Ипотека в Германии

[Степан Бабкин]

Я что хочу сказать суммарно.

Ипотека - это на самом деле хорошо. Но надо взять и посчитать, что именно вы можете себе позволить.

Какие ошибки часто совершают ипотечники:
- маленький начальный капитал (чем больше начальный капитал, тем меньше проценты по кредиту)
- платят слишком низкие взносы, увеличивая срок обслуживания кредита. Идеальный взнос высчитывается - цена текущей аренды плюс то, что откладывается с зарплаты на начальный капитал. Больше нельзя, меньше - тоже.
- не платят Sondertilgung, не понимая, что чем ниже долг, тем меньше итоговая сумма по процентам, так как меньшие проценты порождают большие выплаты в тело кредита
- покупают дешёвое жильё, как правило, старое, которое после окончания ипотеки сильно теряет в цене и требует ремонта
- берут ипотеку на очень долгий срок, увеличивая срок обслуживания кредита.
- берут конский кредит, который не способны выплатить
- берут дополнительные кредиты под конский процент, не рассчитав полную стоимость жилья, плюс ремонта, плюс траты на нотариуса и налог на владение жильём и налог на покупку, о которых я в своих примерах не говорил для упрощения

В конце концов, у меня ипотека есть, и я очень доволен. Но для этого реально пришлось сидеть и считать пару часов, чтобы понять, что именно нам именно в этом городе будет выгоднее, чем аренда.

 

[pishpek]

Вспомнился анекдот по результатам беседы))

Сара приходит к раввину.
-Ребе, у меня завтра свадьба. Скажите, мне в первую брачную ночь как ложиться, лицом к мужу или спиной?
Тут забегает Изя и перебивает:
- Ребе, скорее, дайте совет: мне в банк деньги положить на краткосрочный депозит или на длительный срок?
Ребе:
- Изя, как не ложи, тебя все равно поимеют! О, Сара, это, кстати ответ и на твой вопрос!

Опять же, используя озвученные цифры: купил квартиру без ипотеки за 100 000, а она за 20 лет обветшала и стоит 70 000. Кому подарил "тридцатку"?

 

[Praktik]

Кому подарил "тридцатку"?

Тем кто в ней жил, только не в денежной, а в натуральной форме.

 

[pishpek]

Тем кто в ней жил, только не в денежной, а в натуральной форме.

взяли натурой

 

[Aischa]

Доброго времени суток! Вопрос: проживаю с супругом в Германии 3.5 года. В октябре этого года получила ВНЖ сама, сроком на год, т .к. он отказался его продлевать. Сняла квартиру, но пока проживаем совместно на его территории,т.к. он попросил до конца года оставить все как есть. И уже потом он поможет мне с переездом. Развод официально не оформлен ни здесь ни у нас на родине. Сейчас выясняется, что он берет кредит на приобретение квартиры и от меня требуется либо подписать доки на кредит либо предоставить брачный контракт. Брачный контракт оформлять дорого по его словам, за наличку он покупать сейчас не хочет. Я хочу себя обезопасить, т.к. совместная жизнь более не предвидится с ним, и ввязываться в какие либо кредитные истории в германии мне не зачем. На его будущую недвижимость я тем более не претендую и готова сразу написать отказ. Как мне поступить в таком случае.

 

[Степан Бабкин]

Приветствую

Сейчас выясняется, что он берет кредит на приобретение квартиры и от меня требуется либо подписать доки на кредит либо предоставить брачный контракт.

Нет, от Вас ничего не требуется. Это от него просят подпись супруги, так как на двоих кредит дешевле, чем на одного. Вот он и хитрит. Но если Вы подпишите, то будете должны половину кредита банку.

Просто ничего не подписывайте. Никаких контрактов. Можете посмотреть, что за банк, и уведомить их, что не хотите брать кредит, чтобы он не подделал.

На его будущую недвижимость я тем более не претендую и готова сразу написать отказ.

Не надо никаких отказов, если Вы не вписываетесь в этот кредит.

 

[bullet]

Всем привет!

Начинаю задумываться над ипотекой, собираю информацию) голова уже трещит от Förderungen, Wärmepumpen и прочих Rohbau )
Но с этим можно разобраться, а вот с финансовой стороной дела - труднее. Если у кого есть опыт по следующим вопросам, поделитесь, пожалуйста.

