Ипотека в Германии

[bullet]

Так Вы, все-таки, кредитовались в Германии?

Только машина пока, я в Германии только 5 месяцев. Просто изучил вопрос, как дадут Niederlassungserlaubnis (и если жена и дочка тут себя будут нормально чувствовать), буду что-то думать в этом направлении

 

[pishpek]

Только машина пока, я в Германии только 5 месяцев. Просто изучил вопрос, как дадут Niederlassungserlaubnis (и если жена и дочка тут себя будут нормально чувствовать), буду что-то думать в этом направлении

значит в выплатах сможете помочь разобраться?
Finanzierungsrechner - Der Rechner für die Baufinanzierung

не перевод терминов, а именно суть системы:
1. 435 евро - ежемесячный платеж, включающий в себя проценты и тело кредита?
2. Почему 435 * 12 * 10 лет = 52 200. Общая сумма кредита 157 055 - 52 200=104 855, т.е. остаток долга через 10 лет, как указано справа. Как этот остаток погашается?

Например: в России я беру 1 млн. рублей на пять лет, плачу ежемесячно 25 тыс. и через пять лет остаток "ноль". Ежемесячный платеж включает в себя и тело кредита и проценты.
Не размер переплаты обсуждаю/сравниваю, а именно непонятно про германскую систему погашения!

 

[Praktik]

Сразу скажу, что опыта кредитных отношений в Германии не имею, только рассуждаю, извините.

1. 435 евро - ежемесячный платеж, включающий в себя проценты и тело кредита?

Я бы уточнил так:
435 евро: ежемесячный платеж = проценты за месяц + погашение кредита в размере 1% (Tilgungsrate) первоначальной суммы кредита.

остаток долга через 10 лет, как указано справа. Как этот остаток погашается?

Чтобы погасить остаток, надо внести на счет денежную сумму, равную остатку!
Где же взять эту сумму? Я думаю, тут будут такие основные варианты:
1) взять новый кредит в том же банке
2) взять кредит в другом банке
3) продать надоевшую недвижимость
4) продать что-нибудь ненужное

Вероятно, вполне возможны и комбинации из этих вариантов, например, продать что-нибудь ненужное, а на недостающую сумму взять кредит в банке.

Надеюсь, опытные товарищи меня поправят

 

[bullet]

дело в том, что когда я захожу по ссылке, выдает другие данные (я тоже когда-то просчитывал)
Нам нужны одинаковые исходные данные, чтоб я их вбил и были бы одинаковые цифры, чтоб мы говорили об одном и том же:
Kaufpreis, Eigenkapital, Tilgungsrate, Sollzinsbindung

 

[pishpek]

в

дело в том, что когда я захожу по ссылке, выдает другие данные (я тоже когда-то просчитывал)
Нам нужны одинаковые исходные данные, чтоб я их вбил и были бы одинаковые цифры, чтоб мы говорили об одном и том же:
Kaufpreis, Eigenkapital, Tilgungsrate, Sollzinsbindung

взял другой пример, итак:
Kaufpreis - 230 000, Kaufnebenkosten - 24 300 (округлил)
Eigenkapital - 125 000
Nettodarlegen=129 000
Tilgungsrate - 2%
Sollzinsbindung - 10 лет
Про Anfängliche Monatsrate = 334 всё понятно, а вот дальше цифры в голове не складываются:
Kosten der Finanzierung/ Tilgungsplan:
Summe aller Raten - 40.086 €
davon gezahlte Zinsen - 12.761 €
Getilgter Betrag - 27.325 €
Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung - 101.986 €
А если нажать на Tilgungsplan, то появляется логичная таблица платежей, которая заканчивается Restschuld -2027 = теми же 101 986 ! КАК они погашаются, ГДЕ этот график?!?!?!

ДЕМОНЫ !!!

 

[bullet]

взял другой пример, итак:
Kaufpreis - 230 000, Kaufnebenkosten - 24 300 (округлил)
Eigenkapital - 125 000
Nettodarlegen=129 000
Tilgungsrate - 2%
Sollzinsbindung - 10 лет
Про Anfängliche Monatsrate = 334 всё понятно, а вот дальше цифры в голове не складываются:
Kosten der Finanzierung/ Tilgungsplan:
Summe aller Raten - 40.086 €
davon gezahlte Zinsen - 12.761 €
Getilgter Betrag - 27.325 €
Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung - 101.986 €
А если нажать на Tilgungsplan, то появляется логичная таблица платежей, которая заканчивается Restschuld -2027 = теми же 101 986 ! КАК они погашаются, ГДЕ этот график?!?!?!

