Жильё в Германии: купить или снимать?

[Александр_USSR]

Если Rücklagen не достаточно в кассе, то тогда владельцы квартир платят из своего кармана.

Интересно как это происходит, например в общей кассе дома 50тыщ, нужно менять лифт который суммарно стоит 300тыщ, нехватает 250тыщ,
на собрании жильцов-владельцев, большинством голосов проголосовали менять лифт, сказали ок, нехватает 250тыщ, делим на кол-во квартир напр., 30, получаем что каждый "докидывает" 8500, и тут вопрос, а кто-то говорил а у меня нет денег или да мне Ваш лифт не нужен я на свой второй этаж и так дойду, что дальше?
его могут обязать платить? Как? И если реально физически нет денег, что заставят брать кредит или продавать квартиру (утрирую конечно)...

 

[Kittiket]

Интересно как это происходит, например в общей кассе дома 50тыщ, нужно менять лифт который суммарно стоит 300тыщ, нехватает 250тыщ,
на собрании жильцов-владельцев, большинством голосов проголосовали менять лифт, сказали ок, нехватает 250тыщ, делим на кол-во квартир напр., 30, получаем что каждый "докидывает" 8500, и тут вопрос, а кто-то говорил а у меня нет денег или да мне Ваш лифт не нужен я на свой второй этаж и так дойду, что дальше?
его могут обязать платить? Как? И если реально физически нет денег, что заставят брать кредит или продавать квартиру (утрирую конечно)...

Думаю да, в России решение общего собрания - обязательно для всех. Не нравится - ходи на собрания, агитируй за свою позицию.

 

[Liebchen]

Интересно как это происходит, например в общей кассе дома 50тыщ, нужно менять лифт который суммарно стоит 300тыщ, нехватает 250тыщ,
на собрании жильцов-владельцев, большинством голосов проголосовали менять лифт, сказали ок, нехватает 250тыщ, делим на кол-во квартир напр., 30, получаем что каждый "докидывает" 8500, и тут вопрос, а кто-то говорил а у меня нет денег или да мне Ваш лифт не нужен я на свой второй этаж и так дойду, что дальше?
его могут обязать платить? Как? И если реально физически нет денег, что заставят брать кредит или продавать квартиру (утрирую конечно)...

Полностью использовать Rücklagen, как я понимаю, не очень wirtschaftlich. Мало ли что… Чтобы восполнить недостающие средства, берется кредит, который раскидывается на собственников через Hausgeld. Кто что говорит, роли не играет. Играет роль Teilungserklärung и Beschluss. Можно подавать против последнего в суд. Если лифт из-за состояния (соображения безопасности) или по строительным нормам положено менять, то шансы выиграть суд сами понимаете какие.

BGH: Wer Maßnahme ablehnt, muss trotzdem zahlen | Immobilien | Haufe

Wohnungseigentümer, die einer durchgeführten Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme nicht zugestimmt haben, müssen sich selbst dann an den Kosten hierfür beteiligen, wenn der zugrundeliegende Beschluss erfolgreich angefochten worden ist. Der WEG-Verwalter ist grundsätzlich gehalten, ...

www.haufe.de

Что делать, если «реально физически нет денег», вопрос риторический. Вы не утрируете. Есть собственники в многоквартирных домах, не платящие энное количество времени и тем самым «подставляющие» других. Это повод для судебных разборок.
Вот здесь про Rücklagen:

Instandhaltungsrücklage

Was ist die Instandhaltungsrücklage? Wie hoch sollte sie sein? Wo ist sie im Gesetz geregelt? Berechnung✓ Verwaltung & Anlageform✓ ►Jetzt informieren!

www.immoverkauf24.de

Instandhaltungsrücklage und deren Ansparung: Was muss ich wissen? -

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften spielt die Instandhaltungsrücklage (Instandhaltungsrückstellung) eine große Rolle. Getreu dem Motto „Spare in der Zeit, dann hast Du in der Not“ dient die Ansparung der Instandhaltungsrücklage als "eiserne Reserve" für die Kosten unerwarteter Reparaturen und...

www.promeda.de

И по поводу лифта для спортивных, живущих на втором этаже. В особых случаях собственник может требовать освобождения от участия в расходах на лифт, но, как Вы здесь увидите, в очень особых:

Muss Wohnungseigentümer im Erdgeschoss für Aufzug zahlen?

Der nachträgliche Einbau eines Aufzuges verbessert die Barrierefreiheit und erhöht den Wohnkomfort. Doch mit dem Lift sind auch erhebliche Betriebskosten verbunden. Kein Wunder, wenn der Eigentümer einer Erdgeschosswohnung ungerne dafür mitzahlen möchte: Wenn der Aufzug auch nicht in den Keller...

www.hausundgrund-verband.de

 

[Александр_USSR]

Чтобы восполнить недостающие средства, берется кредит, который раскидывается на собственников через Hausgeld. Кто что говорит, роли не играет.

