Продажа и покупка квартиры в Германии

[N1ckMar]

Сказал гордый домовладелец

Босоногий мальчик тарантелу танцевал (с)

 

[Egor]

Вроде подходящая тема, чтобы рассказать историю как мы с супругой квартиру в окрестностях Штутгарта покупали.

Предыстория:
В начале 2020 было решено начать искать квартиру для покупки. На тот момент у жены уже прошел испытательный срок, я подал документы на ПМЖ (была ГК) и планировал в мае сменить работу в целях повышения зп. В начале февраля был найден хороший вариант 2х комнатной квартиры с южными окнами, большой террасой, речкой и с-баном неподалеку (20минут до Штутгарта), но так как ПМЖ все не было решили еще подождать. В конце февраля я подписал контракт с новой компанией и должен был выйти 15 июня. Однако в старой компании мы договорились, что обсудим вариант ухода после месяца работы, вместо положенных трех, что означало я мог выйти раньше установленной даты и пройти испытательный срок раньше. В середине марта началось ковидобесие, которое заставило нас слегка отложить планы, поскольку ситуация была немного нестабильная и непонятно было как пойдут дела на новой работе. Найденный вариант был выкуплен в апреле и я, честно сказать, до сих думаю, что это был один из лучших, что я находил.
В середине августа мы вернулись к поискам.
Цель была найти:
1) новую двушку;
2) 42+ кв.м;
3) цена ниже 230к, так как прикинув зарплату, начальный капитал эта сумма казалась нам вполне подъемной;
4) не северные окна;
5) подальше от дороги;
6) рядом есть регулярный транспорт до Штутгарта типа с-бан, мы работаем на удаленке сейчас, но тогда было вообще непонятно как будут развиваться события, вернемся ли в офис или останемся на удаленке;
7) желательно не совсем в деревни (где только 3 дома и где всё просто и знакомо).

Возможно спросите зачем новую? Всё просто сбор маклера + цена б/y квартиры = цена новой квартиры, не говоря уже о возможных проблемах с б/у вариантом, в новой квартире есть 5 лет гарантии на всё что установил застройщик. Более того ни я ни жена не покупали квартиру в прошлом, поэтому о всех возможных подводных камнях мы не знали + на тот момент не с кем было проконсультироваться об этом в германии.