:о)

Sollzinsbindung - срок, в котором проценты не могут меняться (прописаны в договоре). Фактически, это - срок кредита. То есть 10 лет в данном примере.
В течение 10 лет идет оплата в месяц - März 334,05 € (из них 118,54 € это проценты, 215,52 € - в тело кредита). Постепенно проценты уменьшаются (это логично, т.к. гасится некоторая сумма, т.е. клиент пользуется меньшими средствами банка), а тильгунг увеличивается (так, чтоб сумма в месяц осталась неизменной).
В итоге за 10 лет будет выплачено:
Всего 40.086,41 € (Из них процентов по кредиту - 12.761,39 €, взносов в тело кредита - 27.325,02 €)
Останется - 101.985,98 € (129.311 € - 27.325,02 €), которые можно либо выплатить сразу, либо рефинансировать.

Из графика видно, что с такими параметрами можно все выплатить за 39 лет (т.к. тильгунг маленький, оно и логично)

 

[pishpek]

:о)

Sollzinsbindung - срок, в котором проценты не могут меняться (прописаны в договоре). Фактически, это - срок кредита. То есть 10 лет в данном примере.
В течение 10 лет идет оплата в месяц - März 334,05 € (из них 118,54 € это проценты, 215,52 € - в тело кредита). Постепенно проценты уменьшаются (это логично, т.к. гасится некоторая сумма, т.е. клиент пользуется меньшими средствами банка), а тильгунг увеличивается (так, чтоб сумма в месяц осталась неизменной).
В итоге за 10 лет будет выплачено:
Всего 40.086,41 € (Из них процентов по кредиту - 12.761,39 €, взносов в тело кредита - 27.325,02 €)
Останется - 101.985,98 € (129.311 € - 27.325,02 €), которые можно либо выплатить сразу, либо рефинансировать.

Из графика видно, что с такими параметрами можно все выплатить за 39 лет (т.к. тильгунг маленький, оно и логично)

то есть, как я и предполагал:
- получаю кредит 129 000
- ежемесячно плачу 334, из которых 118- погашение двух процентов кредитных и 216 - части тела кредита из 27300
- остаток через 10 лет - почти 102 000, которые либо вноси сразу, либо тяни еще 19 лет.
Так?

 

[bullet]

то есть, как я и предполагал:
- получаю кредит 129 000
- ежемесячно плачу 334, из которых 118- погашение двух процентов кредитных и 216 - части тела кредита из 27300
- остаток через 10 лет - почти 102 000, которые либо вноси сразу, либо тяни еще 19 лет.
Так?

Как говорят немецкие товарищи "Genau!" :о)

 

[pishpek]

Как говорят немецкие товарищи "Genau!" :о)

... я сразу подумал, что одессит не может не разбираться в финансах

 

[Степан Бабкин]

Вопрос только в том, что заставляет вас платить так мало...

Считать на самом деле просто.

Допустим, кредит 100000, под 3% годовых. Итого - 3000 в год вы платите только процент. Без погашения тела кредита. 3000 делим на 12 получаем 250€.

Само собой, если платить всего 300, из которых 250 - проценты, то кредит не будет уменьшаться. Это как черпать воду из корыта напёрстком. За 10 лет вычерпаете 50 * 12 * 10 = 6000.

И даже если по 500 платить - всё равно фигня.

Платить надо раза в 3 больше, чем проценты. Да вносить раз в год минимум Sondertilgung 5% от тела кредита. Тогда да, в кредите есть толк.

Чем дольше Вы пользуетесь кредитом, тем он дороже. Равно как и аренда. Как будто за аренду кто меньше платит...

То что платится в Tilgung - это остаётся себе, а то что в Zinsen - это как аренда.

Когда же выгоден кредит?

Когда выплаты по процентам ниже арендной платы за такую же квартиру, а срок проживания в рамках кредита ниже гипотетического срока накопления на квартиру.

Кто говорит, что кредит не выгоден, элементарно лениться посчитать, когда ему выгодно.

 

[Praktik]

остаток через 10 лет - почти 102 000, которые либо вноси сразу, либо тяни еще 19 лет.

Как говорят немецкие товарищи "Genau!" :о)

Что вы имеете в виду под "тяни еще 19 лет"? Что это за срок такой?
Насколько я понимаю, если захочешь "тянуть" через 10 лет, то надо будет брать новый кредит. Вообще говоря, условия кредита будут другие, поэтому срок, который "тянуть" будет как договоришься - может 5 лет, может 19, может 30...
Не так ли?

 

[Степан Бабкин]

Что вы имеете в виду под "тяни еще 19 лет"? Что это за срок такой?

Когда договор по ипотеке истекает, то возникает выбор: вернуть весь долг назад разом или перекредитоваться на тех условиях, который будут в тот момент на рынке, заключив новый договор.

