Форум Тупа-Германия

Приветствуем вас на форуме Тупа-Германия! Зарегистрируйтесь и станьте членом нашего сообщества! После входа в систему вы сможете участвовать в жизни сайта, создавать свои темы и сообщения, а также общаться с другими участниками через личные сообщения!

  • Политические дискусии на данном форуме разрешены только в разделе о политике https://forum.tupa-germania.ru/forums/politika/ Запрещено оскорблять и разжигать. За это в бан.

Расторжение договора аренды по причине продажи жилья

  • Автор темы Автор темы Madinaka
  • Дата начала Дата начала
Да, если этот срочный договор составлен правильно с обоснованием причин срочности. Иначе он превращается в бессрочный
У меня вопрос на вот этом самом месте. Положим у прошлых владельцев были причины и договор составлен действительно срочный и с обоснованием. Но сейчас владельцы меняются, обоснование при этом не потеряет ли силу? Ведь у новых владельцев не может быть указанных предыдущими владельцами причин по которым договор срочный?
 
  • 👍
Реакции: 1 user
У меня вопрос на вот этом самом месте. Положим у прошлых владельцев были причины и договор составлен действительно срочный и с обоснованием. Но сейчас владельцы меняются, обоснование при этом не потеряет ли силу? Ведь у новых владельцев не может быть указанных предыдущими владельцами причин по которым договор срочный?
Здесь действуют два правила. С одной стороны, прежний срочный договор продолжает действовать и со сменой владельца (Kauf bricht nicht Miete). С другой стороны, если причины срочности больше не существует, то арендатор имеет право на продление договора как бессрочного. Но это не происходит автоматически, арендатор должен заявить свои права на основании § 575 Abs. 3 BGB. На основании этого же абзаца доказательство существования причин срочности лежит на арендодателе. Предвидя очередной возможный вопрос, сразу добавлю: в случае разногласий между арендатором и арендодателем на этой почве вопрос решается с привлечением юриста и в крайнем случае в судебном порядке.
 
Здесь действуют два правила. С одной стороны, прежний срочный договор продолжает действовать и со сменой владельца (Kauf bricht nicht Miete). С другой стороны, если причины срочности больше не существует, то арендатор имеет право на продление договора как бессрочного. Но это не происходит автоматически, арендатор должен заявить свои права на основании § 575 Abs. 3 BGB. На основании этого же абзаца доказательство существования причин срочности лежит на арендодателе. Предвидя очередной возможный вопрос, сразу добавлю: в случае разногласий между арендатором и арендодателем на этой почве вопрос решается с привлечением юриста и в крайнем случае в судебном порядке.
Спасибо за ответ! То есть есть реальные риски попасть на судебное разбирательство и долгое время не иметь возможности въехать в собственную квартиру. Вариант выплаты всех или части денег продавцу только после выезда арендаторов в Германии не практикуется, верно?
 
Спасибо за ответ! То есть есть реальные риски попасть на судебное разбирательство и долгое время не иметь возможности въехать в собственную квартиру. Вариант выплаты всех или части денег продавцу только после выезда арендаторов в Германии не практикуется, верно?
Все верно.
 
Уважаемые, На сайте berliner-mieterverein.de вычитал:
"... Однако арендодатель должен придерживаться более длительных установленных законом сроков. Если в договоре аренды оговорены другие сроки уведомления, они имеют приоритет над установленными законом сроками уведомления в пользу арендатора..."

У меня в фертраге написано так:

1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2003 und läuft auf unbestimmte Zeit. Es kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist °), die für beide Vertragspartner verbindlich ist, gekündigt werden, erstmals jedoch zum 31.12.2003.

°) Gesetzliche Kündigungsfristen für Wohnräume (§ 565 BGB): 3 Monate, wenn seit der Gebrauchsüberiassung weniger als 5 Jahre vergangen sind; 6 Monate, wenn seit der Gebrauchsüberlassung mehr als 5 Jahre vergangen sind; 9 Monate, wenn seit der Gebrauchsüberiassung mehr als 8 Jahre vergangen sind; 12 Monate, wenn seit der Gebrauchsüberlassung mehr als 10 Jahre vergangen sind.


Считается ли эта сноска как "приоритет над законными сроками уведомления" и значит я могу расчитывать на 12 месяцев?
 
Уважаемые, На сайте berliner-mieterverein.de вычитал:
"... Однако арендодатель должен придерживаться более длительных установленных законом сроков. Если в договоре аренды оговорены другие сроки уведомления, они имеют приоритет над установленными законом сроками уведомления в пользу арендатора..."

