Продажа недвижимости в РФ за крипту и перевод средств в Германию

[Rei]

Привет! Решили всё-таки продать дом в РФ, и хочется сделать это с наименьшими потерями и рисками.
Пока такую схему продумываем, на основе этой темы о подарке от родителей: Крипта в подарок от родителей

1. Оформляем по доверенности договор купли-продажи дома, регистрируем сделку. Владеем больше 5 лет, так что со стороны РФ никаких налогов и деклараций не нужно оформлять. Сумма в договоре естесственно в рублях, допустим, для определённости, 7 млн. руб. Покупатель - мой родственник, который живёт в доме после нашего отъезда. Тут вроде всё просто.

2. Дальше, собственно, оплата, она будет сразу в крипте, поскольку рублей у него столько нет, а крипта есть. Родственник переводит сумму на наш анонимный криптокошелёк, допустим, для определённости, в эквиваленте 100 тыс. евро. Вроде тоже ничего сложного или незаконного.

3. С этого криптокошелька мы переводим крипту на биржу, например, Binance, где предварительно заводим аккаунт, оформленный на немецкий ID.

4. И покупаем за крипту сразу же евро. Можно попасть на налог, если продать крипту с прибылью, надо это отследить. Тут я не очень понимаю, прибыль в данном случае считается как разница между полученными в итоге евро и тем, сколько стоила наша крипта в евро в день перевода на биржу с криптокошелька? Как понять, с прибылью мы её продали или без, если мы её фактически не будем покупать за какую-либо валюту, а получим сразу в качестве оплаты за недвижимость?
Или вообще надо считать сумму из договора купли-продажи в рублях, переводить её по курсу ЦБ на день продажи в евро? Но у нас не будет никакого чека о покупке крипты за эти рубли по какому бы то ни было курсу.
Если прибыль будет, то отображаем это в дальнейшем в налоговой декларации.

5. Далее получаем евро от продажи крипты на немецкий банковский счёт, а лучше - на два (чтобы точно не попасть под санкции и отрицательный процент). Сообщаем предварительно в банк о предстоящем поступлении средств на счёт за продажу недвижимости за границей. Сообщаем также в немецкую налоговую, предъявляем договор купли-продажи недвижимости (видимо, с переводом), и какое-то подтверждение о переводе крипты с кошелька на биржу, покупки на бирже евро за крипту, перевода евро на немецкий банковский счёт (счета). Достаточно будет этих документов налоговой?

Как думаете, рабочая схема? Какие есть опасности и подводные камни?
Меня беспокоит, что рубли тут участвуют только виртуально - нет ли в этом какого-то нарушения?

 

[Степан Бабкин]

прибыль в данном случае считается как разница между полученными в итоге евро и тем, сколько стоила наша крипта в евро в день перевода на биржу с криптокошелька? Как понять, с прибылью мы её продали или без, если мы её фактически не будем покупать за какую-либо валюту, а получим сразу в качестве оплаты за недвижимость?

Здравствуйте.

Проблема в том, что в стандартном случае РФ крипта не может быть платёжным средством. Купить крипту за деньги через банк - нормально. А вот продать что-то за крипту - так нельзя.

Поэтому как Вы описали у Вас получится, что цена покупки 0€. Что естественно не то, что Вам нужно.

Но у нас не будет никакого чека о покупке крипты за эти рубли по какому бы то ни было курсу.

А должен быть. Иначе Вы никак не докажете, что это оплата за жильё. Ну или если докажете, то попадёте под штраф какой-нибудь, так как в РФ нельзя платить криптой. Лучше проконсультироваться с юристами в РФ, можете ли Вы как-то внести оплату криптой в сделку.

Иначе придётся получать в рублях и самим крипту покупать.

Достаточно будет этих документов налоговой?

Никто не скажет, чего достаточно, кроме самой налоговой. Может лучше с ними и поговорить на этот счёт? Криминала тут никакого нет, но надо чётко быть уверенными, что налоговая не будет подозревать криминал.

 

[Человек на луне]

Владеем больше 5 лет, так что со стороны РФ никаких налогов и деклараций не нужно оформлять

Еще уточните у немецкой налоговой, этот доход может повысить вам ставку (по немецким нормам там 10 лет на недвижимость)

 

[Kutlin Denis]

Иначе придётся получать в рублях и самим крипту покупать

Наверное, это можно только на бумаге оформить, без фактической реализации.

 

[Rei]

А должен быть. Иначе Вы никак не докажете, что это оплата за жильё. Ну или если докажете, то попадёте под штраф какой-нибудь, так как в РФ нельзя платить криптой. Лучше проконсультироваться с юристами в РФ, можете ли Вы как-то внести оплату криптой в сделку.

Иначе придётся получать в рублях и самим крипту покупать.

Спасибо! Не думала о ситуации с этой точки зрения.
Рублей столько нет у покупателя, а покупать их за крипту, чтобы потом обратно менять кажется глупой затеей.

Если же цена этой крипты без чека о её покупке будет ноль евро, то получается, что при её продаже прибылью будет вся сумма, и, соответственно, налог будет огромный. А если ждать год после получения, то она может превратиться в тыкву

Ладно будем думать. Теперь хоть более-менее понятно, какие вопросы юристу можно задать на консультации.

Наверное, это можно только на бумаге оформить, без фактической реализации.

Как?

 

[Alexey19]

а почему родственник сам не хочет вывести свою крипту в рубли и провести сделку как все норм люди?

 

[Rei]

а почему родственник сам не хочет вывести свою крипту в рубли и провести сделку как все норм люди?

А зачем, если нам не нужны рубли? Но напрямую через крипту вот не получается, к сожалению, хотя это казалось бы проще.