Например, берем кредит на постройку дома. С застройщиком и банком договорились, договоры подписаны, добро на финанцирунг получено. Свой начальный капитал составляет сколько-то там процентов (хватит на нотариуса, налог и подобные небенкостен). Кроме того, планируются еще и Eigenleistungen, например, проложить электрику, плитку, ламинат, покраска стен и поклейка обоев тоже своими силами.
А теперь вопросы:
1. Как засчитает банк свои усилия при постройке - только материалы, или усредненные человеко/часы (например, по средним параметрам и ценам на районе)?
2. Когда начинает тратиться собственный капитал? В начале или в конце процесса? Ведь теоретически можно с помощью Eigenleistungen приблизиться к тому, что своих денег будет потрачено очень мало.
3. Как банк оплачивает услуги застройщика - понятно (просветил умный человек :о) - поэтапная оплата частей строительства. А как банк оплачивает Eigenleistungen? Переводит на счет определенную сумму по запросу (типа, я начинаю свою часть, подгоните пару тысяч) или говорит - сначала тратьте свои, потом посмотрим?
4. Кредит взят на условные 100 тыс с учетом того, что начального капитала не хватит на все Eigenleistungen, но потом получается так, что израсходовано только 90 тыс. (нашел дешевле подрядчика, взял проще оборудование, решил сам прокладывать еще и теплые полы). В общем, перестраховался и запросил больше, чем потратилось. Банк просто уменьшит сумму Darlehen-а или изначально выдаст деньги только под контракты с прочими Handwerker-ами (расчеты по средней температуре в палате не прокатят)? Или просто скажет освоить остальные деньги (выложить мрамором дорожку к дому)?

Заранее спасибо всем откликнувшимся!

 

[Boris]

1. Как засчитает банк свои усилия при постройке

Никак. Более того вы даже этому рады должны быть! Зачем вам брать ЛИШНЕЕ В КРЕДИТ? Если вы эту работу выполните сами, то и платить вам за нее ДРУГИМ не надо.

2. Когда начинает тратиться собственный капитал?

Сразу. Ваши деньги - это то, что вы платите сразу как часть оплаты за будущий дом. Остальное добавляет банк. Собственно вся идея первоначального взноса заключается в том что этим вы подтверждаете серьезность намерений. (не "дайте денег, я не пропью, чес слово!" а "вот я готов своих 20 потратить на дом, но мне надо еще 80" )

А как банк оплачивает Eigenleistungen?

Еще раз, насколько я вас понял, о чем идет речь - никак не оплачивает. Если это работа которую делает застройщик, то ему банк за нее и готов платить. Вам платить банк не будет (если только вы не завуалируете это как-то, но как?) Да и зачем вам это? Просто берите МЕНЬШЕ кредит. Берите столько денег сколько вам реально нужно!

но потом получается так, что израсходовано только 90 тыс. (нашел дешевле подрядчика, взял проще оборудование, решил сам прокладывать еще и теплые полы).

Насколько я понимаю, это практически невозможно, т.к. все оговаривается в договоре. Если вы сами в процессе сэкономите на материалах, допустим, то тогда сможете купить что-то дополнительное в пределах суммы кредита. Ну например, купили ламинат попроще, зато котел поставили подороже и сантехнику.

В общем, перестраховался и запросил больше, чем потратилось

Ну соответственно банк (если дал) больше с вас заработает, а вы как-то эти деньги должны будете "освоить" в стройке. Насколько я понимаю, деньги выделенные на строительство и отделку, потратить на мебель наверное не получится. Да может и не надо. На мебель вам могут в магазине предложить
другие условия, вплоть до беспроцентной рассрочки. Зачем вам тогда кредит с процентами?
Удачи и хорошего дома!

 

[bullet]

Еще раз, насколько я вас понял, о чем идет речь - никак не оплачивает. Если это работа которую делает застройщик, то ему банк за нее и готов платить. Вам платить банк не будет (если только вы не завуалируете это как-то, но как?) Да и зачем вам это? Просто берите МЕНЬШЕ кредит. Берите столько денег сколько вам реально нужно!

Eigenleistungen werden beim Bauen gerne als sogenannte Muskelhypothek in die Baufinanzierung mit eingerechnet. Doch Bauherren sollten dabei ihre Möglichkeiten nicht überschätzen.

