Управление немецкой недвижимостью

Evgeniy G

Новичок
15.11.2019
8
0
1
Приветствую форумчане!
Есть жизненый кейс, типа доходная недвижимость в Германии.
Ну как доходная?, дохода я за 4года не получал., Такой себе колхоз "имени 20 лет без урожая" Только на мои деньги. Управляется, как положено управляющей компанией, наших выходцев. То у них аренду, кто то не оплатит, то какие то, безумные счета мне оплатить надо.
При том, что в беднейшей Украине у меня самостоятельно все получаеться отлично, а от в багатейшей экономике мира Германии, с командой специалистов, результат - болт. Понимаю что лучше не будет. Надо как то выбираться с этого.
Поделитесь успешным опытом, если есть, управления немецкой недвижимостью, не гражданином, не знающим языка, не проживающим там и к этому не стремящимся.
Наверное, надо начать с открытия счета, на который можно получать плату, и с которого можно делать местные платежи.
Сдача, обслуживание, налоговый учет....
Может и мои активы, кому то интересны.
 

Степан Бабкин

Всегда начеку!
Команда форума
Владелец форума, эксперт в вопросах миграции и адаптации
09.09.2015
6 547
4 140
113
Здравствуйте

При том, что в беднейшей Украине у меня самостоятельно все получаеться отлично, а от в багатейшей экономике мира Германии, с командой специалистов, результат - болт
Ситуация знакомо. Ко мне не раз обращались с такими вопросами - купили недвижку, наняли управляющих, платят им кучу бабла, доходов не имеют. С другой стороны, также доводилось общаться с некоторыми управляющими. Обычно управляющие больше переживают о собственном доходе, чем о доходе клиента.

Надо как то выбираться с этого.
Здесь не проживающий в Германии клиент как правило заложник. Что Вы можете сделать сами?

Найти арендаторов без посредников? А как Вы будете с ними разговаривать, проверять, разбираться, платежеспособный или нет?

Кто будет получать счета от коммунальных служб, заключать необходимые страховки, платить налоги и так далее?

Тот же счёт в банке открыть - иностранцу без ВНЖ в Германии это нереально.

Посредник по-любому скорее всего нужен. Вопрос в другом - адекватны ли расходы на посредника? Какая вообще бизнес-модель? Может там изначально речь не о доходах вообще. То что экономика большая и толстая не означает, что на этом рынке легко заработать. Как раз наоброт. Особенно для иностранца.

то какие то, безумные счета мне оплатить надо.
Если Вы не понимаете, за что платите по счетам и если посредник понимает, что Вы не понимаете, то в такой ситуации отказаться от соблазна "лохануть" сможет только честный и уважающий Вас человек. Такова реальность, на мой взгляд. В начале жизни в Германии не раз приходилось столкнуться с откровенным желанием стрясти бабла с лоха по-лёгкому.
 

Степан Бабкин

Всегда начеку!
Команда форума
Владелец форума, эксперт в вопросах миграции и адаптации
09.09.2015
6 547
4 140
113
  • Нравится
Реакции: Guten ABEND S0C4

Evgeniy G

Новичок
15.11.2019
8
0
1
Спасибо за Ваш ответ Степан!
В жизни часто так, легко -это взять и протерять, для положительного результата, надо напрячь зад и голову)))
По большому счету, сдавать жилье, не большой сложности занятие. Надо брать предоплату за пару мес, приглядывать, и участвовать в формировании бюджета. Казалось бы, к знанию языка, какой то сложной квалификации и не требуется. Но товарищи-професионалы то счет на 4т. в октябре за январь выкотят, за квартиру с трехкопеечной арендой, который непонятно с какой радости и на какие цели якобы домоуправлением потрачены, то поселят без предоплаты - понятно что арендатор сбегает не уведомив и не рассчитавшись.
Счет у меня был не долго. Без него я б не лез. Но вскоре меня проинформировали, что Райфайзен всем их закрывает, и теперь иностранцам нельзя, только через компанию. Но весной, я ходил на выставку, и другие ребята, из Мюнхена, сказали что они ведением чужих субсчетов не занимаются, откроют счет, а дальше сам. Лично мне, не принципиально, чтоб он был немецким, главное функциональным. То есть, вероятно варианты есть, просто я о них не знаю, потому что не общаюсь в этой среде. Решение где то есть)))
Вот сейчас, решил пообщаться)))
 

Степан Бабкин

Всегда начеку!
Команда форума
Владелец форума, эксперт в вопросах миграции и адаптации
09.09.2015
6 547
4 140
113
Решение где то есть)))
Решение есть, вопрос в том, сколько Вы заплатите, чтобы его найти.

