Жильё в Германии: купить или снимать?

[Michael_244]

Господа, нужен совет.

Квартиры с жильцами уже обсудили - понятно, что вариант рискованный.
А как на счёт ситуации, когда собственник высказывает желание жить в квартире ещё определённое (относительно длительное) время - год или полтора? Можно ли в данном случае законно и без неприятных последствий заключить срочный договор аренды или, например, в договоре куплю-продажи прописать дату выезда и условия компенсации?

Вторая квартира подряд попадается с такой историей. Один собственник сказал, что ему нужно "время осмотреться", другие говорят, что купили другую квартиру со сроком въезда в 2025 году. Причём по второй квартире интересная цена (бесплатный сыр?).

Наберусь, пожалуй, наглости и призову @Alexander Trott по процитированному вопросу. Идём сегодня смотреть такую квартиру, интересно, какие варианты можно сразу предложить продавцу.

 

[bullet]

Наберусь, пожалуй, наглости и призову @Alexander Trott по процитированному вопросу. Идём сегодня смотреть такую квартиру, интересно, какие варианты можно сразу предложить продавцу.

А продавец согласен платить обычную аренду или хочет каких-то льготных условий проживания?

 

[Michael_244]

А продавец согласен платить обычную аренду или хочет каких-то льготных условий проживания?

С этим продавцом ещё не общались, только идём на просмотр.
Две недели назад смотрели квартиру с такой же оговоркой, продавец сказал, что готов оплачивать аренду (размер не обсуждали) плюс полностью Hausgeld, но на основе Gentlemen Agreement, как он выразился. Ну мы поулыбались и ушли оттуда восвояси, ибо какой ещё агримент, во-первых, и, во-вторых, это типа "устное дополнение" к договору, можно и попасть с таким.

 

[GoldenJoe]

Надо было ему предложить

на основе Gentlemen Agreement

перевести деньги за покупку квартиры после того, как он съедет и ключи передаст

 

[Michael_244]

Надо было ему предложить

перевести деньги за покупку квартиры после того, как он съедет и ключи передаст

Хехе, ну да.
Хотя, у меня это было первой мыслью - хочешь съехать через год, продавай через год.

 

[Alexander Trott]

Наберусь, пожалуй, наглости и призову @Alexander Trott по процитированному вопросу. Идём сегодня смотреть такую квартиру, интересно, какие варианты можно сразу предложить продавцу.

Здравствуйте,
это распространенная ситуация, которую можно эффективно урегулировать с помощью правильно оформленного договора купли-продажи. Важные аспекты:

В контракте необходимо ясно указать последний срок, к которому продавец должен освободить недвижимость. Это важно, чтобы избежать недопониманий в будущем.

Следует также прописать, кто будет отвечать за различные расходы, связанные с недвижимостью (например, коммунальные платежи, налоги и т.д.), и в какие сроки.

Это не договор аренды, а временное право пользования недвижимостью. По истечении установленного периода покупатель имеет полное право потребовать, чтобы продавец покинул объект.

Что касается оплаты, возможны различные варианты, и выбор конкретного зависит от полной картины сделки. Например:

• Оплата всей суммы сразу, а передача ключей через определенный срок.
• Оплата и передача ключей осуществляются позже, либо изначально выплачивается небольшой аванс, а остаток — в дальнейшем.

Конечно, такие детали могут влиять на окончательную стоимость недвижимости.

 

[Kittiket]

С соседом здесь говорили, который дом продает. Он сменил маклеров, потому что первые сделали фоточки и ... все. А, на своем сайте, вроде, разместили. И нигде больше. Через полгода вообще никаких ни подвижек, ни терминов на просмотры, в итоге он им на сайте оставил заявку на свой же дом, чисто "посмотреть, как отработают". За 2 недели не получил никакой обратной связи. Сменил маклеров. Те сделали другие фоточки, выставили на сайтах типа иммоскаут. Ну, вроде, было несколько просмотров. Но продать даже до конца года он не сильно надеется. Стоимость снижал уже дважды.

Пара хороших домов, что мы присматривали, улетела мгновенно. Но большинство продающегося нам нафиг не сдалось, хоть снижай, хоть не снижай. Неликвид такой.

 

[Michael_244]

Здравствуйте,
это распространенная ситуация, которую можно эффективно урегулировать с помощью правильно оформленного договора купли-продажи. Важные аспекты:

В контракте необходимо ясно указать последний срок, к которому продавец должен освободить недвижимость. Это важно, чтобы избежать недопониманий в будущем.

Следует также прописать, кто будет отвечать за различные расходы, связанные с недвижимостью (например, коммунальные платежи, налоги и т.д.), и в какие сроки.

Это не договор аренды, а временное право пользования недвижимостью. По истечении установленного периода покупатель имеет полное право потребовать, чтобы продавец покинул объект.

Что касается оплаты, возможны различные варианты, и выбор конкретного зависит от полной картины сделки. Например:

• Оплата всей суммы сразу, а передача ключей через определенный срок.
• Оплата и передача ключей осуществляются позже, либо изначально выплачивается небольшой аванс, а остаток — в дальнейшем.

Конечно, такие детали могут влиять на окончательную стоимость недвижимости.

Добрый день,

болшое спасибо за развёрнутый ответ!

