Нежилая недвижимость и пустые участки земли

[Alexey Kornev]

Здравствуйте Степан .
Очень информативный ресурс , вы молодец , что организовали такой проект.
Я нигде не нашел ответ на свой вопрос, а именно:
"Какая ответственность существует в Германии, если я на период прилета в Германию (обычно 2-3 недели ) останавливаюсь и живу в собственном бюро, находящемся в личной собственности?
Нарушаю я ли какой-либо закон и каковы могут быть последствия, если таковой закон имеется и нарушение выявлено ?"
Заранее спасибо за ответ .
Алексей

 

[Степан Бабкин]

Здравствуйте, Алексей

Если офисные службы здания не против (ну или это в контракте каком-то со службами прямо не запрещено), то ничего страшного в этом нет.

 

[Юсси Ватанен]

у нас один дятел сдал цыганам под жилье офис на первом этаже:воюют жильцы,а выселить не могут без суда,хотя по правилам он должен был заручиться согласием других жильцов.

 

[Alexey Kornev]

Спасибо за информацию, друзья

 

[Machzelet]

Прогуливаясь вечерами по своей "деревне", заметил одну интересную штуку. А точнее, около 5-10 пустующих домов и столько же превратившихся в непроходимые заросли земельных участков огороженных забором. Судя по всему, и дома и участки кому-то принадлежат. Но они "киснут" уже много лет.
В нашей деревне дома стоят начиная от 1.5 миллиона евро. Но проблема даже не в этом. А в том, что у нас никто не продает ни дома, ни квартиры. В лучшем случае, раз в год появится объявление, и быстро пропадет. И, если честно, больно смотреть на такие дома-призраки и участки-джунгли.

Внимание, вопрос. Можно ли обратиться в Gemeinde и получить ответ в каком статусе находится нежилая/пустая недвижимость? Попадает ли вообще такая недвижимость в их реестры? Если не в Gemeinde, то куда? Если эта недвижимость переходит во владение Gemeinde, то что они с ней делают, и если продают, то где?

Может кто в курсе. Было бы интересно узнать ответ.

 

[bullet]

Внимание, вопрос. Можно ли обратиться в Gemeinde и получить ответ в каком статусе находится нежилая/пустая недвижимость? Попадает ли вообще такая недвижимость в их реестры? Если не в Gemeinde, то куда? Если эта недвижимость переходит во владение Gemeinde, то что они с ней делают, и если продают, то где?

Так-так, а как же "Не хочу привязываться к какому-либо месту." и "лучше шпарплан на максимальную сумму" ? :о)

У гемайнде есть информация о владельцах недвижимости, но не думаю, что они так просто ее предоставят

 

[Юсси Ватанен]

Теперь знаю кого называть санитаром гемайнде

 

[Степан Бабкин]

Можно ли обратиться в Gemeinde и получить ответ в каком статусе находится нежилая/пустая недвижимость?

Можно обратиться в Grundbuchamt, если есть какая-то причина, например, намерение приобрести. На первый раз может прокатить. Если же каждый месяц ходить так, но ничего не покупать, то скорее всего откажут.

Попадает ли вообще такая недвижимость в их реестры?

Конечно, каждый участок - в Grundbuch внесён.

Если эта недвижимость переходит во владение Gemeinde, то что они с ней делают, и если продают, то где?

Сами и решают, что делать. Обычно там ад и треш.

Например, участок может быть заложен под 100500 миллионов евров, а владелец умер. А наследники отказались вступать в наследство. В итоге банк выставит на принудительный аукцион. Когда-нибудь.

Или же долгов перед банком нет, но есть перед коммунальными службами, гемайнде и т.п. Оно всё висит на участке, никуда не девается. Кто хочет купить - того ждёт сюрприз, потому что по реестру такие "текущие" долги не прописаны.

Ну или участок стоит на земле, которая объявлена гемайнде арехологической ценностью. Чтобы там что-то поменять, надо побегать по амтам, наполучать разрешений, оплатить, конечно...

Или фасад здания - это историческая ценность. Тогда его нельзя вообще менять.

Но чаще всего всё банально. Кто-то умер, наследники не вступили в наследство, потому что там либо тяжба между родственниками, либо налог приличный. По наследники не разгрызутся, никто ничего сделать не сможет.

 

[Machzelet]

Можно обратиться в Grundbuchamt, если есть какая-то причина, например, намерение приобрести. На первый раз может прокатить. Если же каждый месяц ходить так, но ничего не покупать, то скорее всего откажут.

Конечно, каждый участок - в Grundbuch внесён.


Сами и решают, что делать. Обычно там ад и треш.

Например, участок может быть заложен под 100500 миллионов евров, а владелец умер. А наследники отказались вступать в наследство. В итоге банк выставит на принудительный аукцион. Когда-нибудь.

Или же долгов перед банком нет, но есть перед коммунальными службами, гемайнде и т.п. Оно всё висит на участке, никуда не девается. Кто хочет купить - того ждёт сюрприз, потому что по реестру такие "текущие" долги не прописаны.