Допустим, управляющая контора - лохотрон. Тогда решение - сменить управляющего.

Допустим, управленцы - добросовестный сервис, действуют в рамках закона и стараются сделать Вам доход. Тогда решение - продать такой объект, раз квалифицированные специалисты не могут справиться с получением дохода.

По большому счету, сдавать жилье, не большой сложности занятие.
Сдавать действительно небольшое. Управлять - другой вопрос.

Например, раз в год приходят итоговые счета от разных компаний на весь объект - электричество, отопление, страховки и прочее. Надо понять, что относится к расходам, которые несёт владелец, а что можно переложить на арендатора. Если не сделать перерасчёт в отведённый срок - теряешь право получить деньги с арендодателей. Если сделаешь неправильно - нарвёшься на судебный иск. Какое у Вас решение? Разбираться самому? ОК - сколько Вы заплатите - штрафов, судебных издержек, нервов, времени - если ошибётесь?

Второй пример - налоговая отчётность. Есть расходы, которые можно списывать с налоговой базы. Например, 2% от стоимости жилья, сдаваемого в аренду. Таких деталей - десятки. Как Вы будете решать эту задачу? Если Вы просто не знаете немецких законов и не в курсе, что можно внести в расходы, а что нет?

И таких примеров могу привести ещё пару десятков.

Не зная то, как работает в Германии рынок недвижимости, можно попадать впросак на абсолютно ровном месте.

Яркий пример -
Надо брать предоплату за пару мес
В Германии есть кауцион - залог за аренду жилья, который также можно заменить гарантийным поручительством. Если жилец сбежал - кауцион останется арендодателю. А требование предоплаты - такого в Германии практически нет и как правило ассоциируется с мошенничеством.

А так-то дело нехитрое, конечно. Просто дорого получается, если не разбираешься сам.
 

Rei

Участник
20.03.2019
83
52
18
Тот же счёт в банке открыть - иностранцу без ВНЖ в Германии это нереально.
В n26 можно - там достаточно иметь какой-то адрес в Германии (совсем не обязательно быть там зарегистрированным), чтобы по нему прислали по почте карту, и это может быть адрес отеля. То есть можно на неделю приехать в Германию в отель, зарегистрироваться в n26, дождаться карты и уехать. Но вроде с этим банком у граждан Украины сложности бывают, вплоть до невозможности открыть счёт.
 

Evgeniy G

Новичок
15.11.2019
8
0
1
Понятно что надо разбираться, искать, вникать, считать. Но миллионы людей в Германии имеют жилье, сдают его, платят, получают.
То есть, это не есть дело избранных, и редкой квалификации. Конечно, на расстоянии и без языка, это в разы труднее. Но что плохого, чтоб этим начать интересоваться? Ничего думаю)))
У меня нет ожидания, что сейчас кто-то, мне все по полочкам решит. Но вероятность получить какую то полезную информацию или обоюдополезное знакомство здесь, есть, вот и пишу.
Я знаю про кауцион. Другое название не меняет сути.
 

Степан Бабкин

Всегда начеку!
Команда форума
Владелец форума, эксперт в вопросах миграции и адаптации
09.09.2015
6 547
4 140
113
Официально - нет. У них было технически неправильно сделано и они это исправили. По закону в Германии можно открыть счёт только через полную идентификацию личности и адреса. Адрес должен быть немецким.
 
  • Нравится
Реакции: Yelena

Yelena

Меценат форума
Платный аккаунт, особое внимание к вопросам со стороны администрации
10.09.2015
778
967
93
Евгений, если позволите - буквально пару соображений как человека, много лет занимающегося бизнес-процессами: в Украине, Германии... и не только.
Понимаю, что «советы постороннего»... но это, собственно, не советы - а, скорее, как мне видится ситуация.
Если этот «взгляд специалиста - но со стороны» чем-то поможет - буду рада, если нет - ну что ж... :)

в беднейшей Украине у меня самостоятельно все получаеться отлично
Ключевое слово - «самостоятельно». Думаю, комментарии излишни... но всё же пару слов:

самое заветное желание почти каждого предпринимателя - передать бизнес в управление, пусть даже ценой потери ЧАСТИ прибыли.
Не то чтобы это совсем нереально: в странах с многовековыми бизнес-традициями это работает... более-менее... и если владельцы все-таки «в теме».
Что же касается ситуаций, аналогичных Вашей - теряется не ЧАСТЬ прибыли, а вся... и хорошо, если только прибыль.

