Продажа и покупка квартиры в Германии

[GoldenJoe]

Ситуация.
Нашел подходящую квартиру в доме 60х годов. Договорились с продавцом о цене, просто по имэйлу без всяких договоров и задатков. Банк, естественно, затребовал некоторые документы на квартиру. Но из-за того, что дом старый, квартира не продавалась давно, у продавца нет и он не может достать полный Aufteilungsplan. Есть только какие-то старые части от этого документа. Соответственно, банк говорит, что не может провести точную связь между Teilungserklärung и Aufteilungsplan и не хочет давать кредит из-за этого. Тянется все это уже несколько месяцев.

Вопрос: могу ли я написать продавцу об отказе от сделки без финансовых последствий для себя. Например, есть какой-нибудь закон или в таком духе, что продавец может потребовать с меня возмещение части или всех средств, потраченных на попытки добыть все документы, за составление Kaufvertragsentwurf у нотариуса (стоило ли это вообще что-то, я не знаю), какие-то другие расходы или "неустойку" за отказ от покупки?

Возможно, @Alexander T сталкивался с чем-то подобным?

 

[Alexander Trott]

Вопрос: могу ли я написать продавцу об отказе от сделки без финансовых последствий для себя. Например, есть какой-нибудь закон или в таком духе, что продавец может потребовать с меня возмещение части или всех средств, потраченных на попытки добыть все документы, за составление Kaufvertragsentwurf у нотариуса (стоило ли это вообще что-то, я не знаю), какие-то другие расходы или "неустойку" за отказ от покупки?

1. До подписания контракта у нотариуса обе стороны могут отказаться от купли/продажи недвижемости без каких либо последствий (неустойки). Здесь не действует §§ 145 ff. BGB, то есть действует, но только после заключения контракта у нотариуса
2. Если до этого были приняты действия, которые привели к расходам, например заказ/запрос документации, проведена оценка недвижимости, подготовка продажи через нотариуса (напр. Erstellung eines notariellen Kaufvertrages) и т.д., то эти расходы несёт тот, кто был их инициатором. Как правило эти шаги согласовываются и ответственность несут обе стороны. Есле это касается пункта подготовки документов (Beschaffung der Wohnungsunterlagen), то эти расходы как правило несёт продавец, либо он должен покупателя проинформировать, что запрос этих докуметов он делает именно для этого покупателя и озвучить сумму расходов. То есть, тут должна быть договорённость о покрытие этих расходов. В Вашей ситуации как я понял ничего подобного не оговаривалось. (Сам вопрос докуцментации решается относительно быстро, удивлён что это длилось так долго и стало причиной не проведения сделки)
3. Erstellung des notariellen Kaufvertrages - тут нужно быть очень осторожным, т.к.:
   1. Подключать нотариуса с подготовкой контракта нужно после банковского подтверждения о финансировании
   2. Если нотариус сделал Kaufvertragsentwurf (Проект договора купли-продажи), то за это он получит ~0,45% от суммы, не зависимо от того, состоиться потом продажа или нет -> Он обязан это сделать, но иногда можно и договориться (если следующий покупатель пойдёт через него)
   3. Так как этот документ делается индивидуально для двух сторон, то обе стороны позже несут расходы
   4. Это не действует, если одна из сторон заказала подготовку контракта, не проинформировав другую сторону и не получив на это согласие (не обязательно писменное)
   5. Тут много ньюансов и нужно смотреть бумаги/переписку
4. Итог:
   1. Уверен, что если дело велось с частным лицом, то многих ньюансов продавец не знает и если есть какие то расходы, то 99,9% эти расходы останутся за ним (продовцом)
   2. Проблема с документами возникает часто, но это решаемо. Банки это знают и например не настаивают на предоставление Aufteilungsplan, достаточно иметь Teilungserklärung. Для статистики: какой это был банк? (можно в лс)

 

[GoldenJoe]

То есть, тут должна быть договорённость о покрытие этих расходов. В Вашей ситуации как я понял ничего подобного не оговаривалось. (Сам вопрос докуцментации решается относительно быстро, удивлён что это длилось так долго и стало причиной не проведения сделки)

Покрытие этих расходов не оговаривалось. Все это так долго двигалось, т.к. продавец - частное лицо и живет в другом городе. Плюс из-за короны Lokalbaukommission в Мюнхене закрыта для посетителей. Каким-то образом продавцу все же удалось что-то там получить, но документы не полные.