Ну или участок стоит на земле, которая объявлена гемайнде арехологической ценностью. Чтобы там что-то поменять, надо побегать по амтам, наполучать разрешений, оплатить, конечно...

Или фасад здания - это историческая ценность. Тогда его нельзя вообще менять.

Но чаще всего всё банально. Кто-то умер, наследники не вступили в наследство, потому что там либо тяжба между родственниками, либо налог приличный. По наследники не разгрызутся, никто ничего сделать не сможет.

Я так и подумал, что скорее всего, или идёт делёжка между наследниками, или ждут пока наследники объявятся.

Так-так, а как же "Не хочу привязываться к какому-либо месту." и "лучше шпарплан на максимальную сумму" ? :о)

Шпарплан есть, и очень неплохо работает. Но жена сказала, что из Мюнхена ни ногой. У нее (тьфу-тьфу-тьфу) карьера прёт в гору как танк. Я тоже собираюсь через пол года сменить специальность. А в Мюнхене тонна вакансий. Так почему бы чисто теоретически не рассмотреть покупку

Теперь знаю кого называть санитаром гемайнде

А почему нет? Я не из тех, кто "если не мне, то и никому". Пусть лучше в доме кто-нибудь живёт (а ещё лучше я ?), чем он будет стоять годами заброшенный. Мы 2 года как туда переехали, эти дома и участки были уже пустые, и фиг знает сколько ещё будут в таком состоянии.

 

[Vladimir_Minsk]

А в Германии нет ограничения на продажу пустой земли?
Может, кто-то и рад бы продать, да нельзя.

 

[Alexander Trott]

А в Германии нет ограничения на продажу пустой земли?
Может, кто-то и рад бы продать, да нельзя.

Есть разного рода ограничения и они прописаны в земельной книге. Например нельзя продавать первые 5ть лет после покупки. Либо застроить участок в течении 3х лет после покупки. Gemeinde делает это для борьбы со спекулянтами и приследую свои планы по развитию региона.

 

[Alexander Trott]

Прогуливаясь вечерами по своей "деревне", заметил одну интересную штуку. А точнее, около 5-10 пустующих домов и столько же превратившихся в непроходимые заросли земельных участков огороженных забором. Судя по всему, и дома и участки кому-то принадлежат. Но они "киснут" уже много лет.

• на востоке Германии такое чаще встречается, чем например на юге
• бесхозные участки действительно встречаются, причины тому Степан очень хорошо описал выше
• один из моих знакомых целенаправленно этим занимается, это не просто. алгоритм действий таков:

1. Списков бесхозных участков нет, поэтому приходиться работать по старинке, рассматривать и узнавать, есть ли пустующая недвижимость/земельные участки
2. Как правило участки кому то пренадлежат и часто это:
   1. Наследники, у которых "руки не дошли" либо наследство поделить никак не могут
   2. Инвесторы, у которых нет времени и/или рессурсов заниматься новым приобритением, да и необязательно это делать, недвижемость и земля последние 12 лет и так росли прекрасно. Просто припарковали на время.
   3. Проектировщики, у которых что то пошло не так.
3. Но есть и действительно участки без собственника, как правило это когда наследники отказались от наследства, когда головной боли больше, чем пользы (чемодан без ручки). Делается это через "Verzichtserklärung" и участок становиться бесхозным.
4. Для Gemeinde это тоже головная боль. Нарезать новых участков и продать, это одно. Процесс отлаженый и на этом Gemeinde хорошо зарабатывают. А вот перепродать участок с историей, который бесхозный и который нужно преобрести, что бы продать, это зубная боль.
5. Делать это приходиться, так как бесхозные участки для Gemeinde тоже проблема, они несут за них ответственность, так называемую "Verkehrssicherungspflicht" и рады растаться с проблемным кукушкиным яйцом.
6. Бюрократия и нежелание нести ответственность, если что то пойдёт не так, приводят к тому, что эти земельные участки годами остаются в подвещенном состоянии.
7. Спрашивать нужно в Gemeinde, там будут рады, если кого то заинтересует такой участок. В земельной книги без разрешения собственника информации просто так не дадут. Если только участок безхозный и объяснив, что есть желание купить этото участок, то есть возможность получить информацию и из Grundbuchamt, но ребята там очень тяжелые. В последние два года это правило очень ужесточили. Нам приходиться тепррь высылать Eigentümervollmacht в оригинале. Раньше хватало факса или пдф-файла по электронке.
8. Поэтому проще идти через Gemeinde и уже потом идти в Grundbuchamt и там уже проверяют, кому участок пренадлежал, почему бросили и какие тайны хранит этот "чемодан без ручки"
9. Потом смотрят что висит на этом участке, можно ли эти проблемы решить и если есть выгода, то участок покупают.

 

[Vladimir_Minsk]

Александр, спасибо огромное, информация крайне интересная.
Но одно "но" - если объект пройдет все проверки и будет в итоге "очищен" для продажи, какова будет его цена?
Не будет ли так, что ув. Machzelet пройдет все круги ада, а в итоге ему выставят обычную рыночную цену? Тогда какой смысл?