Часть 1. Поиски.
Искали, очевидно, гуглом, каждый вечер садились и просматривали пачки объявлений, буквально всё, что попадалось. Да мы уходили дальше второй страницы гугла Помимо всеми известного immobilienscout, я искал и просто сайты строительных компании (типа neubauprojekte <название_района>), поскольку в какой-то момент стало ясно, что не все выкладывают свои объекты на immobilienscout и похожие сайты, а когда выкладывают, то там остаются либо дорогие квартиры, либо зарезервированные, либо нам что-то не нравилось в планировке/расположение.
Всё было очень уныло, планировки двушек были просто кошмарными: длинные коридоры, которые ну никак не уменьшить, скошенные углы, стояки посередине длинной части квартиры, северная сторона. Расположение тоже не блистало: 50-100м до автобана или железной дороги, или просто где-то в Ж в глухой местности.
Наконец через примерно 3 недели нон-стоп поисков было найдено несколько вариантов, почти все на immobilienscout (я честно сказать до этого был подписан на ежедневные уведомления от immobilienscout, но они были безуспешными). К сожалению, некоторые варианты были уже зарезервированы, хотя в объявлениях и на сайте застройщика ничего не было указано. Поэтому у нас осталось всего 4 варианта (2 молодые фирмы, 1 среднего размера и 1 крупный застройщик), все так или иначе подходили под критерии. Мы отправили запросы на просмотр и со всеми договорились на пятницу той же недели.
К нашему разочарованию, осмотревшись на месте стало ясно, что 2 варианта нам не подходят, из-за проходивших рядом авто и жд магистралей, которые вроде бы и не слышно, а вроде и слышно. Очень советую приехать на место и прогуляться в районе минут 20-30, чтоб посмотреть обстановку.
Третий вариант нам очень понравился 5 минут до с-бана, супермаркета, максимально тихая местность, при этом город покрупнее находился буквально через 1 остановку на общественном транспорте, строительная компания была маленькая, архитектор нам все досконально и интересно рассказывал. Площадь с балконом 47кв.м., южные окна, перед окнами никаких других домов. Но был один минус, как я не пытался двигать межкомнатные стены, ну никак не получалось улучшить планировку, коридор съедал 2 лишних кв.метра и без того небольшой площади + кухня была не до П-образная ни туда, ни сюда так сказать. В четвертом варианте планировка была идеальная (54кв.м, большой балкон), настолько что там даже и думать не нужно об её изменении, расположение тоже было неплохое не считая того, что до с-бана нужно проехаться на автобусе немного. Дом располагался на скосе горы и какую бы квартиру не взяли бы, перед окнами соседний дом практически не загораживает вид на поля.
Был вечер пятницы. С супругой составили таблицу всех плюсов и минус оставшихся двух вариантов. Оба объекта были на этапе котлована, мы были одни из первых кто заинтересовался объектам, поэтому все квартиры были доступны и там и там. Сама постройка должна была закончиться в декабре 2022. Так как мы уже видели как улетают с продажи квартиры решили долго не думать, был вечер пятницы и с утра в понедельник запланировали дать ответ. Один из объектов строила большая компания и у них были еще проекты в районе Штутгарта, в одном из которых я обнаружил, что есть ровно одна непроданная двушка с террасой в Эслингене (прям за углом от Штутгарта), цена за площадь и планировку была идеальная, стройку обещали закончить нач. лета 2022, прекрасно. В субботу утром мы подорвались и прибыли на место стройки, окрестности устроили. Единственная проблема была в том, что вокруг строились еще 3х этажные дома и возможном было бы мало солнца. Так как цены в общем на квартиры высокие и хотелось быть точно уверенным что покупаешь то что тебя устроить, я предложил дома быстро накидать в каком-нибудь 3D редакторе расположение домов, взяв за среднюю высоту этажа 3м и посмотреть движение солнца и тени в теч года. Это был второй раз в жизни когда я открывал 3D редактор, тем не менее 15 минут видео с ютуба было достаточно, чтобы поставить несколько прямоугольников, добавить солнце и варьировать дату. Всё оказалось не супер радостно, более того вечером этого же дня квартира оказалась зарезервированной, а это означало, что она с вероятностью 99% продана.
В понедельник мы решили что продолжаем с 4 вариантом (дом на скосе, 54кв.м) и написали застройщику (BPD immobilienentwicklung). Резервирование было бесплатное и давалось на месяц.

План зарезервированной квартиры:

 

[Egor]

Часть 2. Запрос на ипотеку.
Интересно, что от застройщика выступал сотрудник Шпаркассы. У них были спец. условия по ипотеке для этого проекта, но мы все же решили подумать.
Шел сентября.
Сразу же после резервирования сделали запрос на примерные условия по ипотеке через dr. klein и check24. Ни там ни там консультанты и то как они рассказывали и показывали условия и сами условия нам не понравилось. В dr. klein консультант был как-то не заинтересован вообще в чем-либо и как будто просто ждал своей смерти в повседневной рутине . В check24 товарищ нас уж больно шипко толкал на определенные условия, которые нам казались не очень, и убеждал что другие невозможны. В какой-то момент я вспомнил про компанию interhyp. Договорились с ними о встречи. Наш консультант на первый взгляд была достаточно педантичная, пунктуальная немка лет так 35, как оказалось и я и супруга сразу поняли по манере вести разговор что мы скорее всего будем оформляться здесь. Мы хотели выплачивать помногу + зондернтильгунг, более того стройка заканчивалась только через 2 года, что означало что ипотечные деньги сразу не потратятся, а за хранение этих денег на счету некоторые банки просят доп.взнос, который уж очень не хотелось платить. В итоге нам показали несколько вариантов, их было всего 3: 1 от шпаркассы (check24 уже показывал этот вариант) и 2 от комерцбанка. Так мало было ещё из-за того что имея так сказать чуть выше среднего зарплату и ПМЖ, я был на испытательном сроке и шел только 3 месяц, у жены при этом не было ПМЖ, но и не было испыталки.
Консультант нам предложила подумать сразу какие выплаты мы действительно потянем с тем чтобы не ограничивать себя и жить спокойно и в отпуска ездить, и пояснила что размер выплат сыграет на проценте по ипотеке, очевидно.
Мы выбрали следующий вариант с выплатами по полной: процент по ипотеке 0.97%, 10 лет, тильгун 8%, зондертилгугн 10% (раз в год, доступен на 2ой год гашения). Вариант с меньшим зондертильгунгом и тильгунгом отличался всего на 0.1%, то есть 0.87%.
Консультант выдала нам бумагу-подтверждение для застройщика, что ипотека возможна и что резервирование нужно оставить после его истечения. После нашей консультации у нее начался отпуск и процесс немного затормозился.
Шел октябрь.
Подтверждение успешного запроса пришло примерно в середине октября, что было уже немного за периодом окончания резервирования, однако, резервирование не было отменено ввиду замедленных процессов из-за ковида. Подтверждение мы отправили застройщику.
Также нам пришел договор на ипотеку (почти что 30 страниц увлекательного чтиво). Перевод договора был эпичен. Мы использовали 4 разных переводчика, переводя предложения на русский и английский и обратно, чтобы понять суть. В целом я бы сказал, что перевод машинных переводчиков был достаточно корректным в большинстве случаев. Всё что непонятно консультант просила нас записать, и потом она обещала это пояснить, что она и сделал. В конце октября мы прояснили все вопросы, подписали договор и отнесли бумаги в банк. Никакой мороки особо не было, кроме перевода, в основном консультант всё разруливая и отправляла/получала документы.
Она также предложила написать застройщику и записать к нотариусу. Что мы и сделали. Вообще должен сказать что это был наверно первый раз за 3 года невероятно приятный опыт взаимодействия с немецким сервисом.

