарок от родственников (до 400 000 евро в 10 лет) без уплаты налога. Таким образом я не попадаю на уплату "спекулятивного налога" (Abgeltungssteuer), потому что стоимость квартиры выросла за эти прошедшие 5 лет. Верно?

Я кстати когда продавала квартиру мужа по доверенности, счет для перевода денег указывала не свой, а мужа. Это было важно чтобы сделка вызывала меньше вопросов. СБ банка ему даже звонила чтобы подтвердить что он это он и действительно выдал мне доверенность на продажу квартиры. То есть сделка со счетом мамы может выглядеть неочень.
А вы уверены, что подпадаете под налог? Вы эту квартиру сдавали?

 

[timka]

Квартира сдавалась пару лет и хоть и есть договор но официально это нигде не было проведено. Забыл уточнить что и прописан я в ней ни разу не был. Прочитав этот форум я понял что попадаю под налог на прирост капитала в Германии, если предоставлю все документы купли-продажи в налоговую.

 

[Kittiket]

Квартира сдавалась пару лет и хоть и есть договор но официально это нигде не было проведено. Забыл уточнить что и прописан я в ней ни разу не был. Прочитав этот форум я понял что попадаю под налог на прирост капитала в Германии, если предоставлю все документы купли-продажи в налоговую.

Прописка не должна иметь значения вроде как, а вот аренда - увы. Это уже не квартира для собственных нужд.

Тут на форуме вообще не принято заниматься обсуждениями как обойти закон.

 

[vadym_m]

А подскажите, пожалуйста, как обстоят дела с квартирами, которые сейчас в Украине стоят и не сдаются,
т.е я хочу продать свою квартиру, которая была частично выкуплена, частично получена в наследство примерно 5 лет назад в которой все это время жил до отьезда в Германию, но с февраля прошлого года живу в Германии, т.е. квартирой фактически не пользуюсь уже почти полтора года, но она и не сдавалась, нужно ли с ее продажи платить налог, если продавать в ближайшем будущем?

 

[AsterotVellior]

А подскажите, пожалуйста, как обстоят дела с квартирами, которые сейчас в Украине стоят и не сдаются,
т.е я хочу продать свою квартиру, которая была частично выкуплена, частично получена в наследство примерно 5 лет назад в которой все это время жил до отьезда в Германию, но с февраля прошлого года живу в Германии, т.е. квартирой фактически не пользуюсь уже почти полтора года, но она и не сдавалась, нужно ли с ее продажи платить налог, если продавать в ближайшем будущем?

Я не скажу про Украину, но продавал квартиру в РФ недавно которая с момента покупки стояла и никогда не сдавалась, во владении была 6 лет или около того. Подавал декларацию для этого случая через сервис тупа Германия. Налог в итоге не списали и даже что то вернули(с расходов на рабочий кабинет в Германии). Хоть в квартире прописан и не был, но хранил свои вещи с момента переезда.

 

[timka]

Прописка не должна иметь значения вроде как, а вот аренда - увы. Это уже не квартира для собственных нужд.

Тут на форуме вообще не принято заниматься обсуждениями как обойти закон.

Тут не все так однозначно но вероятно у налоговой другой взгляд на вещи. По генеральной доверенности моя мама сдавала мою квартиру в РФ "своим людям", все вопросы денежные и как это было оформлено не сильно меня волновало. Доход от сдачи просто шел ей как надбавка к пенсии. Сейчас я просто хочу продать свою квартиру и получить в Германии деньги от продажи.

 

[timka]

Я не скажу про Украину, но продавал квартиру в РФ недавно которая с момента покупки стояла и никогда не сдавалась, во владении была 6 лет или около того. Подавал декларацию для этого случая через сервис тупа Германия. Налог в итоге не списали и даже что то вернули(с расходов на рабочий кабинет в Германии). Хоть в квартире прописан и не был, но хранил свои вещи с момента переезда.

Можете поделиться механизмом как Вы получили деньги в Германии за продажу в РФ? Предположу что перевод SWIFT со своего счета в РФ на свой счет в Германии с предоставлением подтверждающих документов в банк чтобы прошел SWIFT перевод?

 

[Kons]

Я не скажу про Украину, но продавал квартиру в РФ недавно которая с момента покупки стояла и никогда не сдавалась, во владении была 6 лет или около того. Подавал декларацию для этого случая через сервис тупа Германия. Налог в итоге не списали и даже что то вернули(с расходов на рабочий кабинет в Германии). Хоть в квартире прописан и не был, но хранил свои вещи с момента переезда.

Интересно, я думал, если меньше 10 лет владения, то Германия возьмет налог.
Уточните пожалуйста, квартира же продавалась с прибылью? То есть цена продажи была выше цены покупки?

 

[timka]

Интересно, я думал, если меньше 10 лет владения, то Германия возьмет налог.
Уточните пожалуйста, квартира же продавалась с прибылью? То есть цена продажи была выше цены покупки?

Да, я тоже так считаю что тут должен возникнуть интерес у немецкой налоговой. Может есть какие то дополнительные нюансы которые не были раскрыты в сообщении но выглядит так.

 

[Kittiket]

Можете поделиться механизмом как Вы получили деньги в Германии за продажу в РФ? Предположу что перевод SWIFT со своего счета в РФ на свой счет в Германии с предоставлением подтверждающих документов в банк чтобы прошел SWIFT перевод?

Мы переводили по свифту из российского Райфайзена. Если счета на обоих сторонах принадлежат одному человеку, то документы никакие не нужны. Если разным - нужно предоставить документы подтверждающие родство.

 

[Kittiket]

Интересно, я думал, если меньше 10 лет владения, то Германия возьмет налог.
Уточните пожалуйста, квартира же продавалась с прибылью? То есть цена продажи была выше цены покупки?

Там есть нюанс в том как использовалась квартира, если только для собственных нужд, то налога не должно быть. Если сдавалась - то увы.