Kaufvertragsentwurf был в списке документов, которые банк запрашивал, продавец нашел нотариуса и потом прислал мне пдф этого документа.

Проблема с документами возникает часто, но это решаемо. Банки это знают и например не настаивают на предоставление Aufteilungsplan, достаточно иметь Teilungserklärung. Для статистики: какой это был банк? (можно в лс)

Т.к. у меня с немецким все еще не очень, а с бюрократическим немецким - тем более, то работаю через местного но англоговорящего Finanzierungsberater. Он тоже говорит, что в старых домах часто такое происходит, но банки обычно закрывают глаза, и это первый раз на его памяти, что банк так уперся. Банк Stadtsparkasse München.

 

[GoldenJoe]

Я уже немного отчаялся и стал заново квартиры смотреть. На днях был на просмотре одной и там тоже планы не полные на руках, решил сразу спросить. Но там хоть агент продает, так что, может быть, сможет как-то добыть то, что надо.

 

[Alexander Trott]

Kaufvertragsentwurf был в списке документов, которые банк запрашивал

• Вместо этого можно предоставить Grundbuchauszug, не старше 3х месяцев

продавец нашел нотариуса и потом прислал мне пдф этого документа

• в этом документе прописаны Ваши данные или это пустая заготовка

англоговорящего Finanzierungsberater.

• он разве на этот пункт не указывал, что нотариус может выставить счёт, и продавец может попытаться этим счётом "с Вами поделиться"?

Банк Stadtsparkasse München

• Тяжёлые ребята, в принципе как и многие Sparkassen. Альтернатив не было? Хорошие объекты в München'e многие банки рады финансировать

 

[GoldenJoe]

в этом документе прописаны Ваши данные или это пустая заготовка

Прописаны.

он разве на этот пункт не указывал, что нотариус может выставить счёт, и продавец может попытаться этим счётом "с Вами поделиться"?

Нет, к сожалению. Но в принципе, если это только ~0,45% от суммы, то половина от этого - не такая большая потеря, если подвернется другой нормальный вариант. Хоть это и не по моей вине не удается квартиру купить.

Тяжёлые ребята, в принципе как и многие Sparkassen. Альтернатив не было? Хорошие объекты в München'e многие банки рады финансировать

Да у меня ситуация не самая простая. Своего капитала мало, поэтому смотрю недорогие объекты. Конкретно в этой квартире надо еще бы руки немного приложить после покупки. Так что альтернатив у меня не очень много по банкам. Возможно, эти факторы и сыграли роль в том, что банк так упирается.

 

[Alexander Trott]

Нет, к сожалению. Но в принципе, если это только ~0,45% от суммы, то половина от этого - не такая большая потеря, если подвернется другой нормальный вариант. Хоть это и не по моей вине не удается квартиру купить.

Платить я бы не стал, так как это действительно не по Вашей вине. Продавец должен предоставить бумаги, если их нет...

Прописаны.

Тогда нотариус попросит продавца оплатить его услуги

 

[GoldenJoe]

@Alexander T спасибо за информацию мне полезно и надеюсь, кому-нибудь еще пригодится в будущем.

 

[Юсси Ватанен]

Вопрос к Джо: в чем проблема ждать,если квартира устраивает и продавец на вас нацелен? Я ещё понимаю сроки горят и надо съезжать или наоборот продавец подгоняет.

 

[GoldenJoe]

в чем проблема ждать,если квартира устраивает и продавец на вас нацелен?