Во как....а кто берет такой кредит, управляющая компания дома?
И интересно на какой срок в таком случае они берут кредит...на 10-20 лет?
А если потом поменять управляющую компанию дома?

 

[GoldenJoe]

Насколько я знаю, Hausgeld - это привычные Nebenkosten (вода-отопление-мусор-...) плюс ещё 20...30% сверху (платежи, которые платит арендодатель и которые не перекладываются на арендатора). Пусть реальные владельцы квартир меня поправят, если ошибаюсь. @GoldenJoe, у тебя так?

А я не знаю, сколько можно было бы на жильца переложить. Я же не сдаю, живу сам.

 

[Liebchen]

Во как....а кто берет такой кредит, управляющая компания дома?
И интересно на какой срок в таком случае они берут кредит...на 10-20 лет?
А если потом поменять управляющую компанию дома?

Verwaltung ищет предложения и представляет собранию собственников. Можно и на 10 лет, и на 15, и на 20. Если поменять домоуправление, то кредитные обязательства, естественно, никуда не деваются. Это же фактически кредит, который берут собственники жилья.

 

[Liebchen]

А кто сколько платит Hausgeld/Wohngeld (Домовые деньги)?
А то я как то размышлял над ипотекой и увидел на одной форуме такую фразу что по ипотеке 1400 ЕВро + 200 Hausgeld + Nebenkosten (коммуналка),
и я сейчас в аренде и плачу только Nebenkosten это около 350-400 евро в месяц, и стало интересно а сколько реально сейчас платят собственники Hausgeld?
Мы сейчас живем в многокквартирном доме (около 30 квартир) и у нас начали менять лифт, мне даже стало интересно на чей счет этот банкет и сколько вообще это стоит (думаю там сумма очень большая).

Вот здесь хорошо изложено по поводу лифта:

Modernisierung: Aufzug - Umlage, Berechnungsbeispiel und Mieterhöhung - Mietrecht.org

Soweit der Mieter mietvertraglich verpflichtet ist, sich an den Betriebskosten für einen Aufzug zu beteiligen, ist regelmäßig davon auszugehen, dass er auch an den anlässlich der Modernisierung des Aufzugs entstehenden Kosten des Vermieters beteiligt werden kann. Das Recht der Mieterhöhung bei...

www.mietrecht.org

Скорее всего, совсем бесплатно для арендаторов это может не пройти.

Собственники платят очень разные суммы Hausgeld, так паушально сказать нельзя, многие факторы влияют.

 

[Fatalityme]

Можно тоже в математику.

Сейчас плачу за аренду 900 евро, если брать такую же квартиру в ипотеку на 30 лет- 1800 евро.
Если я живу в аренде и тупо откладываю по 900 евро 30 лет - "на руках" через 30 лет 324 тысячи евро.
Т.е. я 30 лет живу спокойно по арендованным квартирам, и потом бах и покупаю себе квартиру "за нал". Но при этом у меня отсутствует моральная долговая нагрузка, плюс всегда есть свободные деньги при форс-мажоре. Если бы мне условно понадобилась крупная сумма сразу на какое-то дело жизни и смерти, а я имею ипотеку - мне пришлось бы брать кредит или продавать ипотечную квартиру с кучей проблем и потерь, чтобы получить так нужные мне деньги.

Я не беру в расчет инфляцию, подорожание недвижимости и т.д., так как я же могу по 900 евро ежемесячно инвестировать куда-то и на выходе получу ту же сумму с пересчетом на инфляцию, прибыль и рост цен на жилье. Т.е., по сути, одно другое компенсирует.

 

[Юсси Ватанен]

Я не беру в расчет инфляцию, подорожание недвижимости и т.д.,

Сейчас плачу за аренду 900 евро

а завтра вас выселяют и вы находите квартиру минимум за 1500 и как будет поживать ваша математика?

 

[Fatalityme]

а завтра вас выселяют и вы находите квартиру минимум за 1500 и как будет поживать ваша математика?

Если меня выселят условно через 5 лет, когда квартиры будут стоить 1500 - значит в целом такая рыночная цена с пересчетом на инфляцию, значит куриная грудка в супермаркете будет стоить не 10 евро, а 18, собственно, у меня выше доходы и все прочее.
А если не выселяют - значит я так и плачу за аренду 900 евро, край - 1000, если подняли аренду, но инфляция, жизнь и ЗП все равно дороже, значит квартира у меня копеечная, денег могу откладывать больше.

В общем, я не против ипотеки в определенных обстоятельствах. Например, как у Kittiket. Когда есть дети, нужна стабильность и огромное желание выращивать кабачки. Эта переплата ипотечная, на мой взгляд, больше про моральный комфорт и удовлетворение, типа поклею обои с цветочками, как мечтал, выращу кабачки. У меня такой потребности, например, сейчас нет и близко. Как Роман сказал, возможно "стукнет" лет через 5.

