Продажа и покупка квартиры в Германии

[Egira]

Вопрос к тем кто УЖЕ купил квартиру не в новостройке. Сколько у вас заняла процедура передачи собственности?
Мы купили с женой квартиру в феврале, передача ключей и переезд произошли в начале марта. В мае списали налог за 2024 год за владения жильём с.... прошлых собственников. Тоесть по факту документы о передачи собственности ещё нет. И вот интересно как последний этот этап долго происходил у вас ?

Да, мы тоже получили ключи в марте, а в июне налог списали с прошлых собственников, но вроде это нормально. Нас нотариус предупреждал, что не зависимо от того, с кого спишут налог, нам нужно поделить сумму пропорционально времени владения квартирой и мы платим 10/12 суммы (март - декабрь), а предыдущий собственник 2/12 суммы (январь - февраль). Мы просто перевели предыдущему собственнику нашу часть. Налог не зависит от передачи собственности, если вы вписаны в грундбух, то вы и являетесь собственником.

 

[Юсси Ватанен]

Но я думаю вы всё таки меня с кем то путаете.

наверное )

А что именно намешано?
Нам просто сам нотариус сказал что получения выписки с грундбуха может занимать до полугода. В итоге нам не начисляют налог что не правильно. Мы получали разные выписки с грундбуха, но видимо не получили финальную.

точно, мы тоже провели сделку в марте,заехали в мае,а деньги я перевел после выписки из грундбуха. Внес неразбериху. Вот у нас эта канитель заняла почти 2мес.,чтоб получить выписку с нашими именами там.

 

[AsterotVellior]

Да, мы тоже получили ключи в марте, а в июне налог списали с прошлых собственников, но вроде это нормально. Нас нотариус предупреждал, что не зависимо от того, с кого спишут налог, нам нужно поделить сумму пропорционально времени владения квартирой и мы платим 10/12 суммы (март - декабрь), а предыдущий собственник 2/12 суммы (январь - февраль). Мы просто перевели предыдущему собственнику нашу часть. Налог не зависит от передачи собственности, если вы вписаны в грундбух, то вы и являетесь собственником.

Понятно, тогда буду ждать выписку с грундбуха последнию и тогда уже делится деньгами с прошлым собственником.

 

[Deutsch]

Александр, может Вы сможете разъяснить:

У нас в проекте договора купли-продажи указан только участок земли, а сам объект недвижимости нигде не обозначен (вообще никак).
Маклер на это говорит, что это правильно, потому что там указана только запись в земельном кадастре, никакой другой информации. Она написал нам: "Вы можете ознакомиться с нашей экспозицией для получения дополнительной информации, и да, вы видели объект."

Объект то мы видели, но документарно же он должен быть прописан и оформлен? в договоре купли-продажи?

А где указывается вся информация по недвижимости?

 

[AsterotVellior]

Александр, может Вы сможете разъяснить:

У нас в проекте договора купли-продажи указан только участок земли, а сам объект недвижимости нигде не обозначен (вообще никак).
Маклер на это говорит, что это правильно, потому что там указана только запись в земельном кадастре, никакой другой информации. Она написал нам: "Вы можете ознакомиться с нашей экспозицией для получения дополнительной информации, и да, вы видели объект."

Объект то мы видели, но документарно же он должен быть прописан и оформлен? в договоре купли-продажи?

А где указывается вся информация по недвижимости?

у вас дом или квартира? Я не уверен как с домами, другие форумчане может подскажут, но с квартирой указан размер квартиры без каких то дополнительных деталей. Вся прочая информация о квартире предоставляется продавцом в виде её схемы и прочей сопуствующей документации.

 

[Deutsch]

у вас дом или квартира? Я не уверен как с домами, другие форумчане может подскажут, но с квартирой указан размер квартиры без каких то дополнительных деталей. Вся прочая информация о квартире предоставляется продавцом в виде её схемы и прочей сопуствующей документации.

Reihenhaus

 

[Alexander Trott]

Александр, может Вы сможете разъяснить:

У нас в проекте договора купли-продажи указан только участок земли, а сам объект недвижимости нигде не обозначен (вообще никак).
Маклер на это говорит, что это правильно, потому что там указана только запись в земельном кадастре, никакой другой информации. Она написал нам: "Вы можете ознакомиться с нашей экспозицией для получения дополнительной информации, и да, вы видели объект."

Объект то мы видели, но документарно же он должен быть прописан и оформлен? в договоре купли-продажи?