Основная проблема в том, что документа нет и я не уверен, что он появится хоть когда-то. Т.е. можно ждать, но в наличии результата я уже сомневаюсь. Есть еще дополнительные моменты:
1. Эта квартира - компромисс, но в моей ситуации только с компромисса и можно начинать. Квартиру мечты не купить, а снимать до бесконечности смысла нет. Цены растут.
2. Любая другая тоже будет компромиссом, но, возможно, более интересным. Например, недавно просмотренная по совокупности параметров была бы лучше.
3. Тянется эта потеха с ноября, и мне это немного надоело уже. Хоть меня никто из текущей квартиры и не выгоняет, конечно. Просто неопределенность и подвешенное состояние.

 

[Kittiket]

3. Тянется эта потеха с ноября, и мне это немного надоело уже. Хоть меня никто из текущей квартиры и не выгоняет, конечно. Просто неопределенность и подвешенное состояние.

Фига се вы терпеливый

 

[GoldenJoe]

Фига се вы терпеливый

Онемечился немного ?

 

[Nikka]

Фига се вы терпеливый

А немец бы задал уточняющий вопрос : «с ноября какого года?» ☺️

 

[Veronika2020]

Добрый день.

Возможно, кто-то подскажет информацию о базах новостроек. Есть ли сайт, издание, компания маклеров, которые специализируются именно на новостройках. Или Immoskaut 24 наше все и альтернативы особо нет. Просто иногда натыкаюсь сама на строящиеся дома на которых висит информация о продаже, но в инете сразу так об этом ничего и нет.

Еще один вопрос по новостройкам. Иногда видим, что застройщики делают все ,,под ключ,, в отношении придомовой территории — и дорожки и заборчик и травка, а возле других люди сами доделывают как могут и за свои деньги. Я понимаю, что все это прописано в договоре. Стандартный договор что предусматривает вообще на момент сдачи. Слышала от знакомых историю, что в процессе строительства оказалось что многие стройматериалы подразумевались в очень дешевом качестве и на вопросы клиента отвечали, что это и есть базовая комплектация. Мол, если что не устраивает, давайте доплачивайте и мы вам уложим, к примеру, полы какие хотите или установим качественную сантехнику. Понятно, что это приводит к значительному удорожанию. Можно ли все это прописать заранее в договоре.







-

 

[bullet]

Возможно, кто-то подскажет информацию о базах новостроек. Есть ли сайт, издание, компания маклеров, которые специализируются именно на новостройках. Или Immoskaut 24 наше все и альтернативы особо нет. Просто иногда натыкаюсь сама на строящиеся дома на которых висит информация о продаже, но в инете сразу так об этом ничего и нет.

Добрый день. Нет, к сожалению, таких баз, так как очень много строительных фирм, которые разбросаны регионально.
Единственный вариант - забить в гугле "Baufirmen *нужный город/район*" и рыскать у них на сайтах. Или сразу звонить и говорить, что хотите строиться, чтоб они имели Вас на примете.

Еще один вопрос по новостройкам. Иногда видим, что застройщики делают все ,,под ключ,, в отношении придомовой территории — и дорожки и заборчик и травка, а возле других люди сами доделывают как могут и за свои деньги. Я понимаю, что все это прописано в договоре. Стандартный договор что предусматривает вообще на момент сдачи. Слышала от знакомых историю, что в процессе строительства оказалось что многие стройматериалы подразумевались в очень дешевом качестве и на вопросы клиента отвечали, что это и есть базовая комплектация. Мол, если что не устраивает, давайте доплачивайте и мы вам уложим, к примеру, полы какие хотите или установим качественную сантехнику. Понятно, что это приводит к значительному удорожанию. Можно ли все это прописать заранее в договоре.

Да, все прописывается в договоре. Есть дома Einzugsfertig - типа "заезжай и живи", а есть Schlüsselfertig - "под ключ". Так вот оба понятия сильно отличаются у разных строительных фирм. И если с Einzugsfertig клиент получает примерно одинаковый набор - чтоб можно было жить (коробка полностью, штукатурка, обои, покраска, двери внутренние, и проч.), то Schlüsselfertig может быть от коробки с крышей, окнами и дверями (ключом можно закрыть дверь, значит, "под ключ") до почти Einzugsfertig. Но, в любом случае, надо читать договор и обязательно уточнять! Ибо то, что для Вас кажется само собой разумеющимся, для застройщика таковым может не являться

 

[Alexander Trott]

Есть ли сайт, издание, компания маклеров, которые специализируются именно на новостройках. Или Immoskaut 24 наше все и альтернативы особо нет.