А можно ли тут же в договоре указать, что, помимо коммунальных платежей и т.п., прежний собственник на время своего проживания оплачивает месячно дополнительно Kaltmiete? То есть как в договоре аренды, но в дкп?

 

[Kons]

А можно ли тут же в договоре указать, что, помимо коммунальных платежей и т.п., прежний собственник на время своего проживания оплачивает месячно дополнительно Kaltmiete? То есть как в договоре аренды, но в дкп?

А может посчитать сумму этих Кальтмитте за предполагаемый период его проживания, и попросить на эту сумму снизить стоимость продажи? То есть он как бы наперед вам оплатит свою будущую аренду этой скидкой? Понятно, что это менее гибко, т.к. выехать он может чуть раньше или чуть позже, но за то проще с точки зрения договора, и рисков неоплаты нету.

 

[Snow]

А можно ли тут же в договоре указать, что, помимо коммунальных платежей и т.п., прежний собственник на время своего проживания оплачивает месячно дополнительно Kaltmiete? То есть как в договоре аренды, но в дкп?

интересно еще, что дом вы осматриваете перед заключением договора, а получаете, допустим, через год, и там вполне может сломаться что-то крупное, или протечь и покрыться плесенью, и кто это будет восстанавливать?

 

[Michael_244]

А может посчитать сумму этих Кальтмитте за предполагаемый период его проживания, и попросить на эту сумму снизить стоимость продажи? То есть он как бы наперед вам оплатит свою будущую аренду этой скидкой? Понятно, что это менее гибко, т.к. выехать он может чуть раньше или чуть позже, но за то проще с точки зрения договора, и рисков неоплаты нету.

Да, тоже об этом думал. В приципе можно такой вариант предложить, единственное, тут психологический момент: если я получаю месячные платежи, то они частично покрывают ипотечный платёж, и нагрузка на бюджет от аренды и ипотеки одновременно как бы сглаживается. А так да, теоретически, я взял в ипотеку на 15 к меньше, но практически платёж от этого уменьшился незначительно, и скупая мужская слеза скатывается по щеке, глядя на остаток денег к концу месяца. )

 

[Michael_244]

интересно еще, что дом вы осматриваете перед заключением договора, а получаете, допустим, через год, и там вполне может сломаться что-то крупное, или протечь и покрыться плесенью, и кто это будет восстанавливать?

Тоже хороший пункт, спасибо!

 

[bullet]

и скупая мужская слеза скатывается по щеке, глядя на остаток денег к концу месяца. )

Плюнь на все, расконсервируй заначку (еще ж в институте откладывать начал) и купи за наличман!

 

[Michael_244]

Плюнь на все, расконсервируй заначку (еще ж в институте откладывать начал) и купи за наличман!

Эх, те, кто назначали размеры президентской стипендии, были явно не в курсе немецких цен на жильё. )

 

[Alexander Trott]

Добрый день,

болшое спасибо за развёрнутый ответ!

А можно ли тут же в договоре указать, что, помимо коммунальных платежей и т.п., прежний собственник на время своего проживания оплачивает месячно дополнительно Kaltmiete? То есть как в договоре аренды, но в дкп?

Да, однако, поскольку это не является арендой, необходимо включить в контракт купли/продажи уточнение, что это временное пользование с вашего согласия, и этот платеж обычно называется "Nutzungsentschädigung". Таким образом, стоит избегать употребления слов "аренда" и всего, что с ней связано, в данном контексте.

1. Если дата уже известна, то, как правило, продавцу проще предоставить небольшую скидку на цену продажи.
2. Если дата указана как "до", например, продавец обязуется покинуть квартиру не позднее определенной даты, например через год, но может покинуть её и через месяц, то в этом случае обсуждается сумма в X€/месяц за использование объекта. Это создает мотивацию для продавца освободить квартиру как можно скорее.

 

[Alexander Trott]

интересно еще, что дом вы осматриваете перед заключением договора, а получаете, допустим, через год, и там вполне может сломаться что-то крупное, или протечь и покрыться плесенью, и кто это будет восстанавливать?

Перед подписанием договора состояние дома фиксируется на видео и фотографиях. Перед вручением ключей проводится повторная проверка. Любые повреждения вне обычного износа должны быть устранены за счет продавца. Однако стоит учитывать, что здесь всегда существует вероятность конфликта и определенный уровень риска, так как понятие "обычного" износа не стандартный параметр.

 

[Kittiket]

Еще нюанс: а если старый владелец отказывается выселяться в оговоренный срок? По судам бегать годами?

 

[Alexander Trott]

Еще нюанс: а если старый владелец отказывается выселяться в оговоренный срок? По судам бегать годами?

Нет, это не аренда, поэтому по судам бегать не нужно. С подписанным контрактом купли-продажи у вас действующий титул на руках, с ним вы можете выкидывать бывшего владельца на улицу без решения суда.

 

[Kittiket]

Нет, это не аренда, поэтому по судам бегать не нужно. С подписанным контрактом купли-продажи у вас действующий титул на руках, с ним вы можете выкидывать бывшего владельца на улицу без решения суда.

С применением физической силы или как? Нельзя же силой, и вещи чужие трогать нельзя.

 

[bullet]

С применением физической силы или как? Нельзя же силой, и вещи чужие трогать нельзя.

Не успел выехать в срок - это уже вещи нового владельца