 

[Alexander Trott]

Александр, спасибо огромное, информация крайне интересная.
Но одно "но" - если объект пройдет все проверки и будет в итоге "очищен" для продажи, какова будет его цена?
Не будет ли так, что ув. Machzelet пройдет все круги ада, а в итоге ему выставят обычную рыночную цену? Тогда какой смысл?

• Сам участок ничего не стоит, он ничей и если есть доброволец, то он может этот участок банально "перенять" (Aneignen)
• Machzelet покупает не участок а право на его приобретение (Aneignungsrecht)
• Этот Aneignungsecht стоит ~500-1000€
• Что бы его получить, Вы должны "всего лишь" доказать, что с внесёнными в земельную книгу кредиторами нашли решение
• Как Вы будете решать проблемы на самом участке, например с заражённой почвой, никого не интересует, это Ваш риск
• Картинка в итоге выглядит вот так (цифры для Niedersachsen):
  1. Купить Aneignungsrecht ~1.000€
  2. Продать участок с Аукциона 15.000 - 20.000€
• это куча работы с высокими рисками
• мой знакомый нашёл для себя нишу, будучи студентом, с кучей времени и без денег
• свой первый учазсток он купил за 1.600€ и продал его в итоге за 36.000€
• Сейчас у него очень большой портфель недвижимости (~ 60 Объектов) и инвестирует он преимущественно в "классические" проекты, но очень рад, если встречаются такие объекты...

 

[Vladimir_Minsk]

подождите, так это ж халява! Тогда никаких денег не жалко))
Спасибо за ответ! Вообще, был удивлен, как мало участков для индивидуального домостроения продают в Германии и какие на них цены.

 

[GoldenJoe]

Вообще, был удивлен, как мало участков для индивидуального домостроения продают в Германии и какие на них цены.

Ну так тут же социализма не было, где почти вся земля была в собственности у государства, и только с развалом страны начало все это нарезаться-растекаться по частным рукам. А тут, наверное, почти вся земля уже чья-то.

 

[SimRe]

подождите, так это ж халява! Тогда никаких денег не жалко))
Спасибо за ответ! Вообще, был удивлен, как мало участков для индивидуального домостроения продают в Германии и какие на них цены.

Ну вот мы смотрели на immobilienscout24 и подобных мало участков. А когда ходили узнавать в фирму, которая строит дома, у них довольно большой выбор был участков. Говорят, они выходят на большие участки и сами их режут на части.

 

[Machzelet]

• Сам участок ничего не стоит, он ничей и если есть доброволец, то он может этот участок банально "перенять" (Aneignen)
• Machzelet покупает не участок а право на его приобретение (Aneignungsrecht)
• Этот Aneignungsecht стоит ~500-1000€
• Что бы его получить, Вы должны "всего лишь" доказать, что с внесёнными в земельную книгу кредиторами нашли решение
• Как Вы будете решать проблемы на самом участке, например с заражённой почвой, никого не интересует, это Ваш риск
• Картинка в итоге выглядит вот так (цифры для Niedersachsen):
  1. Купить Aneignungsrecht ~1.000€
  2. Продать участок с Аукциона 15.000 - 20.000€
• это куча работы с высокими рисками
• мой знакомый нашёл для себя нишу, будучи студентом, с кучей времени и без денег
• свой первый учазсток он купил за 1.600€ и продал его в итоге за 36.000€
• Сейчас у него очень большой портфель недвижимости (~ 60 Объектов) и инвестирует он преимущественно в "классические" проекты, но очень рад, если встречаются такие объекты...

@Alexander T
Спасибо за ответы. Очень познавательно.
На следующих прогулках запишем адреса всех "мертвых" объектов, и попробуем разузнать в Gemeinde их "судьбу". Вдруг повезёт.

 

[vavy]

@Alexander T
Спасибо за ответы. Очень познавательно.
На следующих прогулках запишем адреса всех "мертвых" объектов, и попробуем разузнать в Gemeinde их "судьбу". Вдруг повезёт.

Расскажите потом, пожалуйста, как оно пойдет в реальности.

Тоже проходя мимо заросших лесом участков об этом же размышляю...

 

[Alexander Trott]

На следующих прогулках запишем адреса всех "мертвых" объектов, и попробуем разузнать в Gemeinde их "судьбу". Вдруг повезёт.

Расскажите потом, пожалуйста, как оно пойдет в реальности.

Мы можем провести следственный эксперемент и на конкретных примерах составить пошаговый рецепт действий.

• Выложите сюда фотографии на оценку участников этого треда
• Вместе тут выбираем подающих надежду кандидатов
• Вы сообщаете адреса этих кандидатов (можно мне в личку, на Ваше усмотрение)
• Мы делаем запросы по трём направлениям и сообщаем тут:
  • кому написали
  • что написали
  • какой был ответ
• Если вдруг обнаружиться бесхозный участок, закажем выписку из земельной книги и сдеалем анлиз рисков, шансов и возможные последующие шаги

P.S.: никакой финансовой заинтересованости я либо проект не несём, не более как спортивный интерес и эксперемент ☺️