Ипотека в Германии

[Alexander Trott]

Спасибо! Исчерпывающий ответ! Примерно рассуждаю как и вы насчет будущего ставки и экономики.
Единственный дополнительный вопрос. А как вы прогнозируете дальнейшую динамику цены на недвижимость?
Пока впечатление, что несмотря на ставку поезд как-будто только уходит вперед) Или все-таки ожидается некая стабилизация цены и даже возможно небольшое снижение на фоне роста ставок и инфляции?

Тут нужно разделять общую тенденцию на рынке, и конкретные случаи. Основные наших наблюдения и опыт последние месяцы:

• Вторичка очень сильно просела. Особенно если это второй или третий ряд, периферия, плохое энергетическое состояние
• На новострой у нас в 2023 также получалось договориться о скидках на 10-15%, но намного реже. В прошлом году это было ещё немыслимо.
• Берлин сейчас завален квартирами на 2-3 комнаты, ну цены относительно стабильны
• Сейчас рынок очень плохо работает. Тот кто продает, хочет продать по старым ценам, тот кто покупает, не может и/или не хочет платить эти цены.
• Как только массы увидят тренд на снижение процентных ставок, цены на недвижимость опять устремятся вверх. Для этого есть много предпосылок, в первую очередь растущие доходы и катастрофическая нехватка жилплощади в Германии
• Остается сказать: тот, у кого хорошая подушка своего капитала, имеет сейчас исторический шанс купить недвижимость в Германии. Я думаю что мы приближаемся к переломному моменту.

 

[Alexander Trott]

Немного статистики

1. Количество предложений квартир по всей Германии по отдельным годам начиная с 2020-го



2. Цены на квартиры в за квадратный метр по всей Германии по отдельным годам начиная с 2020-го

 

[Александр_USSR]

• Рассчитать ипотеку и нагрузку: Finanzierungsrechner | German Mortgage Calculator

Mесячная нагрузка не должна превышать 1/3 семейного месячного дохода.

Извините можете объяснить как пользоватьс таким калькулятором, например квартира стоит 300тыщ., у нас есть 100тыщ, моя зарплата 4200 EUR (брутто), нетто 300.
Как корректно забить данные.
Purchase price

Down payment

Fixed term of interest rate


Repayment options

Repayment rate

Interest rate

 

[Alexander Trott]

Извините можете объяснить как пользоватьс таким калькулятором, например квартира стоит 300тыщ., у нас есть 100тыщ, моя зарплата 4200 EUR (брутто), нетто 300.
Как корректно забить данные.
Purchase price

Down payment

Fixed term of interest rate


Repayment options

Repayment rate

Interest rate

Посмотреть вложение 16751

• Здесь зарплата не играет роли. Здесь важно понять месячную нагрузку, а также как будут происходить выплаты в течение действия ипотеки. То есть цель этого счётчика, понять как и как долго будет выплачиваться ипотека
• Вы уже заполнили основные параметры, и ниже уже видно как Ипотека будет выплачиваться
• В настройках можно открыть дополнительные поля и сделать более детальный расчёт
• Также можно указать, сколько человек хочет примерно в месяц откладывать в ипотеку. Я поставил например 1350 €/месяц
• Получаем вот такую картинку:

 

[Александр_USSR]

Mесячная нагрузка не должна превышать 1/3 семейного месячного дохода.

Месячный платеж (Monthly payment overview) это брутто или нетто? например зарплата 4200 брутто и 3000 нетто,
в калькуляторе поле я могу поставить 1000 или 1400?
И этот платеж можно регулировать только косвенно изменяя процент Repayment rate?
--
Я всегда хотел увидеть сколько будет переплата по ипотеке...и вот калькулятор показывает "печальную правду",
правильно я понимаю что если в банке взять 235тыщ. (например квартира 300тыщ, первоначальный взнос 100тыщ, получаем 200тыщ. + 35 оформление) под 3,83% и выплачивать в месяц по 1238 EUR то через 10 лет, выплаты по кредиту (Paid debt) будут 71 тыщ а по процентам (Paid interest) 77тыщ. (через 10 лет обслуживание кредита больше чем погашение кредита!!!! товарищи банкиры как так можно?)
Правда я не понял в Paid interest уже включено офрмление квартиры 34тыщ. (Total purchase fees)?
Калькулятор по умолчанию берет процент по кредиту (Interest rate) 3,83% а какой сейчас реально процент?

 

[Юсси Ватанен]

Месячный платеж (Monthly payment overview) это брутто или нетто?

А вы с кредитных платежей налоги платите? Непонятно чего вы везде пытаетесь притянуть брутто/нетто, если речь не о зп

 

[Alexander Trott]

Месячный платеж (Monthly payment overview) это брутто или нетто? например зарплата 4200 брутто и 3000 нетто,
в калькуляторе поле я могу поставить 1000 или 1400?

