Что нового
Форум Тупа-Германия

Приветствуем вас на форуме Тупа-Германия! Зарегистрируйтесь и станьте членом нашего сообщества! После входа в систему вы сможете участвовать в жизни сайта, создавать свои темы и сообщения, а также общаться с другими участниками через личные сообщения!

  • Политические дискусии на данном форуме разрешены только в разделе о политике https://forum.tupa-germania.ru/forums/politika/ Запрещено оскорблять и разжигать. За это в бан.

Расторжение договора аренды по причине продажи жилья

Kittiket

Участник
Сообщения
13 585
Вот и мою съемную квартиру решили продать.
Нынешний хозяин сказал, что для меня ничего не поменяется, так и буду дальше снимать (у меня семья и двое детей), но все равно переживаю и есть вопрос.
На сколько может поднять арендную плату новый хозяин, если последнее увеличение (варм) было 9 месяцев назад на 5%? Я так понимаю, минимум через полгода (выше инфа про 15 месяцев) и не больше, чем на 15%, после чего я на три года защищен от увеличения?
А у вас в договре предусмотрено увеличение арендной платы? Если нет - тогда не может, насколько я понимаю.
 

Alexander Trott

Эксперт в страховании и финансах
Команда проекта
Владелец форума
Сообщения
654
Вот и мою съемную квартиру решили продать.
Нынешний хозяин сказал, что для меня ничего не поменяется, так и буду дальше снимать (у меня семья и двое детей), но все равно переживаю и есть вопрос.
На сколько может поднять арендную плату новый хозяин, если последнее увеличение (варм) было 9 месяцев назад на 5%? Я так понимаю, минимум через полгода (выше инфа про 15 месяцев) и не больше, чем на 15%, после чего я на три года защищен от увеличения?

Правовые основы: Повышение арендной платы в Германии регулируется Гражданским кодексом (BGB).

Индекс арендной платы и сравнительные квартиры: Во многих случаях повышение арендной платы должно быть обосновано индексом арендной платы или сравнительными квартирами, особенно если речь идет о квартире в районе с напряженным рынком жилья. (Mietpreisspiegel)

Процентное увеличение: Согласно § 558 BGB арендная плата не может быть повышена более чем на 20% (в некоторых районах только на 15%) в течение трех лет (предел увеличения). НА Вашем примере показатель в 5% попадает под этот предел, если в течение последних трех лет не было других повышений.

Согласие арендатора: Повышение арендной платы должно быть письменно сообщено арендатору и требует его согласия. После получения уведомления о повышении аренды арендатор обычно имеет право на период раздумья. Если арендатор не согласен с предложенным повышением арендной платы, арендодатель имеет право обратиться в суд с запросом на утверждение новой арендной платы. В этом случае арендатор имеет возможность представить свои аргументы против повышения. В зависимости от решения суда, арендная плата может быть утверждена на новом уровне или оставлена без изменений. Если суд решит в пользу арендодателя, арендатор обычно обязан заплатить разницу между старой и новой арендной платой с момента, когда новая арендная плата должна была вступить в силу.

Временные ограничения: Повышения арендной платы не могут происходить слишком часто. После повышения арендной платы, как правило, должен пройти один год, прежде чем можно снова повысить ее («период блокировки»).

Формальные требования: Запрос на повышение должен соответствовать определенным формальным критериям. Он, например, должен быть обоснован и направлен арендатору в письменной форме.

Смена собственника: Смена собственника жилой недвижимости не должна напрямую влиять на действующий контракт аренды. Принцип "Купля не нарушает аренду" ("Kauf bricht nicht Miete") закреплён в немецком Гражданском кодексе (BGB), и это означает, что новый собственник должен уважать все условия и сроки, указанные в действующем договоре аренды. Что касается повышения арендной платы, новый собственник должен придерживаться тех же законодательных требований и ограничений, которые применялись к предыдущему собственнику. Специфические ограничения на повышение аренды, такие как процентные лимиты или требования к форме и срокам уведомления, остаются в силе.

В этих вопросах хорошо помогает юридическая страховка. С её помощью, можно проверить правомерность поднятия квартплаты.
 