1. Платтформы, такие как immobilienscout24, immowelt и immonet
2. Доска объявлений, например ebay-kleinanzeigen, там тоже можно встретить предложения застройщика
3. Просматривайте страницы региональных банков, такие как Sparkasse, Volksbank, Raiba, Sparda etc.
4. Просматривайте страницы застройщиков, составьте список тех, кто рабоатет в Вашем регионе.
5. Есть застройщики, который работают по Германии и предлагют два типа застройки:
   1. Massivhaus ("камень на камне")
   2. Fertighaus (из блоков, но тут есть разные технологии)
   3. Сравнить можно вот тут: https://www.capital.de/wp-content/uploads/2019/06/Tabelle_Haus_Kompass_2019.pdf

Иногда видим, что застройщики делают все ,,под ключ,, в отношении придомовой территории — и дорожки и заборчик и травка

По разному, договариваются индивидуально. Есть варианты "всё до забора" и "доделываю сам" Сверху @bullet очень хорошо всё описал

Можно ли все это прописать заранее в договоре.

И можно, и нужно. Заклдывайте изначально 15%. Предлагают всегда базовый расклад. Некоторые работы не включены вообще, нужно смотреть что включает в себя предложение. Это и материалы, и исполнение. Внимательно просмотрите позицию "Baunebenkosten" и обратите внимание на позиции:

• Erdarbeiten
• Archtektenleistungen
• Bauüberwachung
• Antrags- und Genehmigungskosten
• Anschlußkosten
• Versicherungen

 

[sloniki]

Есть ли сайт, издание, компания маклеров, которые специализируются именно на новостройках. Или Immoskaut 24 наше все и альтернативы особо нет.

neubau kompass - Aktuelle Neubau-Immobilien und Bauträger-Projekte

Просто иногда натыкаюсь сама на строящиеся дома на которых висит информация о продаже, но в инете сразу так об этом ничего и нет.

Многие новостройки строят только под сдачу

Слышала от знакомых историю, что в процессе строительства оказалось что многие стройматериалы подразумевались в очень дешевом качестве и на вопросы клиента отвечали, что это и есть базовая комплектация. Мол, если что не устраивает, давайте доплачивайте и мы вам уложим, к примеру, полы какие хотите или установим качественную сантехнику. Понятно, что это приводит к значительному удорожанию. Можно ли все это прописать заранее в договоре.

Обычно у застройщика есть show room со всеми базовыми и опциональными материалами.

 

[Nikka]

Добрый день.

Возможно, кто-то подскажет информацию о базах новостроек.

В маленьких городах проще- моя знакомая просто в ратхаус позвонила и ей назвали адреса новостроек под продажу (она хотела бы в районе школы и с садом)...
В местных газетах об этом тоже печатают. Я с удивлением узнала, что старики любят все еще выписывать местные газеты, в которых всякие такие горячие новости про соседей и местные власти можно почитать, а также суды и новостройки)))

 

[yozhik]

Наконец-то получили ключи от дома. ?
Длилось все это, от Konditionsanfrage в банке до получения ключей - пол года.
Впечатления - зря связались с банком Wüstenrot. Они не клиентоориентированы ни разу. Никаких прямых контактов, только Горячая линия, которая всех шлет подальше. Вобщем, впечатления самые кошмарные от них. Спасибо нашему Berater von Ort. Он помогал хоть как-то их расшевелить. И то... И второе - если земля под монастырем - это может сильно задержать дело. Третье - старое место жительства лучше не торопиться отдавать. Только после получения ключей.

 

[Romantomsk]

Третье - старое место жительства лучше не торопиться отдавать. Только после получения ключей.

Ну если отсрочка по началу оплаты прописана, то тогда да. А по-другому тяжко две аренды платить...