Это не зарплата. Эта сумма, которую вы каждый месяц в оплачиваете банку. Она состоит из двух частей: выплата в тело кредита, и выплата по процентам банку. В этом калькуляторе зарплата не играет никакой роли. Здесь важно понять нагрузку и процесс выплаты ипотеки. Для бюджета, там да, там нужна ваша месячная зарплата. Нетто. Но это другой калькулятор, для расчёта бюджета.

И этот платеж можно регулировать только косвенно изменяя процент Repayment rate?

Да, именно так. Это "Tilgung", которым оперируют банки. Либо вы можете саму выставить месячную нагрузку в доступном диапазоне.

Я всегда хотел увидеть сколько будет переплата по ипотеке...и вот калькулятор показывает "печальную правду",
правильно я понимаю что если в банке взять 235тыщ. (например квартира 300тыщ, первоначальный взнос 100тыщ, получаем 200тыщ. + 35 оформление) под 3,83% и выплачивать в месяц по 1238 EUR то через 10 лет, выплаты по кредиту (Paid debt) будут 71 тыщ а по процентам (Paid interest) 77тыщ. (через 10 лет обслуживание кредита больше чем погашение кредита!!!! товарищи банкиры как так можно?)
Правда я не понял в Paid interest уже включено офрмление квартиры 34тыщ. (Total purchase fees)?

• Да, вы выплатили банку больше, чем погасили кредит. Такая сейчас ситуация на ипотечном рынке. Если процентная ставка составляет 3,8%, а выплата в тело кредита 2,5%, то математически понятно, что проценты банку перевешивают по выплате, даже с учётом аннуитета.
• Нет, оформление идёт от дельно. То есть вашем примере, вы оплатили 77 000 € банку за использование ипотеки, и 34 000 € вы заплатили за расходы связанные с покупкой квартиры

Калькулятор по умолчанию берет процент по кредиту (Interest rate) 3,83% а какой сейчас реально процент?

Калькулятор привязан к платформе выдачи ипотека, и показывает живой процент в зависимости от параметров. Такой процент действительно сейчас/сегодня действует. Небольшие отклонения возможно, плюс минус, в зависимости от индивидуальных нюансов запроса.

Все счётчики ипотечных ставок в интернете показывают "липу", искусственно занижая процентной ставки, чтобы получить контактные данные будущего клиента.

 

[adler7]

Я всегда хотел увидеть сколько будет переплата по ипотеке...и вот калькулятор показывает "печальную правду",

в этих немецких (читай западных) ипотечных кредитах переплата огромная и никто никогда не скажет какая она на самом деле, потому что первончальный кредит почти никогда до конца в ноль не выплачивается, а берется потом заново по неизвестным на сегодняшний день ставкам. Условия "2% годовых на 20 лет за дом стоимостью 100к евро" никогда не будут означать 40% переплаты, вы запросто можете переплатить и в 2, и в 3 раза больше, чем стоил сам дом. Чтобы все это точно посчитать надо правильно составлять контракт на кредит и разбираться как минимум в тильгунгах.

 

[Александр_USSR]

Такая сейчас ситуация на ипотечном рынке.

спасибо за ответы, можно еще один вопрос?
я хочу понять сколько мне обойдется ипотека (по этому калькулятору),
квартира стоит 300тыщ, первоначальный взнос есть 100тыщ.
моя зарплата 4200 брутто, 3000 нетто.
Сейчас я плачу за квартиру 1100 евро (800 кальт + 400 комуналка (небенкостен, интеренет, свет, парковка и т.п.)).
Я не хотел бы (не могу) платить столькоже как сейчас за "свою квартиру" в ипотеку,
а не "отдавать дяде", давайте посчитаем за сколько лет я смогу это сделать?
Первый вопрос по месячным платежам (monthly payment overview) получается что туда (по моим исходным)
мы ставим кальт который я сейчас плачу 800 евро (комуналку ведь калькулятор не учитывает),
а я повторюсь не хочу (не могу) платить за "свою квартиру" больше чем плачу сейчас 1200 (кальт + комуналка).
Вот результаты конфигуратора (если я все правильно понимаю), при таких условиях за первые 10 лет я заплачу
87 тыщ. банку по проценам + 31 тыщ за оформление.
а за первые 10 лет я погашу свой кредит аэ на 9 тыщ.
А если процент по ипотеке сохранится 3,83 то "только" через 67 лет я выплачу весь кредит,
учитывая что мне 40 лет, в 117 лет закрою кредит!!!
Товарищи я в накауте!!!
Вот это и есть "хватит кормить фермиторов, давай бери кредит и вкладывай в свое жилье".
Получается что ипотека (на сегоднешний день) эта таже аренда, только фертитор это банк?

Моя зарплата 4200 брутто, конечно это небольшая з.п. (но насколько я понимаю по немецким меркам это "нижняя граница середины" если так можно сказать), и если в семье работают оба (и жена и муж) тогда месячный платеж можно поднять больше (например 2 тыщ. или больше у кого как...)..
но только, когда увидел эти цифры понял насколько это "халявная" ипотека...