Но пока это мое мнение и я имею на него право))

 

[Kittiket]

В общем, я не против ипотеки в определенных обстоятельствах. Например, как у Kittiket. Когда есть дети, нужна стабильность и огромное желание выращивать кабачки. Эта переплата ипотечная, на мой взгляд, больше про моральный комфорт и удовлетворение, типа поклею обои с цветочками, как мечтал, выращу кабачки. У меня такой потребности, например, сейчас нет и близко. Как Роман сказал, возможно "стукнет" лет через 5.

Но пока это мое мнение и я имею на него право))

Ну у меня со стабильностью плохо на самом деле. Но с детьми в нашей текущей квартире особо долго не поживешь, у нас всего одна спальня. А искать квартиру побольше - там аренда будет соизмерима с ипотекой, только без садика для кабачков.

 

[Юсси Ватанен]

В общем, я не против ипотеки в определенных обстоятельствах. Например, как у Kittiket. Когда есть дети, нужна стабильность и огромное желание выращивать кабачки. Эта переплата ипотечная, на мой взгляд, больше про моральный комфорт и удовлетворение, типа поклею обои с цветочками, как мечтал, выращу кабачки. У меня такой потребности, например, сейчас нет и близко. Как Роман сказал, возможно "стукнет" лет через 5.

все так, речь про то,что Вы зависимы от аренды и то,что сейчас выглядит практично и логично, в следующий момент может таким не быть, так как базируется на текущем размере платежа за аренду

 

[Kons]

а завтра вас выселяют и вы находите квартиру минимум за 1500 и как будет поживать ваша математика?

Здесь же выше писали, что через 3 года любой договор аренды становится бессрочным и хрен ты кого выселишь
Так что, главное продержаться в квартире три года

 

[Юсси Ватанен]

Здесь же выше писали, что через 3 года любой договор аренды становится бессрочным и хрен ты кого выселишь
Так что, главное продержаться в квартире три года

не надо себя тешить надеждой Есть куча способов попросить ее из квартиры или поднять плату, особенно бездетным.
Фирма может сделать реновацию и поднять плату, хозяин может для своих нужд забрать (опа,а тут ни привязки к садику,ни к школе).

 

[Kons]

Есть куча способов попросить ее из квартиры или поднять плату, особенно бездетным.

Как-то, когда обсуждали риск покупки квартиры с жильцами, для арендодателя все выглядело несколько сложнее.

Фирма может сделать реновацию и поднять плату, хозяин может для своих нужд забрать (опа,а тут ни привязки к садику,ни к школе).

Вот об этом я тоже думаю. Ведь к какому-то там году (вроде, 2030?) все дома в Германии должны стать энергоэффективными, класс А, если правильно помню?
То есть, и арендодатели будут утеплить свои дома, перекладывая это потом на стоимость аренды, но и собственникам старых квартир тоже придется потратиться? И еще не известно, кому это выйдет дороже.
Или речь в требовании повышения энергоэффективности домов идет только о частных домах?

 

[Юсси Ватанен]

Как-то, когда обсуждали риск покупки квартиры с жильцами, для арендодателя все выглядело несколько сложнее.

Есть базовые сценарии, а есть изощренные. С бездетными и не пенсионно/детского возраста ух сколько всего можно сделать
Как у Бендера была тысяча способов относительно законно отобрать деньги, так и тут. Главное дышло закона правильно повернуть

 

[Romantomsk]

у меня выше доходы и все прочее.

Ого. Наивность прям зашкаливает

 

[SimRe]

о есть, и арендодатели будут утеплить свои дома, перекладывая это потом на стоимость аренды, но и собственникам старых квартир тоже придется потратиться? И еще не известно, кому это выйдет дороже.
Или речь в требовании повышения энергоэффективности домов идет только о частных домах?

Конечно, у нас Vonovia утепляет дом за домом.
А так по мне лучше сразу в новостройку заезжать (мы так и делаем).

 

[Romantomsk]

А если не выселяют - значит я так и плачу за аренду 900 евро, край - 1000, если подняли аренду, но инфляция, жизнь и ЗП все равно дороже, значит квартира у меня копеечная, денег могу откладывать больше.

Смотрите. Возьмите сценарий, что вы взяли ипотеку и платите стабильно 20 лет одну сумму. Ну пусть 1200. Но инфляция, рост цен на квартиры и, возьмём благоприятный сценарий, возвросщая зарплата на уровень инфляции помогает очень сильно сэкономить. 1200 евро сегодня и 1200 евро через 5 лет это совсем разные деньги в наши времена. Получается куда выгоднее 20 лет платить 1200, чем сейчас 900, через 3 года 1000, через 10 лет 1300, через 15 лет 1500....Улавливаете? И - о чудо - через 20 лет (ну благоприятный же сценарий - зарплата растёт) у вас своя квартира! СВОЯ! То есть вы обеспечили себе старость уже через 20 лет! Пофиг какая там пенсия будет назначена - вы на коне.

 

[Kons]

Конечно, у нас Vonovia утепляет дом за домом.

О, расскажите подробнее, что именно они делают? Окна меняют? Фасады обклеивают?

А так по мне лучше сразу в новостройку заезжать (мы так и делаем).

Лучше быть богатым и здоровым?)