 

[Alexey19]

проще, на мой взгляд, идти проторенным путем: вот ДКП, вот акт, тут купили евро, здесь бумажка из налоговой, еще перевод самому себе и комиссия. Это тоже морока, но есть хотя бы успешные истории.

а если с криптой - то позовут вас в банк, посмотрят на все это.. а дальше как повезет. Может подоходный чз год, а может и счет заблокируют. Документальной связи между вашей недвижимостью и криптой - нет. Это значит что вы в ряду со всеми остальными (в тч жуликами), кто пытается вывести деньги из РФ и легализовать их здесь. Это явно не проще, во всяком случае - не для меня.

 

[Kutlin Denis]

Как использовать криптовалюту и не нарушать закон в России :: РБК.Крипто

Закон «О финансовых цифровых активах» вывел криптоактивы из тени и приравнял их к имуществу. Теперь в законодательстве есть ряд ограничений, которым необходимо следовать при совершении сделок с цифровыми монетами

www.google.com

Вроде как нет запрета на приобретение имущества за крипту. Если только недавно не внесли поправок, что предлагаю ЦБ.

 

[Rei]

Как использовать криптовалюту и не нарушать закон в России :: РБК.Крипто

Закон «О финансовых цифровых активах» вывел криптоактивы из тени и приравнял их к имуществу. Теперь в законодательстве есть ряд ограничений, которым необходимо следовать при совершении сделок с цифровыми монетами

www.google.com

Вроде как нет запрета на приобретение имущества за крипту. Если только недавно не внесли поправок, что предлагаю ЦБ.

В статье пишут, что покупать за крипту в РФ можно, но продавать нельзя.

 

[Человек на луне]

В статье пишут, что покупать за крипту в РФ можно, но продавать нельзя.

Из интересного:

По закону о ЦФА российским юридическим лицам, подразделениям международных организаций и иностранных юридических лиц, созданным на территории РФ, а также физическим лицам, находящимся на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 месяцев, запрещено принимать цифровую валюту в качестве оплаты за товары, работу и услуги. То есть в теории продавать за товары и услуги за криптовалюту в России нельзя.

Но это же не ваш случай.

 

[LoveMari]

проще, на мой взгляд, идти проторенным путем: вот ДКП, вот акт, тут купили евро, здесь бумажка из налоговой, еще перевод самому себе и комиссия. Это тоже морока, но есть хотя бы успешные истории.

а если с криптой - то позовут вас в банк, посмотрят на все это.. а дальше как повезет. Может подоходный чз год, а может и счет заблокируют. Документальной связи между вашей недвижимостью и криптой - нет. Это значит что вы в ряду со всеми остальными (в тч жуликами), кто пытается вывести деньги из РФ и легализовать их здесь. Это явно не проще, во всяком случае - не для меня.

А вообще законного варианта перевести деньги на немецкий счёт - сейчас нет? Если продать недвижимость в РФ?

 

[YuryM]

А вообще законного варианта перевести деньги на немецкий счёт - сейчас нет? Если продать недвижимость в РФ?

Законный - через банковский перевод себе на счет
Но больше 100К евро нельзя. Да и меньшую сумму может просто не принять тут банк

 

[LoveMari]

Законный - через банковский перевод себе на счет
Но больше 100К евро нельзя. Да и меньшую сумму может просто не принять тут банк

Спасибо!

 

[Человек на луне]

А вообще законного варианта перевести деньги на немецкий счёт - сейчас нет? Если продать недвижимость в РФ?

Законные-то пока есть, но автор хотела бы

сделать это с наименьшими потерями и рисками.

Комиссии банков по переводам известны, с суммы покупки может нехило так набежать, плюс вероятность, что перевод не пройдёт..

 

[Rei]

Я ещё не написала, что для меня важное условие - провернуть всё без личного посещения РФ. При этом у меня есть банковский счёт в РФ только рублёвый в Сбере. Я так понимаю, что валютный счёт я из заграницы открыть не смогу, то есть перевод евро сама себе из РФ в Германию сделать тоже не смогу.

 

[Человек на луне]

Сбер вроде санкционный - даже если б там был валютный счёт, вряд ли бы смогли перевести 🤔

 

[YuryM]

Я ещё не написала, что для меня важное условие - провернуть всё без личного посещения РФ. При этом у меня есть банковский счёт в РФ только рублёвый в Сбере. Я так понимаю, что валютный счёт я из заграницы открыть не смогу, то есть перевод евро сама себе из РФ в Германию сделать тоже не смогу.

из Сбера вам по любому никуда заграницу перевод не сделать. Если у вас есть рублевый счёт в другом нормальном банке, то валютный счёт обычно банки открывают удаленно. Можно ли с нуля открыть удаленно счёт в банке - сомневаюсь.

 

[Человек на луне]

Надо уточнять про операции между резидентами и нерезидентами (и кто в данном случае - кто).
И если всё проходит по критериям, то перевод осуществляется покупателем на ваш немецкий счёт. То есть грубо говоря, если Федя имеет счёт в райфе или тиньке, то он вам перевести сможет (это типа его головная боль 😂). И акт приёма-передачи подписывается с момента получения вами средств.

Но повторюсь - надо проверять, рабочий ли это вариант, и прочие нюансы.

 

[YuryM]

Надо уточнять про операции между резидентами и нерезидентами (и кто в данном случае - кто).
И если всё проходит по критериям, то перевод осуществляется покупателем на ваш немецкий счёт. То есть грубо говоря, если Федя имеет счёт в райфе или тиньке, то он вам перевести сможет (это типа его головная боль 😂). И акт приёма-передачи подписывается с момента получения вами средств.

Но повторюсь - надо проверять, рабочий ли это вариант, и прочие нюансы.

Я бы даже не стал так пытаться рисковать. Шансы что получится минимальны