 

[n1ckito08]

спасибо за ответы, можно еще один вопрос?
я хочу понять сколько мне обойдется ипотека (по этому калькулятору),
квартира стоит 300тыщ, первоначальный взнос есть 100тыщ.
моя зарплата 4200 брутто, 3000 нетто.
Сейчас я плачу за квартиру 1100 евро (800 кальт + 400 комуналка (небенкостен, интеренет, свет, парковка и т.п.)).
Я не хотел бы (не могу) платить столькоже как сейчас за "свою квартиру" в ипотеку,
а не "отдавать дяде", давайте посчитаем за сколько лет я смогу это сделать?
Первый вопрос по месячным платежам (monthly payment overview) получается что туда (по моим исходным)
мы ставим кальт который я сейчас плачу 800 евро (комуналку ведь калькулятор не учитывает),
а я повторюсь не хочу (не могу) платить за "свою квартиру" больше чем плачу сейчас 1200 (кальт + комуналка).
Вот результаты конфигуратора (если я все правильно понимаю), при таких условиях за первые 10 лет я заплачу
87 тыщ. банку по проценам + 31 тыщ за оформление.
а за первые 10 лет я погашу свой кредит аэ на 9 тыщ.
А если процент по ипотеке сохранится 3,83 то "только" через 67 лет я выплачу весь кредит,
учитывая что мне 40 лет, в 117 лет закрою кредит!!!
Товарищи я в накауте!!!
Вот это и есть "хватит кормить фермиторов, давай бери кредит и вкладывай в свое жилье".
Получается что ипотека (на сегоднешний день) эта таже аренда, только фертитор это банк?

Моя зарплата 4200 брутто, конечно это небольшая з.п. (но насколько я понимаю по немецким меркам это "нижняя граница середины" если так можно сказать), и если в семье работают оба (и жена и муж) тогда месячный платеж можно поднять больше (например 2 тыщ. или больше у кого как...)..
но только, когда увидел эти цифры понял насколько это "халявная" ипотека...

Посмотреть вложение 16756

Халявная ипотека так называемая - была пару лет назад, когда ставка по ипотеке была меньше 1%. При ваших же условиях платеж был бы на 2-3 сотни евро меньше. А так по идее с вашей зарплатой просто потолок цены недвижки нужно хотя бы до 250к опустить, тогда вполне норм условия получатся.

 

[Юсси Ватанен]

Чтобы все это точно посчитать надо правильно составлять контракт на кредит и разбираться как минимум в тильгунгах.

важно понимать, сколько ты подаришь за этот срок арендатору,не купив свое жилье. У каждого свой "болевой" порог, но я б например не покупал жилье, если б платил аренду до 500евро, просто хотя б потому,что покупка жилья по нынешним ценам в этом случае имеет финансово сомнительную выгоду.

 

[Юсси Ватанен]

Я не хотел бы (не могу) платить столькоже как сейчас за "свою квартиру" в ипотеку,
а не "отдавать дяде", давайте посчитаем за сколько лет я смогу это сделать?

и там не могу и тут не хочу, что считать-то собираетесь?
некоторые, особо беззаботные, берут ипотеку с практически нулевым погашением тела,т.е. по сути арендуют ее у банка и вполне себе счастливы (никто не выселит,если новострой,то и чинить ничего не надо и энергоэф. хорошая)
Я лично ориентировался гасить ипотеку как раз платежами схожими с арендой, тогда вы не платите дяде и еще по чуть-чуть выкупаете метры.

 

[Юсси Ватанен]

но только, когда увидел эти цифры понял насколько это "халявная" ипотека...

понял - это уже хорошо.

 

[Александр_USSR]

Я лично ориентировался гасить ипотеку как раз платежами схожими с арендой, тогда вы не платите дяде и еще по чуть-чуть выкупаете метры.

у Вас есть ипотека? Если да (и если не секрет) то какие исходные данные..

 

[N1ckMar]

у Вас есть ипотека? Если да (и если не секрет) то какие исходные данные..

Этого товарища можете не слушать - берлинский айтишник-руководитель. Таких вообще банить надо!😆

 

[Юсси Ватанен]

Этого товарища можете не слушать - берлинский айтишник-руководитель. Таких вообще банить надо!😆

не надо слушать тех,кто там нос ворочит от бонусов при 150к на семью ))

 

[N1ckMar]

не надо слушать тех,кто там нос ворочит от бонусов при 150к на семью ))

чо? о чем речь?

 

[Юсси Ватанен]

у Вас есть ипотека? Если да (и если не секрет) то какие исходные данные..

есть, данные в чем-то схожие на момент оформления были
Возраст тот же.
Зп повыше была,но не сильно
детей побольше
работал один
квартира дороже
аренду платил ~1200
процент ~1.5
ипотека >100% (гулял на все , своих денег было 10к)
Платеж себе поставил намного больше Ваших "не хочу/не могу" именно по причине желания выплатить самому,а не завещать долги

 

[Юсси Ватанен]

чо? о чем речь?

тебя Диана найдет и объяснит популярно, что нехер чужие деньги считать и вообще, зарабатывай больше

 

[Юсси Ватанен]

айтишник-руководитель

как красиво и громко звучит, прям от умиления и гордости за себя слезу пустил