У меня в фертраге написано так:

1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2003 und läuft auf unbestimmte Zeit. Es kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist °), die für beide Vertragspartner verbindlich ist, gekündigt werden, erstmals jedoch zum 31.12.2003.

°) Gesetzliche Kündigungsfristen für Wohnräume (§ 565 BGB): 3 Monate, wenn seit der Gebrauchsüberiassung weniger als 5 Jahre vergangen sind; 6 Monate, wenn seit der Gebrauchsüberlassung mehr als 5 Jahre vergangen sind; 9 Monate, wenn seit der Gebrauchsüberiassung mehr als 8 Jahre vergangen sind; 12 Monate, wenn seit der Gebrauchsüberlassung mehr als 10 Jahre vergangen sind.


Считается ли эта сноска как "приоритет над законными сроками уведомления" и значит я могу расчитывать на 12 месяцев?
Во-первых, расторгнуть договор аренды просто так никто не может. При смене собственника квартиры новый владелец имеет право на расторжение договора только при наличии предусмотренных законом оснований — например, если он планирует использовать квартиру для собственных нужд (Eigenbedarf). В этом случае он обязан не только указать причину, но и действительно впоследствии использовать квартиру по заявленному назначению — иначе расторжение может быть признано недействительным.

Что касается сроков: вы всё правильно описали выше. Если вы действительно проживаете в квартире более 10 лет, то минимальный срок расторжения договора составляет 12 месяцев.

Особый интерес представляет вопрос, с какого момента начинается отсчёт этих 12 месяцев. Новый собственник может подать уведомление о расторжении договора только после того, как он официально зарегистрирован как владелец в земельной книге (Grundbuch). А этот процесс может занять от трёх до шести месяцев после подписания договора купли-продажи у нотариуса.
 
  • 👍
Реакции: 1 users
Спасибо.
С владельцем я не знаком. Я заключал митвертраг с фирмой-представителем. А сейчас владелец выдал Vollmacht маклерской фирме на продажу квартиры. Один сотрудник уже посетил меня, осмотрел квартиру, увидел "недостатки" и теперь другой сотрудник должен зафиксировать их. Тот написал мне:

"... Daher möchte ich die Wohnung noch einmal persönlich besichtigen, um mir ein eigenes Bild zu machen.
Zur aktuellen Lage im Verkaufsprozess:
  • Der Eigentümer überlegt derzeit, ob er Eigenbedarf anmeldet oder die Wohnung verkauft.
  • In beiden Fällen besteht für Sie eine gesetzliche Kündigungsfrist von neun Monaten.
  • Unser Ziel ist es, Sie in dieser Situation transparent zu beraten und eine Eskalation zu vermeiden."
Я ему ответил, что не вижу смысла в посещении и фиксации, так как согласно данного сообщения владелец ещё не определился, а Официального письма с кундигунгом я не получал.

Мне не нравится эта суета. "Недостатки" косметические накопились за 20 лет. Нужен профи-ремонт ванной комнаты. Технически всё исправно.
Вопрос у меня в том, какие подводные камни можно ожидать от этих посещений? И как себя вести, чтоб меня "не поимели"? Могут ли эти "недостатки" дать какие-то преимущества вермитеру в расторжении фертрага?
 
Другими словами, В митфертраге прописано, что надо делать ремонт каждые 5-7 лет, но за 20 лет я ни разу не делал. Всё выглядит нормально везде кроме ванной комнаты. Может ли владелец из-за этого расторгнуть договор? Каких последствий мне ождать?
 
Другими словами, В митфертраге прописано, что надо делать ремонт каждые 5-7 лет, но за 20 лет я ни разу не делал. Всё выглядит нормально везде кроме ванной комнаты. Может ли владелец из-за этого расторгнуть договор? Каких последствий мне ождать?
Здравствуйте, если у вас прописано что надо делать ремонт, но это только косметический и если вы не курите то каким образом они могут доказать что вы не делали его. Насчёт ванной если ремонтировать её вы не обязаны, если только побелить ну и следить чтобы по вашей вине, если глухая комната, не было плесени, всё ну и если какие-то неполадки тут же сообщать собственнику чтобы он мог устранить. У нас соседка жила в почти 45 лет и естественно ванная выглядит так как в конце 70х она стены только красила
 
Другими словами, В митфертраге прописано, что надо делать ремонт каждые 5-7 лет, но за 20 лет я ни разу не делал. Всё выглядит нормально везде кроме ванной комнаты. Может ли владелец из-за этого расторгнуть договор? Каких последствий мне ождать?
Как звучит формулировка в договоре? Может она вообще не действует.
Ну и расторгнуть могут только если совсем запущено выглядит.