управления немецкой недвижимостью, не гражданином, не знающим языка, не проживающим там и к этому не стремящимся.
...
Наверное, надо начать с открытия счета, на который можно получать плату, и с которого можно делать местные платежи.
Проживать можно где угодно. Но если есть желание сделать бизнес прибыльным (или, для начала, понять, возможно ли это в принципе в данном конкретном случае) - надо регулярно «наезжать», и не на день-два, а на время, достаточное для проверки состояния дел.

И начинать надо не с открытия счета (хотя, возможно, и это) - а с детального понимания структуры бизнеса, ситуации, возможностей и реальностей... с банального бизнес-плана, простите... составленного не управленцами-«выходцами», а Вами лично:
каков реально возможный доход от этой недвижимости в данном месте и в настоящий момент - и на чем этот прогноз основан? что надо сделать, чтобы этот доход стабильно получать - и каковы инвестиции в это «сделать»? какова структура расходов?.. и т.д. до тех пор, пока каждая строчка не станет для Вас самого предельно прозрачной. И далее - контроль. Личный.

Нет языка? Переводчик. Нет знания законов и тарифов? Консультанты.
Да, это инвестиции. И их надо считать.

Банально? Увы. Но либо так - либо, кроме убытков и разочарований, такой бизнес ни принесет ничего.
Разве что фантастически повезет с порядочным и грамотным управляющим... но лично я в это не верю.
 

Rei

Участник
20.03.2019
83
52
18
Официально - нет. У них было технически неправильно сделано и они это исправили. По закону в Германии можно открыть счёт только через полную идентификацию личности и адреса. Адрес должен быть немецким.
Оу, я не знала, что это незаконно.
Делали карты в этом банке недавно, муж указывал свой рабочий адрес, я позже - уже домашний, регистрацию они не проверяли никак.
 

Степан Бабкин

Всегда начеку!
Команда форума
Владелец форума, эксперт в вопросах миграции и адаптации
09.09.2015
6 547
4 140
113
регистрацию они не проверяли никак.
Проверяли через SCHUFA ту же. Если видят, что там уже есть какие-то контракты - могут открывать, а адрес всегда актуализировать можно.
 

Rei

Участник
20.03.2019
83
52
18
Проверяли через SCHUFA ту же. Если видят, что там уже есть какие-то контракты - могут открывать, а адрес всегда актуализировать можно.
Получается, если отель в принципе делает регистрацию, то можно этот адрес указывать (не в плане законности, а вообще). С другой стороны такая практика существует у недавно понаехавших, то есть у людей, которые впоследствии будут иметь какую-то регистрацию в Германии.
 

Степан Бабкин

Всегда начеку!
Команда форума
Владелец форума, эксперт в вопросах миграции и адаптации
09.09.2015
6 547
4 140
113
если отель в принципе делает регистрацию, то можно этот адрес указывать
Конечно. Даже если не делает регистрацию, но человек физически живёт в отеле и находится в Германии по ВНЖ - этот адрес тоже можно указать.
 

quartiera

Активный
24.02.2019
120
114
43
Занимаюсь кризисным управлением, т.е. люди приходят ко мне сосвоей бедой, настоящей бедой, в Германии есть простая схема:

1) Обещание златых гор, типа 15-80% годовых от родненьких маклеров, втюхивающих неликвид на русскоязычных платформах типо Приана.

2) После того как купили, пожатие рук, поздравления, маклеры спрашивают, и как же Вы будете? Это же ответственность! Где-то что-то не заплатите, или сьемщик накуролесит,
как Вы будуете разруливать? А финанцамт? А налог? Короче кошмарят. Минуту назад счастливый покупатель хватается за голову: "Шо делать?" А ему: "Ну Вам нужно управление на месте".
- Ой где-как-а как с языком?
- Ну мы можем посоветовать хорошее, русскоязычное.
И так передают из рук в руки. В милом управлении идет причесывание-приглаживание и милые улыбки. Как договор-доверки подписаны, покупатель отбывает на родину, начнаетеся кошмар за его же деньги. Какие там 15%, одни только требования за то-это заплатить. Когда владелец начинает возмущаться, или просит обьяснить, ему какают на голову за его же деньги. На емайлы не отвечают и т.д. А по телефону дают понять, что здесь Вам не тут, Вы ничего не понимаете! А непонятные счета на оплату все ему идут (софт-версия, все, что платит сьемщик идет на расходы). Угрожают продажей обьeкта с молотка за неуплату.