 

[bullet]

Что вы имеете в виду под "тяни еще 19 лет"? Что это за срок такой?
Насколько я понимаю, если захочешь "тянуть" через 10 лет, то надо будет брать новый кредит. Вообще говоря, условия кредита будут другие, поэтому срок, который "тянуть" будет как договоришься - может 5 лет, может 19, может 30...
Не так ли?

Там опечатка, не 19, а 29 лет (39-10). При таких же условиях кредита (ситуация учебная ж). А так - естественно, новый кредит, новые условия, новый срок

 

[pishpek]

Вопрос только в том, что заставляет вас платить так мало...

... спасибо за развернутый рассказ. Я попросил растолковать конкретное предложение с иммобилиен. BULLET отлично это сделал! Сейчас сижу и перевариваю схему "под себя".

 

[pishpek]

Что вы имеете в виду под "тяни еще 19 лет"? Что это за срок такой?
Насколько я понимаю, если захочешь "тянуть" через 10 лет, то надо будет брать новый кредит. Вообще говоря, условия кредита будут другие, поэтому срок, который "тянуть" будет как договоришься - может 5 лет, может 19, может 30...
Не так ли?

и я про это же. Если нет 102000, перекредитовывайся на текущих (новых) условиях. Если за прошедшие 10 лет откладывал по 850 в месяц (помимо выплат) - выкладывай!

 

[pishpek]

Когда договор по ипотеке истекает, то возникает выбор: вернуть весь долг назад разом или перекредитоваться на тех условиях, который будут в тот момент на рынке, заключив новый договор.

у нас-то ипотека другая: закончился ипотечный договор = закончился долг = недвижимость выводится из залога = твоя

 

[Степан Бабкин]

у нас-то ипотека другая: закончился ипотечный договор = закончился долг = недвижимость выводится из залога = твоя

И это правильно. Потому что интуитивно понятнее. В Германии же многих ловят на договора с 1% Tilgung по кредиту в год заявой что "ахаха, смотрите, они платят аренду 500, а Вы будете платить 300, но ведь Вы хитренькие будете платить себе, а он - арендодателю"

Я сам лично знаю таких немцев, которые платят 1% в тело кредита в год с договором на 20 лет и не понимают, где их обули...

В немецком варианте - это строгая привязка Tilgung к сроку договора.

Если договор на 5 лет, то Tilgung должен быть 20%, чтобы выплатить всё через 5 лет.

Если договор на 10 лет, то Tilgung - 10%.

Это на самом деле неудобно. Немецкая ипотека гибче, потому что есть Sondertilgung.

Ну и Sondersondertilgung тоже есть, если хорошо попросить.

 

[Praktik]

В Германии же многих ловят на договора с 1% Tilgung по кредиту в год заявой что "ахаха, смотрите, они платят аренду 500, а Вы будете платить 300, но ведь Вы хитренькие будете платить себе, а он - арендодателю"
Я сам лично знаю таких немцев, которые платят 1% в тело кредита в год с договором на 20 лет и не понимают, где их обули...

С такой формулировкой, я тоже не понимаю где их обули. В одном случае человек платит 500 евро в месяц арендодателю, а во втором - 300 евро в месяц банку. Что же лучше? Как будто, платить 300 евро в месяц выглядит лучше, чем 500. Или тут еще что-то не учтено? Что именно?

 

[Степан Бабкин]

С такой формулировкой, я тоже не понимаю где их обули. В одном случае человек платит 500 евро в месяц арендодателю, а во втором - 300 евро банку. Что же лучше? Как будто, платить 300 евро в месяц выглядит лучше, чем 500. Или тут еще что-то не учтено? Что именно?

Тащите калькулятор, будем посчитать!

Допустим, квартира стоит 100000€

Арендатор через 20 лет не имеет ничего и заплатил 500 * 12 * 20 = 120000 тысяч. Он их потерял. 120000€

Ипотечник взял 100000€ в банке, заплатил банку за 20 лет 250 * 12 * 20 = 60000, выплатил в тело кредита 50*12*20 = 12000€, его долг в банке составляет 100000 - 12000 = 88000€
Итого суммарно 60000€ потеряно, должен ещё 88000€.

148000€ суммарные потери ипотечника через 20 лет.

Квартира не его, но платить за ремонт (за 20 лет жильё потребует ремонта) он должен или ему жить в гораздо худших условиях, чем арендатор.

 

[pishpek]

С такой формулировкой, я тоже не понимаю где их обули. В одном случае человек платит 500 евро в месяц арендодателю, а во втором - 300 евро в месяц банку. Что же лучше? Как будто, платить 300 евро в месяц выглядит лучше, чем 500. Или тут еще что-то не учтено? Что именно?

триста евро меньше, чем пятьсот... Остаток вези на курорты )))))