Wer beim Bauen selbst tatkräftig mit anpackt, spart Geld und kann damit seine Baufinanzierung entlasten. Doch die Eigenleistungen sollten realistisch kalkuliert werden, damit am Ende keine finanzielle Lücke klafft.

Взято отсюда.

Ну, и на прочих сайтах банков читал. Суммы, которые можно записать на свои силы, колеблются от 10 до 20 тыс. в разных банках.

Или вот даже бланк нашел.

Или вот.

 

[Юсси Ватанен]

Может буду кэпом,но не правильнее все выяснить у банка? Не советчики ведь деньги давать будут.

 

[bullet]

Никак. Более того вы даже этому рады должны быть! Зачем вам брать ЛИШНЕЕ В КРЕДИТ? Если вы эту работу выполните сами, то и платить вам за нее ДРУГИМ не надо.

Я бы был рад, если б лишних денег было много) а так - то, что есть, надо потратить на нотариуса, налог, бюрократию; плюс перекрывать пару месяцев двойной оплаты (съемная квартира и жилье частично достроенное); плюс кое-какую мебель придумать, нет желания еще ввязываться в кредит. Да и ко всему - надо банку показать первоначальный взнос, чтоб проценты по кредиту были приятнее

 

[bullet]

Может буду кэпом,но не правильнее все выяснить у банка? Не советчики ведь деньги давать будут.

Это понятно) как получу Niederlassungserlaubnis, так сразу по консультациям пойду) потом расскажу результат.
Просто интересуюсь, может кто строился и знает процесс

 

[Юсси Ватанен]

Это понятно) как получу Niederlassungserlaubnis, так сразу по консультациям пойду) потом расскажу результат.
Просто интересуюсь, может кто строился и знает процесс

Так а причём здесь пмж:я с банкиром общался на тему недвижимости бесплатно и без эрлаубниса

 

[bullet]

Так а причём здесь пмж:я с банкиром общался на тему недвижимости бесплатно и без эрлаубниса

Я люблю поэтапно все предпринимать и тщательно готовлюсь. Сначала ПМЖ, потом продажа жилья на родине, потом банки (предварительная пристрелка, сколько дадут и под какие условия), потом бауфирмы и подрядчики, потом опять банки

 

[Юсси Ватанен]

Я люблю поэтапно все предпринимать и тщательно готовлюсь. Сначала ПМЖ, потом продажа жилья на родине, потом банки (предварительная пристрелка, сколько дадут и под какие условия), потом бауфирмы и подрядчики, потом опять банки

Ну и вперёд к банкиру за консультацией,а потом корректировка планов.
П.с. Это видать тенденция касательно наших людей -строить самим. Как следствие жить в недострое или режиме перманентного ремонта(фин. возможности за хотелками не поспевают). Постигнуто из общения с рускоговорящими здесь это не осуждение,просто подметил

 

[bullet]

П.с. Это видать тенденция касательно наших людей -строить самим. Как следствие жить в недострое или режиме перманентного ремонта. Из общения с рускоговорящими здесь это не осуждение,просто подметил

Так я и не собирался строить сам) практики нет. Но кое-что можно и самому, плитку или ламинат положить, или стены покрасить, например) Особенно если это скажется на условии финанцирунга.
Я бы электрику сам осилил, но пишут, что только лица с группой допуска могут ) Хотя, как буду с банком общаться, закину удочки ) стены штробить и отверстия для доз и розеток - это ж может и не профи сделать

 

[Юсси Ватанен]

Так я и не собирался строить сам) практики нет. Но кое-что можно и самому, плитку или ламинат положить, или стены покрасить, например) Особенно если это скажется на условии финанцирунга.
Я бы электрику сам осилил, но пишут, что только лица с группой допуска могут ) Хотя, как буду с банком общаться, закину удочки ) стены штробить и отверстия для доз и розеток - это ж может и не профи сделать

Угу. Я смотрел варианты домов из пеноблоков,но это пригород будет и не всегда инфраструктура есть сразу. Есть определённые сомнения,но общался с казахским немцем,которые уже 10 лет в таком живет- доволен. Квартиру даже примерного метража по цене такого дома купить не светит ((

 

[Boris]

Ну, и на прочих сайтах банков читал. Суммы, которые можно записать на свои силы, колеблются от 10 до 20 тыс. в разных банках.