Здравствуйте, если у вас прописано что надо делать ремонт, но это только косметический и если вы не курите то каким образом они могут доказать что вы не делали его.
Это обычно видно, особенно через 20 лет.
 
Как звучит формулировка в договоре? Может она вообще не действует.
Ну и расторгнуть могут только если совсем запущено выглядит.




Это обычно видно, особенно через 20 лет.
Вот так это выглядит на бумаге:
§ 8 Schönheitsreparaturen
1. Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
2. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren oder Anstrei
chen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von
Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Innentüren und
Fenster sowie der Außentüren von innen. Die Schönheitsreparaturen sind in hellen und gedeckten
Farben auszuführen. Für Schäden, die bei der Verlegung von Bodenbelägen an den vorhandenen
Böden und deren Abschlußleisten entstehen, haftet der Mieter. Das Anbringen von Schaumstoff
platten und Holzverkleidungen ist nicht gestattet.
3. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach Grad der Abnutzung
oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen werden
Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

Küche, Bad, Dusche alle 3 Jahre
Wohn- und Schlafräume,
Flur, Diele, Toiletten alle 5 Jahre
andere Nebenräume alle 7 Jahre

4. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Art
und Umfang unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung
der Schönheitsreparaturen bleibt davon unberührt.
5. Beabsichtigt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen, ins
besondere Modernisierungsmaßnahmen, durchzuführen, ist der Mieter zur Zahlung einer ange
messenen Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verpflichtet.
6. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so
ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvor
anschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach fol
gender Maßgabe zu bezahlen:
И далее идёт раскладка по годам и процентам оплат.
 
Как звучит формулировка в договоре? Может она вообще не действует.
Ну и расторгнуть могут только если совсем запущено выглядит.




Это обычно видно, особенно через 20 лет.
Возможно конечно через 20 лет и видно, но например мы въехали в квартиру 12 лет назад и вот осталась одна комната которую мы ещё не изменили за всё это время, те как покрасили/побелили стены так и есть, если бы сама не жила бы то не смогла бы определить было ли это 5 лет назад или >10 🤷.
 
Die Schönheitsreparaturen sind in hellen und gedeckten Farben auszuführen.
Тадаааа. Похоже что вся Schönheitsreparaturklausel недействительна из-за этого предложения. Тогда арендодатель должен делать/оплачивать ремонт.

Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:
В принципе действительная формулировка, потому что im allgemeinen, а не строго прописанные промежутки времени. Но из-за предложения про цвет все претензии насчёт ремонта отпадают.

6. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach fol
gender Maßgabe zu bezahlen:
И далее идёт раскладка по годам и процентам оплат.
Раскладка по годам возможно тоже делает недействительным этот абзац.
 
  • 👍
Реакции: 1 user
Вот так это выглядит на бумаге:
§ 8 Schönheitsreparaturen
1. Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
2. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren oder Anstrei
chen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von
Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Innentüren und
Fenster sowie der Außentüren von innen. Die Schönheitsreparaturen sind in hellen und gedeckten
Farben auszuführen. Für Schäden, die bei der Verlegung von Bodenbelägen an den vorhandenen
Böden und deren Abschlußleisten entstehen, haftet der Mieter. Das Anbringen von Schaumstoff
platten und Holzverkleidungen ist nicht gestattet.
3. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach Grad der Abnutzung
oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen werden
Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

Küche, Bad, Dusche alle 3 Jahre
Wohn- und Schlafräume,
Flur, Diele, Toiletten alle 5 Jahre
andere Nebenräume alle 7 Jahre

4. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Art
und Umfang unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung
der Schönheitsreparaturen bleibt davon unberührt.
5. Beabsichtigt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen, ins
besondere Modernisierungsmaßnahmen, durchzuführen, ist der Mieter zur Zahlung einer ange
messenen Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verpflichtet.
6. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so
ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvor
anschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach fol
gender Maßgabe zu bezahlen:
И далее идёт раскладка по годам и процентам оплат.
Тонкости договора аренды может оценить лучше всего специалист по жилищному праву. Иногда одно-два слова меняют смысл. Далее, в популярных историях с косметическим ремонтом заметную роль играют многочисленные решения судов. Поэтому в неясном случае лучше не просто «вычитывать» сайт Mieterverein Berlin (это можно, конечно, сделать первоначально для грубой прикидки), а как можно скорее вступить в Mieterverein Вашей коммуны и там предметно проконсультироваться. Подход Ваш в отношениях с арендодателем в целом правильный. Официального расторжения нет. Почему Вам сообщили о 9 месяцах, а не о 12 - тоже непонятно. Альтернатива между собственной потребностью и продажей квартиры тоже кажется нелепой. Продажа жилья с арендатором означает для арендатора продолжение отношений аренды. Что же касается собственной потребности, то заметное количество расторжений на этой основе вообще является неправомерным. Надо рассматривать индивидуальную ситуацию.
 
  • 👍
Реакции: 1 user
Спасибо, немного успокоили. Я так понимаю, что вступить в Mieterverein Berlin это как бы начать бодаться. Пока нет письма-кюндигунга и на меня не начали давить представители владельца я надеюсь обойтись без конфликта. А Mieterverein после моего обращения будет контактировать с владельцем или владелец не узнает о моих взаимодействиях с Mieterverein?
 
....Почему Вам сообщили о 9 месяцах, а не о 12 - тоже непонятно. ...
Представитель владельца писал о законных 9 месяцах.
Почему все говорят о 9 месяцах, и на сайтах Mieterverein, и на разных юридических сайтах? В моём митфертраге от 2003 года не сказано на прямую, что 12 месяцев, а указано как ссылка на закон "Gesetzliche Kündigungsfristen für Wohnräume (§ 565 BGB)" и в этой ссылке говорится о 3, 5, 9, 12, месяцах. Может быть закон изменился с 2003 года и 12 месяцев уже не действуют?
 
Спасибо, немного успокоили. Я так понимаю, что вступить в Mieterverein Berlin это как бы начать бодаться.
Неправильно понимаете. Вступив в Mieterverein, Вы получаете возможность консультаций.
Пока нет письма-кюндигунга и на меня не начали давить представители владельца я надеюсь обойтись без конфликта. А Mieterverein после моего обращения будет контактировать с владельцем или владелец не узнает о моих взаимодействиях с Mieterverein?
Mieterverein будет действовать в рамках полномочий, которые Вы ему предоставите, не более того.
 
Представитель владельца писал о законных 9 месяцах.
Почему все говорят о 9 месяцах, и на сайтах Mieterverein, и на разных юридических сайтах? В моём митфертраге от 2003 года не сказано на прямую, что 12 месяцев, а указано как ссылка на закон "Gesetzliche Kündigungsfristen für Wohnräume (§ 565 BGB)" и в этой ссылке говорится о 3, 5, 9, 12, месяцах. Может быть закон изменился с 2003 года и 12 месяцев уже не действуют?
Ошибочка вышла, не успеваю всех и вся проверять.
Они правы, 9 месяцев.


§ 565 BGB вообще никакого отношения к Вам не имеет.
 
  • 👍
Реакции: 1 user
Mieterverein после оплаты членства, сразу можно пользовать или какой-то срок надо выжидать после вступления? Не нашёл у них на сайте такого разъяснения. Буду через сайт оформлять. Полагаю, пройдёт время пока оформят, пока пришлют... Есть какая-то пауза?
Может "пока не началось" не стоит лезть? Подождать пока официальных писем? Я как-то прожил и без него 20 лет.
 
Последнее редактирование:
Они правы, 9 месяцев.
Да, но в митфертраге есть сноска (на недействующий ныне § 565 BGB, но возможно действовавший в 2003 году) в которой присутствует и другая цифра. Возможно раньше в законе был 12-месячный срок. Есть ли приоритет ныне действующего закона перед ранее действовавшим в 2003 году?
Я так понимаю что старые фертраги сейчас не пройдут проверку на легитимность. Поскольку законы поменялись.

Считается эта цифра в сноске как "в договоре аренды оговорены другие сроки уведомления"? Или это просто сноска не имеющая значения и отношения к митвертрагу, так сказать, для общей информации.

На сайте berliner-mieterverein.de вычитал:
"... Однако арендодатель должен придерживаться более длительных установленных законом сроков. Если в договоре аренды оговорены другие сроки уведомления, они имеют приоритет над установленными законом сроками уведомления в пользу арендатора..."
 
Сверху