  • 👍
Реакции: 5 users

Adam200

Новичок
Сообщения
8
Здравствуйте. Мы живем в арендной квартире 5 лет, нас двое взрослых и двое детей (7 лет и 1 год). Сегодня получил письмо от хозяина квартиры с новостью что он собирается продавать нашу квартиру. Он предлагает подписать соглашение о расторжении контракта и дает на сбор вещей 6 месяцев. Если мы откажемся он говорит что выставит квартиру на продажу и новый хозяин имеет право нас выселить немедленно.

Правда ли новый владелец может выселить нас немедленно учитывая что у нас 2 детей?
Как себя лучше вести в этой ситуации? Денег от хозяина нам не надо, просто хочется остаться в этой квартире как можно дольше.
 

Michael_244

Участник
Сообщения
5 732
Правда ли новый владелец может выселить нас немедленно
Немедленно точно не может. В сроки, оговоренные в договоре аренды, теоретически может, но, насколько мне известно, только для собственных нужд (или членов семьи).
 

Romantomsk

Почетный Солёнорешёткинец
Сообщения
21 181
Такая тема уже есть на форуме
Особенно внимательно почитайте ответы от Alexander Trott
 
  • 👍
Реакции: 1 users

Adam200

Новичок
Сообщения
8
С точки зрения закона, как часто владелец может устраивать просмотр квартиры потенциальным покупателем? Мне как жильцу квартиры например не удобно пускать потенциальных покупателей в выходные и праздничные дни. Есть ли что то в законе об этом?
 

Alexander Trott

Эксперт в страховании и финансах
Команда проекта
Владелец форума
Сообщения
654
Здравствуйте. Мы живем в арендной квартире 5 лет, нас двое взрослых и двое детей (7 лет и 1 год). Сегодня получил письмо от хозяина квартиры с новостью что он собирается продавать нашу квартиру.
Если он решит продать, это его выбор. Продажа недвижимости не окажет значительного влияния на ваш арендный контракт, так как он автоматически переходит к новому владельцу. Вот ключевые моменты, которые вам важно знать:
  • Владелец, как новый так и старый, может требовать освобождения квартиры только для личного использования и в соответствии с законом и условиями вашего арендного контракта
  • Процесс продажи может занять некоторое время, особенно сейчас, когда рынок переполнен квартирами
  • Права нового собственника начинают действовать только после официальной регистрации в земельной книге, что дает вам дополнительное время, как минимум, около года
  • К тому же, ваш высокий статус социальной защиты предоставляет вам дополнительные гарантии, что так просто провернуть такой фокус у нового хозяина не получится
Он предлагает подписать соглашение о расторжении контракта и дает на сбор вещей 6 месяцев
  • Его предложение кажется логичным, но не соответствует здравому смыслу в данной ситуации.
  • Он не предложил вам от 10 до 20 тысяч евро за выселение?
  • Если это для вас приемлемо, можете сделать контрпредложение. В противном случае он рискует потерять гораздо больше.
  • Согласно нашему опыту, именно такие суммы обычно предлагаются за освобождение хороших квартир в Берлине.
  • Продажа квартиры с арендаторами сильно ограничивает круг потенциальных покупателей и снижает стоимость объекта, особенно в вашем случае.
  • Это может привести к тому, что продавец будет долго искать покупателя, возможно, безуспешно.
Если мы откажемся он говорит что выставит квартиру на продажу и новый хозяин имеет право нас выселить немедленно.
Он так и так её выставит на продажу 😅. А вот нового хозяина скорее всего (так быстро) и не будет, если вы останетесь в квартире.

Правда ли новый владелец может выселить нас немедленно учитывая что у нас 2 детей?
Не правда, смотрите выше.

Как себя лучше вести в этой ситуации?
  • Не подписывайте никаких документов (без консультации)
  • Сохраняйте спокойствие
  • Заключите юридическую страховку с покрытием жилищных прав
  • Если кто-то придет смотреть квартиру, сообщите им, что вы не планируете выезжать и у вас есть надежная юридическая страховка, включая знакомого опытного адвоката по жилищным вопросам. 😅
С точки зрения закона, как часто владелец может устраивать просмотр квартиры потенциальным покупателем? Мне как жильцу квартиры например не удобно пускать потенциальных покупателей в выходные и праздничные дни. Есть ли что то в законе об этом?
Это довольно сложная тема, но вот несколько ключевых тезисов, основанных на законодательстве и судебной практике, чтобы помочь вам ориентироваться.