3) Когда владелец уже на пальме, закошмареный, обовсем на свете пожалел, складывает маты, дошел до точки, ему поступает емаил-звонок от маклеров (см. пункт 1). Типо вот Вы купили через нас квартиру, нет ли желания продать? Это отуправления пошла кмаклрам шифровка, что "клиент созрел". Я называюэто "круговоротом гамна в природе". Смотрю на грундбухи, а там Вася Петров продал Олександру Осипенко, Осипенко госпоже Оксане Мюллер, Оксана Мюллер чете Ивановых. Маклеры зарабатывают, управление тырит, всем хорошо!

Чел соглашается продать, далее см пункт 1) но уже с другим товарищем.

Некоторые пробуют дойти до сути, не ведутся продавать и выходят с желанием разобраться. Почему так вышло? С цифрами и счетами.
Самые страшные случаи из моей практики, когда супруги отдали все деньги на развалюху неликвидную, продав ед. квартиру в провинции, с ожиданием 80% (80!) годовых. Муж - который клюнул на эту аферу покончил жизнь самоубийством, доведя семью до 0. Могу кинуть линк на историю в сети с самого начала.

Одна "управленка" готовится в тюрьму, суд так решил. Хафтбефель могу в личку продемонстрировать. Муж ee под знаменем другой фирмы продолжает "обувать лохов". Только не каждый покупатель дойдет до немецкого суда.
Поэтому и "кризисное управление". И черный список обманщиков за годы работы. Одну фирму закрывают, другую открывают. Из Перми-Уфы-Нoвосибирска кто поедет разбираться? К адвокату. Редкий человек. Опять же расходы. Поэтому и купив, продают, через 3-4 года. Почему люди прежде чем вступить куда-то не гууглят?
Почему не думают головой, что в Германии на недвиге сделать 5-7 % годовых - счастье! И труд. Будет ли так трудиться чужое управление на далекого клиента? Вопрос.
И если обьэкт обещает дать волшебную сказку 15-80% годовых, почему местные немцы не покупают этот прекрасный обьект? Почему он болтается на приане и ждет Васю из Всеволожска? A?

Можо ли себе представить, что какой-нибудь Джон из Катманды или Гондураса купит в России что-то очень удачное в недвижимости, эксклюзив, придержанный добрыми земляками-гондурасцами в Москве или Питере лично для него?
Теперь проведите параллели.
Владельцев заводов, учоных с именем, артистов, всех крутят на одном месте эти "управления".
(Не хочу тут чернить добросовестные управления, такие тоже есть, но все спокойно, без упора на максимальный доход.
Максимальный доход, те самые 5-7% сделает только сам себе человек и в том месте, где он сам живет, без расходов на управление).

Тоже из практики. Одна тетенька купила отличную 3-х комнатную квартиру на 1-м этаже за 30.000 евро в Берлине. Не глядя. Вернее ей обещали квартиру показать, но сьемщик был в больнице,
и показа не случилось. И маклер и переводчик от маклера хором говорили, что обьeкт чудесный, все хорошо. Через 3 года, где были и суды от товарищества против нее и от сьемщика адвокат денег требовал, оказалось когда мы стали разбираться, что квартира 3-х ком. находится в сыром подвале(!) вода по стенам поднимается наверх и жить там невозможно. У сьемщика были закрыты 2 комнаты по сырой стене и разумеется он не хотел платить за всю квартиру.
Почему она не задумалась, как так хата в Берлине, в центре 30 тыс? Когда кругом по 150? (дело давно было).

Люди! Разуйте глаза, что покупаете, а, главное, зачем! Возьмите в руки калькулятор.
 

quartiera

Активный
24.02.2019
120
114
43
Разве что фантастически повезет с порядочным и грамотным управляющим... но лично я в это не верю.
Я-верю, могла бы завалить референциями от россиян, дав их контакты напрямую.
Но они все пришли ко мне через кризисное управление, т.е. униженные и оскорбленные, закошмаренные.
На таком фоне легко быть доброй сердечной феей, только предоставляя четкую-прозрачную отчетность, охото обьясняя непонятное и
соблюдая регулярный перевод средств + время отзыва в эфире хотя бы 7 х 8.

