Ивестиции вместо Sondertilgung

[beryllium]

Спасибо, очень информативно.

Тут на разных ветках часто упоминалось, что тело кредита надо как можно быстрее погашать, чтобы избавиться от возможного нового финансирования.
У меня же сложилась несколько другая схема, которую пока нигде не встречал. Смысл погашения кредита является по сути перекладыванием своих же денег из одного места в другое, ведь кредитор платит свои же деньги за свое же жилье. При этом эти деньги никак не "работают": т.е. условные 10к евро уплаченные за первый год останутся такими же 10к евро через 10 лет. Почему же тогда не положить эти деньги в какое-то другое место, где на них будет идти прибыль в 2-5% (это даст хороший прирост даже за те же 10 лет и вместо 10к будет выплачено 12к) и в конце ипотеки выплатить всю накопленную сумму сразу?
Выходит, при такой схеме надо брать невыгодный нам Tilgung, но самые маленькие проценты, т.е. соглашаться на то, что все банки и пытаются навязать.

 

[Удаленный 5203]

Почему же тогда не положить эти деньги в какое-то другое место, где на них будет идти прибыль в 2-5%

Ну такое место еще найти нужно - так-то с прибыли тоже надо уплатить налог.

 

[Юсси Ватанен]

Это дело добровольное: если есть возможность инвестиций с процентом,выше кредитного-вперед.
Я лично пока выбираю синицу в руках, а там видно будет,может возьму ещё квартиру под сдачу.

 

[beryllium]

Ну такое место еще найти нужно - так-то с прибыли тоже надо уплатить налог.

под 2% не проблема найти инвестиции. Вот под 5-10% надо поискать, да. По поводу налога – в моем простом примере с 10к и 8% годовых прибыли не будет налога, если использовать Freistellungsauftrag.

 

[Romantomsk]

может возьму ещё квартиру под сдачу

Ты пока копи. Я попозже скажу где можешь купить - в зависимости от того куда мы сына выпинывать в 18 лет будем. Ок?

 

[Romantomsk]

под 2% не проблема найти инвестиции.

Разве? Гарантированные 2% вкладывая в евро не проблема найти? Пример?

 

[Степан Бабкин]

Почему же тогда не положить эти деньги в какое-то другое место, где на них будет идти прибыль в 2-5% (это даст хороший прирост даже за те же 10 лет и вместо 10к будет выплачено 12к) и в конце ипотеки выплатить всю накопленную сумму сразу?

Это не понравится банку, потому что ему нужна ликвидность и снижение рисков. Такие кредиты бывают, например, Zwischenfinanzierung, но они идут под залог продаваемого жилья, а не покупаемого.

Получается, Вы хотите взять деньги под залог жилья, которое ещё не Ваше, а потом использотвать эти деньги нецелевым способом, чтобы заработать полпроцента, тем самым задирая свои риски и риски банка.

Вообще, схема "взять кредит и распорядится деньгами по уму" работает, но только в двух случаях - недвижка или своё дело. Инвестиции под процент - это всё кратчайший путь к разорению. Лично знаю двоих взявших по 50000€, так как нашли святой грааль на бирже. Но то ли грааль был фальшивый, то ли биржа не та, не знаю, возвращали они потом из своей зарплаты деньги почему-то, а не из прибыли от инвестиций.

 

[Romantomsk]

Это не понравится банку, потому что ему нужна ликвидность и снижение рисков. Такие кредиты бывают, например, Zwischenfinanzierung, но они идут под залог продаваемого жилья, а не покупаемого.

Получается, Вы хотите взять деньги под залог жилья, которое ещё не Ваше, а потом использотвать эти деньги нецелевым способом, чтобы заработать полпроцента, тем самым задирая свои риски и риски банка.

Вообще, схема "взять кредит и распорядится деньгами по уму" работает, но только в двух случаях - недвижка или своё дело. Инвестиции под процент - это всё кратчайший путь к разорению. Лично знаю двоих взявших по 50000€, так как нашли святой грааль на бирже. Но то ли грааль был фальшивый, то ли биржа не та, не знаю, возвращали они потом из своей зарплаты деньги почему-то, а не из прибыли от инвестиций.

Не Степан. Он имеет в виду что вместо погашения тела кредита (5% в год Sondertilgung например), можно эти деньги инвестировать. То есть ты не берешь эти деньги у банка в кредит - это твои. Накопил. И вместо Sondertilgung лучше инвестировать - типа выгоднее будет.

 

[Степан Бабкин]

Не Степан. Он имеет в виду что вместо погашения тела кредита (5% в год Sondertilgung например), можно эти деньги инвестировать. То есть ты не берешь эти деньги у банка в кредит - это твои. Накопил. И вместо Sondertilgung лучше инвестировать - типа выгоднее будет.