У меня, судя по всему, пока совсем неважный немецкий (подключал и переводчик, конечно к вопросу ), но разве там где-то написано, что вам это ОПЛАТЯТ? Там вроде как просят оценить объем собственных работ. Или я что-то недопонял? Также, там советуют не рассчитывать на собственные силы более чем на 10%.
Я правда не очень понимаю.
Допустим вы берете кредит на 100, и на оплату строительной фирмы тратите 90. Тогда вы планируете что, 10 из кредита(!) заплатить себе за работу???
Я реально не понимаю, что кроме экономии этих 10 и взятия кредита не на 100 а на 90 вам может быть выгодно? Возможно также, что готовность вашего участия улучшит условия кредита со стороны банка.
Тема, кстати, АРХИ интересная! Т.к. мне, я надеюсь, в течение года +- предстоит идти по вашим стопам.
Кстати, не вникали еще в предлагаемые типы домов? Деревянный ИМХО это больше проблем, а вот что с Fertighaus-ами? Стоит связываться, или потом саморез в стену не закрутишь и кухонные шкафы будет страшно вешать?

 

[bullet]

У меня, судя по всему, пока совсем неважный немецкий (подключал и переводчик, конечно к вопросу ), но разве там где-то написано, что вам это ОПЛАТЯТ? Там вроде как просят оценить объем собственных работ. Или я что-то недопонял? Также, там советуют не рассчитывать на собственные силы более чем на 10%.
Я правда не очень понимаю.
Допустим вы берете кредит на 100, и на оплату строительной фирмы тратите 90. Тогда вы планируете что, 10 из кредита(!) заплатить себе за работу???
Я реально не понимаю, что кроме экономии этих 10 и взятия кредита не на 100 а на 90 вам может быть выгодно? Возможно также, что готовность вашего участия улучшит условия кредита со стороны банка.

А я и не говорю, что оплатят) просто оценка в финансовом эквиваленте.
Что это даст (как я себе представляю): дом стоит 100, своего капитала 10 (из которых 5 надо отдать на нотариуса и проч.). За 10% стартового капитала банк предложит пускай 2% годовых. А вот если банк засчитает еще 10% своих усилий как стартовый капитал, то уже будет 1,5% годовых и сразу же появится возможность получить помощь по Bayerisches Wohnungsbauprogramm или Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm (в моем случае, баварская помощь, но есть еще KfW и прочие региональные плюшки) - обе программы требуют 15-20% своего участия и также принимают Eigenleistungen как капитал. А если повезет - влезть даже в обе сразу, в июле схожу на консультацию к ним. Тут выгода налицо - одна программа предлагает 0,57% годовых, другая - 0,87%, по обоим можно получить помощь до трети кредита, что позволит либо откладывать деньги на зондертильгунг и потом его вносить на оставшиеся 2/3, которые даст банк, или сразу повысить тильгунг.

Тема, кстати, АРХИ интересная! Т.к. мне, я надеюсь, в течение года +- предстоит идти по вашим стопам.
Кстати, не вникали еще в предлагаемые типы домов? Деревянный ИМХО это больше проблем, а вот что с Fertighaus-ами? Стоит связываться, или потом саморез в стену не закрутишь и кухонные шкафы будет страшно вешать?

Мне тоже предстоит в течение года все пройти) как с отпуска вернусь, последую совету Дениса и попрусь по unverbindliche Beratungen :о)
Из предлагаемых типов домов больше всего нравится кирпичный, потом меньше тратить на отопление. Если совсем будет дорого - то пеноблоки. Ну, а уж самый последний вариант - фертигхаус. Смотрел пару видео, действительно хлипковатые показались. Но мне все попадались с деревянной основой, может, есть полностью бетонные..

 

[Praktik]

Я люблю поэтапно все предпринимать и тщательно готовлюсь. Сначала ПМЖ, потом продажа жилья на родине, потом банки (предварительная пристрелка, сколько дадут и под какие условия), потом бауфирмы и подрядчики, потом опять банки

Интуиция мне подсказывает, что главные сложности должны быть с поиском подходящего участка под застройку. По идее, тут это должен быть дефицитный товар. Вы уже изучали этот вопрос для себя?