Продолжение следует...

 

[Michael_244]

более того стройка заканчивалась только через 2 года, что означало что ипотечные деньги сразу не потратятся, а за хранение этих денег на счету некоторые банки просят доп.взнос, который уж очень не хотелось платить.

А как это в итоге работает со строящимся объектом - платежи по ипотеке начинаются сразу или после сдачи дома?

 

[Юсси Ватанен]

А как это в итоге работает со строящимся объектом - платежи по ипотеке начинаются сразу или после сдачи дома?

Сразу конечно, но в тело кредита пропорционально готовности: если дом на этапе котлована-0, если 25%готовности, то на это тело и платишь. И т.д.

 

[Юсси Ватанен]

Мы выбрали следующий вариант с выплатами по полной: процент по ипотеке 0.97%, 10 лет, тильгун 8%, зондертилгугн 10% (раз в год, доступен на 2ой год гашения).

Если уже пишем историю, то не о лошадках в вакууме: процент сладкий видимо из-за хорошего собственного капитала. Было б неплохо привести в процентах свой капитал.

 

[Michael_244]

Сразу конечно, но в тело кредита пропорционально готовности: если дом на этапе котлована-0, если 25%готовности, то на это тело и платишь. И т.д.

То есть проценты за пользование кредитом платишь с первого дня, а платежи в тело по мере готовности?
Блин, такое себе, конечно - платить за аренду плюс за ипотеку. А ещё если сдача дома затянется…

 

[Юсси Ватанен]

То есть проценты за пользование кредитом платишь с первого дня, а платежи в тело по мере готовности?
Блин, такое себе, конечно - платить за аренду плюс за ипотеку. А ещё если сдача дома затянется…

Ну, есть такое,но с другой стороны не всю ипотеку сразу, а только часть. 100% это даже не всегда после вселения это когда все недочеты исправят, газончики постелят и т.д.

 

[Alexander Trott]

То есть проценты за пользование кредитом платишь с первого дня, а платежи в тело по мере готовности?
Блин, такое себе, конечно - платить за аренду плюс за ипотеку. А ещё если сдача дома затянется…

Это не совсем так. Вы платите в тело кредита тогда, когда ипотеку полностью выбрали. С KfW немного проще. Наши клиенты начинают выплаты в тело кредита как правило после получения ключей. Тут нужно грамотно выставить план выбора ипотеки, иначе действовительно можно попасть в неприятную ситуацию, когда придётся выплачивать ипотеку и платить аренду...

 

[Юсси Ватанен]

Вы платите в тело кредита тогда, когда ипотеку полностью выбрали.

Переведи

 

[Michael_244]

А такой ещё вопрос: я наблюдал за ценами на новостройки у нас в округе, и они не особо менялись по мере готовности. Это так и есть? Нет такого, как в России, что квартира на этапе котлована стоит на треть дешевле?