А где указывается вся информация по недвижимости?

Да, это типичная ситуация. Параметры объекта, как правило, в контракте не указываются. В лучшем случае там будет стоять "Mit einem Reihenmittelhaus bebaut". То есть юридически вы покупаете земельный участок с домом на нём. По контракту вы покупаете дом таким, каким вы его увидели. Тем самым, это ваша ответственность проверить, всё ли соответствует вашим пожеланиям.

Такие детали, как жилплощадь и технические параметры, в контракте очень редко указывают, так как это может привести к разногласиям. То, что говорит вам маклер, неправильно. Объявления, экспозé и им подобные документы не имеют юридической силы. Позже вы не сможете сказать, что жилая площадь была в экспозé, например, 100 квадратных метров, а в итоге вы насчитали 85 квадратных метров.

Что здесь можно сделать:
- Проверить техническую документацию, в первую очередь важные документы: Energieausweis, bemaßte Grundrisse, qualifizierte Wohnflächenberechnung.
- Проверить состояние и технические параметры дома с помощью специалиста или самостоятельно.
- Попробовать внести в контракт купли-продажи хотя бы жилую площадь, но сомневаюсь, что нотариус на это пойдёт.

Вам нужно вести коммуникацию напрямую с нотариусом, а не через маклера. У маклера практически нулевая ответственность, а также его интересы идут вразрез с вашими интересами.

 

[Deutsch]

Да, это типичная ситуация. Параметры объекта, как правило, в контракте не указываются. В лучшем случае там будет стоять "Mit einem Reihenmittelhaus bebaut". То есть юридически вы покупаете земельный участок с домом на нём. По контракту вы покупаете дом таким, каким вы его увидели. Тем самым, это ваша ответственность проверить, всё ли соответствует вашим пожеланиям.

Такие детали, как жилплощадь и технические параметры, в контракте очень редко указывают, так как это может привести к разногласиям. То, что говорит вам маклер, неправильно. Объявления, экспозé и им подобные документы не имеют юридической силы. Позже вы не сможете сказать, что жилая площадь была в экспозé, например, 100 квадратных метров, а в итоге вы насчитали 85 квадратных метров.

Что здесь можно сделать:
- Проверить техническую документацию, в первую очередь важные документы: Energieausweis, bemaßte Grundrisse, qualifizierte Wohnflächenberechnung.
- Проверить состояние и технические параметры дома с помощью специалиста или самостоятельно.
- Попробовать внести в контракт купли-продажи хотя бы жилую площадь, но сомневаюсь, что нотариус на это пойдёт.

Вам нужно вести коммуникацию напрямую с нотариусом, а не через маклера. У маклера практически нулевая ответственность, а также его интересы идут вразрез с вашими интересами.

Большое спасибо!

 

[Deutsch]

Что здесь можно сделать:
- Проверить техническую документацию, в первую очередь важные документы: Energieausweis, bemaßte Grundrisse, qualifizierte Wohnflächenberechnung.
- Проверить состояние и технические параметры дома с помощью специалиста или самостоятельно.
- Попробовать внести в контракт купли-продажи хотя бы жилую площадь, но сомневаюсь, что нотариус на это пойдёт.

Вам нужно вести коммуникацию напрямую с нотариусом, а не через маклера. У маклера практически нулевая ответственность, а также его интересы идут вразрез с вашими интересами.

Проверили Energieausweis, там в строке Gebeudeteil указано Einfamilienhaus, хотя это Reihenmittelhaus.

Подскажите пожалуйста, это критичная ошибка или можно пропустить и не обращать внимания?

 

[Юсси Ватанен]

Проверили Energieausweis, там в строке Gebeudeteil указано Einfamilienhaus, хотя это Reihenmittelhaus.

Подскажите пожалуйста, это критичная ошибка или можно пропустить и не обращать внимания?

несоответствие странное, стоило б их спросить об этом

 

[Deutsch]

Еще в нашем проекте договора имеется следующий пункт (см. вложение). Получается, что продавец снимает с себя всякую ответственность - в том числе, за скрытые дефекты или плесень? Возможно нужно как-то перефразировать этот пункт?

Заранее благодарю за советы!

 

[Nachtvogel]

Еще в нашем проекте договора имеется следующий пункт (см. вложение). Получается, что продавец снимает с себя всякую ответственность - в том числе, за скрытые дефекты или плесень? Возможно нужно как-то перефразировать этот пункт?

Заранее благодарю за советы!