1. Должна быть причина: Доступ к арендованной недвижимости требуется по конкретным причинам, таким как ремонт повреждений, чтение показаний счетчиков, проверка нарушений договора (например, незаконное содержание животных или сдача в поднаем), а также в случае продажи или расторжения договора аренды.

2. Предварительное уведомление:
Визиты без предупреждения недопустимы. Для срочных работ достаточно уведомления за 24 часа. Для осмотра помещения например покупателями/новыми арендаторами обычно требуют уведомления от 3-4х до 14и дней (несколько судебных решений). Допускается не более 3-4 потенциальных просмотров в неделю. Массовые осмотры недопустимы.

3. Время осмотра: Осмотры должны проводиться в рабочие дни в обычные рабочие часы, с учетом личных обстоятельств арендатора и соблюдением общепринятых периодов тишины. Рекомендуемое время - с 10:00 до 13:00 и с 15:00 до 18:00, при этом суббота считается рабочим днем. Для работающих арендаторов возможны визиты после 18:00 или в субботу.

Что точно нельзя делать (нужно быть внимательным)/нужно обратить внимание:
  • Ни арендодатель, ни заинтересованные в аренде или покупке лица не имеют права фотографировать квартиру без согласия арендатора. Исключение составляют случаи, когда необходимо зафиксировать имеющиеся недостатки для доказательства (напр.: прорыв трубы).
  • Арендодатель обязан уважать права арендатора, например, снимать обувь перед входом.
  • Арендодатель не имеет права открывать шкафы и другие личные вещи арендатора.
  • Арендодатель не может проникнуть в квартиру силой и должен уважать решение арендатора. Но должна быть всегда (веская) причина. Проникновение без согласия арендатора считается нарушением домового покоя и уголовно-наказуемо.
  • Арендодатель может доверить осмотр представителю, но не тому, кто находится в конфликте с арендатором.
  • Если осмотр проводится для выявления недостатков, арендодатель может войти только в те помещения, где они обнаружены. Без согласия арендатора осмотр всей квартиры запрещен.
  • Если арендатор отказывается от осмотра без веских причин, арендодатель может подать в суд для обязания арендатора предоставить доступ.
  • Только в крайних случаях, например, при чрезвычайных обстоятельствах (пожар, прорыв трубы), арендодатель имеет право на доступ без согласия арендатора.
  • Если отказ арендатора приводит к убыткам для арендодателя (например, невозможность сдачи в аренду), арендатор обязан компенсировать ущерб, включая несостоявшиеся поездки арендодателя.
  • Арендатор теряет право на снижение арендной платы, если не предоставляет доступ к квартире для устранения недостатков (например неисправность отопления)
 
  • 👍
Реакции: 10 users

Adam200

Новичок
Сообщения
8
@Alexander Trott большое спасибо за развернутый ответ.
Деньги нам не предлагали, для нас важнее постараться остаться в квартире, так как за 5 лет в нее вложено много сил и средств. В текущей ситуации поиск новой квартиры с двумя детьми то еще приключение.
Страховка от Deurag оформлена по вашему совету год назад, пока по ней не обращались. Если я правильно понимаю, наихудшее развитие событий, если новый владелец потребует покинуть жилье по причине что ему (или близким родственникам) негде жить. Но это наступит не ранее чем через год (запись в земельной книге). Только тогда стоит обратиться к страховке чтобы юристы в суде помогли оспорить его решение?
Если суд встанет на сторону нового владельца, исходя из вашего опыта, какой срок на выселение суд может дать? 3–6 месяцев или меньше?
 