 

[Egor]

Часть 3. Секретарь нотариуса и иммунитет.
В конце октября мы написали секретарю нотариуса и назначили термин на середину ноября. Нам прислали ответ, что она заболела. Через несколько дней она прислала нам документы и заболела вновь примерно на неделю. Мы сразу начали переводить, потому что это чтиво было еще больше и еще увлекательнее со всем юридическим языком (сарказм). Также было принято решение нанять переводчика для термина. Обратились к проверенному человеку (переводил у неё вод. удостоверение). Ценик за час был озвучены вполне приемлемый, согласились и отправили ей все документы, что нам прислала секретарь. Хочу сказать что при переводе компьютерные переводчики и мы потели как могли, некоторые абзацы занимали у нас прилично времени из-за разных терминов, возможно стоило попросить переводчика сделать письменный перевод. Да, нам говорили что нотариус будет тоже в ответе за подвохи в договоре и что он сам всё проверяет и что подписывание у него обычно проходит без проблем, но береженого как говориться бог бережет. Через неделю, когда секретарь вышла мы сообщили ей что есть неправильное написание имен и фамилий на разных страницах. Нам вновь написали, что она заболела. Через пару дней она отписала что нужно перенести термин на 8.12.2020. Неделю спустя застройщик нам сообщил, что секретарь не отправила еще один документ. На его отправку ушло еще пару дней. В общем когда человек болеет, процесс начинает тормозить конкретно. 8 декабря мы все встретились в офисе нотариуса.
Нотариус читал договор настолько быстро, что Тина Канделаки нервно курит в стороне. Единственное, что я успевал улавливать своим средним немецким это цифры. Мы управились меньше чем за два часа со всеми вопросами с нашей стороны, переводом и подписями.
В середине января нам прислали счет за нотариуса, и счет за записать в грундбух.


Часть 4. Зондернвюнше.
Скажу так: стоит сильно заранее подумать, что вы хотите от квартиры, нужен ли вам душ или лучше ванна, какую стену и куда подвинуть, в какую сторону открывать дверь балкона и т.д.
Нас попросили до конца февраля прислать все наши пожелания, то есть буквально через полтора месяца как внесли в грундбух. Отправили.
Итого:
- чтобы балконная дверь находилась на противоположной стороне мы доплатили 350евро.
- установка ванны вместо душа была невероятным головняком, сначала клиентская поддержка нам утверждала, что установка вроде возможна, через 2 месяца утверждала, что не возможна, почему - не поясняли. Время шло, в какой-то момент я запросил стандарт/спецификацию, по которой они устанавливают сантехнику, поскольку оказалось, что при установке сантехники они очень педантичны и высчитывают каждый см между ней (в этот момент вспомнились квартиры в испании где на 1х2м стоит душ, раковина и унитаз). Ответа я не получил, связался с нашим контактным лицом в компании (да, крупный застройщик предоставил отдельного человека). Она устроила встречу с архитектором и по видео связи, которая заняла час, мы обсудили что это возможно, правда придется сдвинуть стенку на 10см. Выяснение c клиентской поддержкой этого всего заняло 6 месяцев.
- сантехника от застройщика ну очень дорогая, да есть стандартная и она в целом выглядит хорошо. Единственное мы хотели раковину с подвесным под ней шкафчиком, нам сказали, что это будет стоить 1500евро, в икеи такой набор в районе 200евро (да, да качество возможно похуже). Стекло от брызг на ванную от 800, во всяких строительных магазинах типа Оби - 300. Отказаться от сантехники стандартной тоже нельзя, поскольку иначе квартиру и дом сдать в эксплуатацию не могут. Я конечно всё понимаю раз квартиру покупаешь, то че там еще пару тысяч на раковину - фигня вопроc, беру две…
- план примерной кухни нужно было предоставить до конца марта этого года, что вполне понятно - проводка и трубопровод.
- укрепление стены для стандартной раковины не входило в стоимости и обошлось еще в 650евро.
- некоторые из компаний, с которыми сотрудничает застройщик находились в часе езды от города на машине, что было совсем не удобно.
- один раз застройщик прислал нам контакты компании, и в имэйле была перепутана буква, мы писали им несколько раз, но нам не отвечали, потом мы были в отпуске практически месяц и после него тоже не нашли ответа. Написали в поддержку, там оказалось, что они неправильный имэйл дали. Мы думали, что сможем перенести некоторые розетки в другие места сэкономив на покупке новых. В итоге из-за пропущенных сроков нам установили розетки, которые мы не хотели + мы заплатили за новые (500евро за 8 штук разного типа двойные, одинарные, интернет), благо не всё было забетонировано и электрики сказали, что можно будет хотя бы забетонировать каркасы от розеток и кинуть немного по-другому провода, новые розетки поставить было не проблемой. В общем если вам не отвечают неделю стоит сообщить застройщику.