А, тогда я не так понял.

Там да, есть нюансы, когда выгоднее вложить, а не выплачивать Sondertilgung, надо считать. Но это чисто теоретически. На практике я, например, предпочитаю по максимуму гасить долги в любой непонятной ситуации. Любая инвестиция - это риск потерять деньги. Да потратить элементарно на порыве каком-нибудь. Любое погашение долга - это инвестиция в будущее и снижение рисков.

Но это действительно дискуссионный вопрос.

 

[beryllium]

Разве? Гарантированные 2% вкладывая в евро не проблема найти? Пример?

Да. Но обойдемся без примеров, это ведь форум ?️.

 

[Alexander Trott]

Спасибо, очень информативно.

Тут на разных ветках часто упоминалось, что тело кредита надо как можно быстрее погашать, чтобы избавиться от возможного нового финансирования.
У меня же сложилась несколько другая схема, которую пока нигде не встречал. Смысл погашения кредита является по сути перекладыванием своих же денег из одного места в другое, ведь кредитор платит свои же деньги за свое же жилье. При этом эти деньги никак не "работают": т.е. условные 10к евро уплаченные за первый год останутся такими же 10к евро через 10 лет. Почему же тогда не положить эти деньги в какое-то другое место, где на них будет идти прибыль в 2-5% (это даст хороший прирост даже за те же 10 лет и вместо 10к будет выплачено 12к) и в конце ипотеки выплатить всю накопленную сумму сразу?
Выходит, при такой схеме надо брать невыгодный нам Tilgung, но самые маленькие проценты, т.е. соглашаться на то, что все банки и пытаются навязать.

• Да, так можно делать, я так делаю и многие из наших клиентов. Причина проста:
  • Что бы купить недвижимость, можно взять чужие деньги и заставить их работать на себя​
  • Если Вы хотите инвестировать в других направлениях, то тут не получиться вкладывать чужие деньги. Банк Вам не даст 100.000€ для вклада в ETF​
• Поэтому берут как правило Tilgung под 1-2% и свободные средства инвестируют в других направлениях
• Если учесть, что в данный момент растёт денежная масса и тем самым инфляция, то смысл выплачивать недвижимость теряется
• Досрочное погашение кредита помогает сэкономить 0,7 - 1%, т.е. 10.000€ экономит Вам ~100€ в год
• Тот кто вложил например в наверное самый ходовой ETF MSCI World год назад 10.000€, получил около 30% прибыли, это 3.000€
• Но, важно и понимать риски, поэтому классичиский подход гласит: сначала закрываем кредиты, потом начинаем инвестировать. Нужно осозновать риски! И описаное выше никак не призыв так делать. Нужно понимать:
  • Гарантированая прибыл выше ~0% без рисков сегодня не существует
  • 2% без риска - только если деньги отдать на длительный срок. Да, можно получить и 3% с гарантией, но это из сферы страховых продуктов. Т.е. эти деньги нужно на долго забыть и очень долго жить
  • Все альтернативные инвестиции имеют определённый риск. Чем Выше прибыль, тем выше риск.
  • Биржа росла последние 12 лет, но не факт, что не будет фазы падения курсов, которая может длиться много лет
  • У Вас может закончиться гарантированная процентная ставка например через 10 лет и Вам нужно будеть остаточную сумму рефинанцировать под например 5% или 10%... Никто сейчас не сможет сказать, как будет выглядеть процентная ставка через 10 лет. Теперь представьте себе сценарий, когда Ваши альтернативные инвестиции через 10 лет показывают -30%, а процентная ставка на ипотеку выросла до 20%... Что Вы тогда будете делать?
  • Для этого нужно всегда иметь план действий и мониторить рынки. Если этим не заниматься, то "не погашение" кредита очень рисковое занятие.

 

[Alexander Trott]

Разве? Гарантированные 2% вкладывая в евро не проблема найти? Пример?

Да, меня тоже это интересует...

Есть разные варианты например через страховые компании: но там вложенные средства нужно на долгий срок забыть... Вот наверное один из топовых продуктов (3%+): IDEAL UniversalLife - Für alle Lebenslagen от компании Ideal (никак не рекомендация, так как очень специфичный продукт). И там очень много других ньюансов. Этот продукт мы как правило используем для хэджирования других финансовых инструментов, например WohnRiester либо выплаты из Risikolebensversicherung

 

[Manifika]

Хммм...допустим. Есть 10к сегодня. Это 10к с определенной покупательской способностью. Ты их вкладываешь, то есть заставляешь работать лет на 10, пусть все будет хорошо и под 5%. Какова будет покупательская способность этих денег через 10 лет относительно текущего момента сегодня?