И я сама нашла такое управление в Испании, без нормального человека я бы сроду не купила ничего в чужой стороне.
Просто совпали с девочкой по методам и мыслям. Я могу отличить фуфлыжницу от нормалного чела и наводку я получила от людей моего доверия, которые сами у нее управляются + я планирую там сама лет через 8 обосноваться.
Но опять же, все человеческий фактор. Отличный управленец может переехать, отойти от дел, помереть наконец и что дальше?
Снова лотерейка-угадайка, не наипет ли тебя следующее золотко?

Поэтому на консультациях говорю жаждущим вложить в Германию: Возьмите свои деньги и купите там, где сами живете, в районах - ценах
разбираетесь, где сможете держать руку на пульсе. С каждого вложеного еврика Вы в своем Питере или Омске поднимете не меньше, чем в Германии. Возьмите в руки калькулятор.
Если даже в Германии выйдет чуть больше (ну это как идеальный газ, возьмем 7% годовых, мечта, если покупать сейчас), то побочки всю выгоду по сравнению с Омском-Краснодаром сожрут (управление, подготовка налогового, налог на прибыль с 1. евры нерезику, возможно поездки к обьекту).
 
  • Нравится
Реакции: Guten ABEND S0C4 и Yelena

quartiera

Активный
24.02.2019
120
114
43
я не могу исправить сообщение выше,
сегодня перечитала, после намёка модерации, что это выглядит как самопиар. Действительно. Я человек эмоциональный и неравнодушный, и тема эта дело моей актуальной жизни, поэтому завелась и растеклась своей мыслей по древу. Но заявляю, что это не самопиар, я не беру новых клиентов на регулярное управление уже года 4. Уже трудно тянуть набранный за 10 лет большой объём плюс Квартиры семьи 20 шт.
Но могу совершенно бескорыстно написать про конкретное управление, не из чёрного ли списка оно. Список мой личный, написан слезой зарубежных клиентов.
 
  • Нравится
Реакции: Boris и Guten ABEND S0C4

Evgeniy G

Новичок
15.11.2019
8
0
1
Лена, ну как бизнес)))? Это инвестиция, пассивный доход, по идее, а бизнес не тут и ни об этом. Бизнес эту инвестицию и оплатил)))
Понятно, что компания получает оплату, и дополнительно, за каждый пук. И цифры, конечно, видел, при том не виртуальные, а реальные, договора аренды и коммунальные платежи. Но каким то не постижимым мне способом, люди собирают для меня какие то новые платежи, а аренду собирают как то не всю. План планом, процессы надо выполнять качественно.
Как "космические корабли бороздят просторы большого театра", это не в этом случае. Тут надо найти способы реализации простых процессов, альтернативными методами, альтернативными посредниками, или без них.
Получить оплату один процесс (может и airbnb к примеру)
Оплатить счета другой (уже не может, по этому надо искать варианты
И т д
Будем искать
 

Evgeniy G

Новичок
15.11.2019
8
0
1
я не могу исправить сообщение выше,
сегодня перечитала, после намёка модерации, что это выглядит как самопиар. Действительно. Я человек эмоциональный и неравнодушный, и тема эта дело моей актуальной жизни, поэтому завелась и растеклась своей мыслей по древу. Но заявляю, что это не самопиар, я не беру новых клиентов на регулярное управление уже года 4. Уже трудно тянуть набранный за 10 лет большой объём плюс Квартиры семьи 20 шт.
Но могу совершенно бескорыстно написать про конкретное управление, не из чёрного ли списка оно. Список мой личный, написан слезой зарубежных клиентов.
Вы занимаетесь арендой в Испании или Германии?
У меня Дуйсбург и Оберхаузен
 

quartiera

Активный
24.02.2019
120
114
43
В Испании я сама клиент. Не на своей территории, сдаю через управление.
В Германии занимаюсь только Берлином. Дюйсбург не через жестокоциничный «Стимул консалтинг» купили?
 

Guten ABEND S0C4

VIP-персона
Платный аккаунт, особое внимание, доступ в закрытый форум для частных вопросов
17.03.2019
683
519
93
  • Смешно
Реакции: Boris