Юсси Ватанен

Участник
Сообщения
16 082
Но это наступит не ранее чем через год (запись в земельной книге).
Откуда такой срок? Зависит от расторопности чиновников: во времена короны между подписью у нотариуса и до внесения в книгу ушло полтора месяца.
Ваше спасение только в длительных поисках желающего связаться с квартирой с арендаторами, но тут все в руках продавца: если выставит цену привлекательную, то купят и так
 
  • 👍
Реакции: 1 user

Alexander Trott

Эксперт в страховании и финансах
Команда проекта
Владелец форума
Сообщения
654
@Alexander Trott большое спасибо за развернутый ответ.
Деньги нам не предлагали, для нас важнее постараться остаться в квартире, так как за 5 лет в нее вложено много сил и средств. В текущей ситуации поиск новой квартиры с двумя детьми то еще приключение.
Страховка от Deurag оформлена по вашему совету год назад, пока по ней не обращались. Если я правильно понимаю, наихудшее развитие событий, если новый владелец потребует покинуть жилье по причине что ему (или близким родственникам) негде жить. Но это наступит не ранее чем через год (запись в земельной книге). Только тогда стоит обратиться к страховке чтобы юристы в суде помогли оспорить его решение?
Если суд встанет на сторону нового владельца, исходя из вашего опыта, какой срок на выселение суд может дать? 3–6 месяцев или меньше?
  • Отправьте мне краткое письмо на электронную почту, и я проверю ваш контракт
  • Да, согласен по поводу неудобств. Это вообще очень редко, когда кто то деньги берёт
  • Если получите уведомление о выселении или возникнут другие проблемы, немедленно сообщите нам, это и будет страховой триггер
  • Учитывая, что к тому времени у вас будет 5-6 лет проживания, минимальный срок выселения составит 6 месяцев, и его можно будет дополнительно растянуть
 

Alexander Trott

Эксперт в страховании и финансах
Команда проекта
Владелец форума
Сообщения
654
Откуда такой срок? Зависит от расторопности чиновников: во времена короны между подписью у нотариуса и до внесения в книгу ушло полтора месяца.
  • Вы путаете "Fälligkeitsmitteilung" (~4-6 недель после нотариуса) и "Eigentumsumschreibung" (~2-3 месяца после нотариуса)
  • А теперь сюда нужно добавить:
    • Оценить рынок
    • Найти маклера
    • Запустить процес продажи
    • Показать квартиру желающим
    • Договориться о цене
    • Решить вопрос ипотеки (опционально)
    • Заказать драфт контракта
    • Провести встречу у нотариуса
  • Поэтому: от первой идеи до конечного этапа (Eigentumsumschreibung) по нашему опыту проходят 6 - 12 месяцев. Сюда нужно добавить так же срок на выселение и возможное время на разбирательство: "а могут ли выселить вообще?"
 

Юсси Ватанен

Участник
Сообщения
16 082
Поэтому: от первой идеи до конечного этапа (Eigentumsumschreibung) по нашему опыту проходят 6 - 12 месяцев
Просто человек считает,что у него железно год в кармане: мол полгода есть до выселения поттребованию и полгода пока купля-продажа будет идти. А это оптимистичный для него вариант. А стоит ориентироваться на худший вариант для себя: просмотры уже запланированы, у покупателя нал и оформят быстро.
 

Лена EM

Новичок
Сообщения
746
А что кстати с правом жильцов купить квартиру самим? Вроде есть какие-то преимущества (если есть возможность и желание её купить).
 
  • 👍
Реакции: 1 users

Adam200

Новичок
Сообщения
8
Нам предложили цену, но мы не планировали покупку в данный момент времени.
 
  • 👍
Реакции: 1 users

Chem1st

Новичок
Сообщения
23
А как же Kündigungssperfrist, он не может помочь в данной ситуации?

Wie bei jeder Kündigung gibt es auch bei der Kündigung wegen Eigenbedarf Kündigungsfristen gemäß § 573 BGB zu beachten. Generell erklärt § 577 des BGB eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren des Mietverhältnisses, bevor eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen werden kann.
 

Alexander Trott

Эксперт в страховании и финансах
Команда проекта
Владелец форума
Сообщения
654
А как же Kündigungssperfrist, он не может помочь в данной ситуации?
Очень сомнительно, так как § 577a описывает очень редкий случай, о котором выше не было упоминания: преобразования арендованного жилого помещения в жилую собственность, если квартира была предоставлена арендатору до ее разделения на жилую собственность, т.е. WEG. Ну или простыми словами: приватизация муниципального жилья.
 
  • 👍
Реакции: 1 user
Верх