 

[Machzelet]

Хммм...допустим. Есть 10к сегодня. Это 10к с определенной покупательской способностью. Ты их вкладываешь, то есть заставляешь работать лет на 10, пусть все будет хорошо и под 5%. Какова будет покупательская способность этих денег через 10 лет относительно текущего момента сегодня?

Покупательская способность заложена в инфляцию. От 5% отнимется 2% инфляции + 25% налога на прибыль. Через 10 лет будет чуть более 13к.

 

[Степан Бабкин]

От 5% отнимется 2% инфляции

Это если инфляция действительно будет 2% в среднем. А не как сейчас...

 

[Machzelet]

кредитор платит свои же деньги за свое же жилье.

Кредитор платит свои деньги за право через N лет назвать жильё своим. Пока на вас висит ипотека жильё не ваше. Многие ошибочно считают, что вещь, которую они приобрели в кредит принадлежит им с момента оформления договора покупки. По факту, вещь начинает принадлежать им только с момента погашения последнего цента кредита.
Абсолютно любой кредит, будь то ипотека, кредит на авто, или стиральную машину, желательно выплачивать как можно быстрее. Жизнь в кредит = финансовая безграмотность.

 

[Manifika]

Покупательская способность заложена в инфляцию. От 5% отнимется 2% инфляции + 25% налога на прибыль. Через 10 лет будет чуть более 13к.

только эти 13к будут стоить как 11 сегодня. 1к прироста реальной стоимости денег за 10 лет, ну такое удовольствие. И это при идеальных условиях, которых не бывает. Если есть свободные пару сотен к можно и поиграться, но играться все ж лучше свободными деньгами и понимать, что если даже выйдешь в ноль, то не страшно. А кредит да, желательно гасить как можно быстрей, а называть людей финансового безграмотными, если они берут ипотеку..ну такое...

 

[beryllium]

Хммм...допустим. Есть 10к сегодня. Это 10к с определенной покупательской способностью. Ты их вкладываешь, то есть заставляешь работать лет на 10, пусть все будет хорошо и под 5%. Какова будет покупательская способность этих денег через 10 лет относительно текущего момента сегодня?

какова бы эта покупательская способность не была, эти деньги уйдут на погашение суммы кредита, у которого покупательская способность изменится аналогичным образом.
Допустим, на сегодня у нас есть взятый год назад кредит на, скажем, 100к и на руках еще 10к, которые мы можем внести в тело и уменьшить тем самым кредит. А можем и "Ты их вкладываешь, то есть заставляешь работать лет на 10, пусть все будет хорошо и под 5%." При таком сказочном раскладе через 10 лет те самые 10к превращаются в 15к и они уходят в тело кредита. И это был только один год...

 

[Manifika]

какова бы эта покупательская способность не была, эти деньги уйдут на погашение суммы кредита, у которого покупательская способность изменится аналогичным образом.
Допустим, на сегодня у нас есть взятый год назад кредит на, скажем, 100к и на руках еще 10к, которые мы можем внести в тело и уменьшить тем самым кредит. А можем и "Ты их вкладываешь, то есть заставляешь работать лет на 10, пусть все будет хорошо и под 5%." При таком сказочном раскладе через 10 лет те самые 10к превращаются в 15к и они уходят в тело кредита. И это был только один год...

А что за 10 лет происходит с телом кредита? Он никак не погашается? Имхо я б с ним не тянула бы и вложила бы максимум в погашение тела здесь и сейчас, а не через 10 лет на 5к больше

 

[Степан Бабкин]

Допустим, на сегодня у нас есть взятый год назад кредит на, скажем, 100к и на руках еще 10к, которые мы можем внести в тело и уменьшить тем самым кредит. А можем и "Ты их вкладываешь, то есть заставляешь работать лет на 10, пусть все будет хорошо и под 5%."

Но ведь уменьшение размера кредита снижает и выплаты по процентам автоматически. То есть, надо считать, что мы сейчас гасим 10000€ - это на дистанции 10 лет сэкономит нам, допустим, по 1% в год - 1000€ за 10 лет. Ведь если мы не гасим долг, то платим за его обслуживание.

Плюс мы быстрее избавляемся от долга и получаем возможность что-то делать с овободившимися деньгами. Допустим, мы вылезем из кредита на год раньше - это даст нам как бы те самые 10000€ "назад", потому что мы же больше не будем платить по кредиту.

Тут действительно надо сложную модель строить, и выгода скорее всего будет мизерной, если речь о вложениях с малым риском. Вкладывать в высокорисковые инвестиции при наличии долгов - это совсем уж как-то безрассудно... А без высоких рисков сейчас и 2% в год не заработать.