Посмотреть вложение 20945

Я так понимаю, что если они знали о плесени, вывели ее средством или закрасили то это умышленное действие. И они за это несут ответственность. Но это доказать еще надо что знали.

 

[Mari Mikhailova]

Ну, с застройщиком люди предпочитают напрямую контактировать,а не через барыгу. Кроме ответов на звонки покупателей и распиаривания объекта, маклер не особо утруждается. Да, в моем случае он организовал аж одну бумажку, зато потом требовал гонорар, до факта сделки, внесения меня в грундбух. Мой фин.консультант его конечно осадил,но настойчивость начинала бесить, при том,что дело было в первые месяцы короны и по факту его работа не была выполнена еще.
Понятно,что мне легче накинуть к цене его услуги и не утруждаться общениями на немецком с покупателями

А можно контакты вашего фин консультанта? Пожалуйста)

 

[Alexander]

Уважаемые форумчане,
возможно вопрос не совсем по теме, но может кто-нибудь сталкивался с предложениями, где недвижимость продаётся без земли (земля в аренду).
Как я понимаю, это не единичные случаи в Германии.
В чем суть? Почему люди идут на покупку жилья на арендованной земле? В чем плюсы?
Небольшая скидка при покупке, на мой взгляд, это сомнительный бонус.

 

[Юсси Ватанен]

Уважаемые форумчане,
возможно вопрос не совсем по теме, но может кто-нибудь сталкивался с предложениями, где недвижимость продаётся без земли (земля в аренду).
Как я понимаю, это не единичные случаи в Германии.
В чем суть? Почему люди идут на покупку жилья на арендованной земле? В чем плюсы?
Небольшая скидка при покупке, на мой взгляд, это сомнительный бонус.

На сайте в статье есть это. Как минимум вместо земельного налога ты платишь эту арендную плату. Для меня это вообще не вариант, но кому-то ок

 

[Alexander Trott]

Уважаемые форумчане,
возможно вопрос не совсем по теме, но может кто-нибудь сталкивался с предложениями, где недвижимость продаётся без земли (земля в аренду).
Как я понимаю, это не единичные случаи в Германии.
В чем суть? Почему люди идут на покупку жилья на арендованной земле? В чем плюсы?
Небольшая скидка при покупке, на мой взгляд, это сомнительный бонус.

Это довольно часто встречается. Иногда наши клиенты приобретают такие объекты.

Нельзя однозначно утверждать, что это невыгодный вариант, так как многое зависит от конкретного предложения и индивидуальной ситуации и предпочтений покупателя. Важно учитывать условия аренды земли, то, на каких условиях она сдается, возможности продления договора аренды, а также оставшийся срок аренды.

Что касается небольшой скидки, я с вами не соглашусь. Обычно дисконт составляет 20–30% по сравнению с обычной недвижимостью. Здесь важно рассчитать, что будет выгоднее.

Основное преимущество таких объектов — их более низкая начальная стоимость. Например, если вы будете сдавать такой объект в аренду, аренда земли не повлияет на доход, который вы получите от сдачи. Таким образом, рентабельность таких объектов будет выше. Однако стоит учитывать, что при последующей продаже вы также будете продавать объект с дисконтом.

Если человек хочет иметь дом с большой жилплощадью в черте города, например, в Мюнхене, Берлине или Гамбурге, и рассматривает этот дом как вариант для жизни до старости, а затем для сдачи в аренду, то почему бы и нет?

У каждого свой подход и жизненная концепция. Важно понимать риски и недостатки такого решения. Если они компенсируются индивидуальными преимуществами, такие объекты стоит рассмотреть. По нашему опыту, такие объекты часто привлекают внимание из-за их цены, но не всегда очевидно, что земля находится в аренде.

Из 20 запросов на подобные объекты в лучшем случае один заканчивается покупкой.

 

[Alexander]

Спасибо большое за развернутый ответ!

 

[Alexander]

А я правильно понимаю, что сумма, потраченная на аренду земли может списываться из налогов? Или это не так?
И платит ли владелец такой недвижимости налог на землю? Или это делает за него владелец земли?

 

[Юсси Ватанен]

И платит ли владелец такой недвижимости налог на землю?

Это ж взаимозаменяемые вещи, земля не ваша, тогда какой налог?

 

[Alexander]

Это ж взаимозаменяемые вещи, земля не ваша, тогда какой налог?

Как показывает практика и опыт жизни в Германии, подобные вещи могут быть совсем не очевидными и даже абсурдными.