Пару мыслей:
- лучше всегда в конце любого имэйла просить получателя подтвердить получение письма, сохраняет кучу нерв, например, написав "Ich bitte Sie, den Erhalt der Unterlagen zu bestätigen". Если ответа нет, звонить, если есть контакты или связываться с застройщиком.
- ипотеку я бы оформлял через консультанта, и ему зарплата и для вас бесплатно. Проблема только в выборе, но насколько я знаю здесь на проекте уже появилась такая услуга
- к сожалению объявления о продаже исчезают быстро, поэтому долго раздумывать над покупкой не получится
- если у вас проблемы с немецким наймите переводчика, пусть вам переведут
- если что-то хочется поменять в планировке готовьтесь к тому, что возможно придется много переписываться, созваниваться и доплачивать. Собственно поэтому стоит сразу искать планировку, которая вас более менее устраивает

Несмотря на некоторые неприятные моменты, дом строится пока непонятно с задержкой или нет или вообще с опережением, раз в 2-3 месяца приезжаем, смотрим. Вход на стройку без проблем, об этом нужно сообщить правда заранее. Теперь можно сказать считаем дни когда уже переедем.
Фотки c начала ноября (спальня, кухня + зал + балкон и последняя ванная комната):

 

[Egor]

Если уже пишем историю, то не о лошадках в вакууме: процент сладкий видимо из-за хорошего собственного капитала. Было б неплохо привести в процентах свой капитал.

Справедливо, у нас был 21% от все стоимости и затрат на нотариуса

 

[Юсси Ватанен]

А такой ещё вопрос: я наблюдал за ценами на новостройки у нас в округе, и они не особо менялись по мере готовности. Это так и есть? Нет такого, как в России, что квартира на этапе котлована стоит на треть дешевле?

Меняется от спроса: просто потом остаются самые дорогие и/или непривлекательные варианты

 

[Alexander Trott]

А такой ещё вопрос: я наблюдал за ценами на новостройки у нас в округе, и они не особо менялись по мере готовности. Это так и есть? Нет такого, как в России, что квартира на этапе котлована стоит на треть дешевле?

Есть такое. Так как есть хорошие друзья, которые разработкой проектов занимаются, то как правило первые 60% продают для ликвидности и последние пару квартир продают со сливками, так как по мере готовности люди готовы платить больше... Но тут разные варианты встречабтся

 

[Egor]

Это не совсем так. Вы платите в тело кредита тогда, когда ипотеку полностью выбрали. С KfW немного проще. Наши клиенты начинают выплаты в тело кредита как правило после получения ключей. Тут нужно грамотно выставить план выбора ипотеки, иначе действовительно можно попасть в неприятную ситуацию, когда придётся выплачивать ипотеку и платить аренду...

У нас так, кредит гасить можно когда выделенные деньги на ипотеку полностю закончились. При этом 0.97 мы платим постоянно на сумму которая была потрачена (то есть переведена застройщику), с того момента как кредитные деньги пошли в оборот. Чем больше построенно, тем больше с нас берут, за год пока что выплатили в районе 400 евро. Мы кстати думали о программе KfW, но на нашем проекте её не было

 

[Юсси Ватанен]

Квартира вроде прикольная, вот только стены межкомнатные тонковаты: будет слышно каждый чих

 

[Egor]

Квартира вроде прикольная, вот только стены межкомнатные тонковаты: будет слышно каждый чих

Межкомнатные да, я тоже так подумал. Нам самое главное, чтоб соседей не было слышно

 

[sloniki]

У нас очень похожая история, только квартира побольше. Примерно такая же ипотека. И фаза строительства.
Мы заказали ещё Smart Home, и планируем кондиционер.

 

[sloniki]

вот только стены межкомнатные тонковаты: будет слышно каждый чих

скорее всего стандарт