Продажа и покупка квартиры в Германии

[Katja_]

Доброго дня. Подскажите, пожалуйста, какие риски есть при покупке жилья у частного лица, без маклера? Можно ли неспециалисту самостоятельно проверить обременения (и как это вообще делается?)) Какие еще подводные камни? Работа маклера заключается в оценке и рекламе объекта, или же для покупателя он тоже что-то делает?
Заранее спасибо за ответы

 

[GoldenJoe]

Работа маклера заключается в оценке и рекламе объекта, или же для покупателя он тоже что-то делает?

Работа маклера заключается в том, чтобы врать вам и чтобы вы ему за это заплатили

 

[Удаленный 5203]

Работа маклера заключается в том, чтобы врать вам и чтобы вы ему за это заплатили

Так, как маклеры здесь работают, им должен платить только продавец! Другое дело, что продавец просто включит эту цену в стоимость объекта продажи. И стоимость услуг нотариуса тоже, если они бы оплачивались пополам

 

[GoldenJoe]

Так, как маклеры здесь работают, их деятельность должна быть законодательно запрещена!

Поправил

 

[Kittiket]

Ой, если почитать что люди пишут про риэлторов в России, дак то же самое впечатление. Но я-то знаю что есть и нормальные риэлторы.

 

[style]

Доброго дня. Подскажите, пожалуйста, какие риски есть при покупке жилья у частного лица, без маклера? Можно ли неспециалисту самостоятельно проверить обременения (и как это вообще делается?)) Какие еще подводные камни? Работа маклера заключается в оценке и рекламе объекта, или же для покупателя он тоже что-то делает?
Заранее спасибо за ответы

От маклера толку ноль, ищите нотариуса с рекомендациями, который может быть проверит все, а может и нет)

 

[Kons]

Ой, если почитать что люди пишут про риэлторов в России, дак то же самое впечатление. Но я-то знаю что есть и нормальные риэлторы.

Так то оно так. Но в России наличие риэлтора в сделке не является обязательным. А в Германии?

 

[Удаленный 5203]

Так то оно так. Но в России наличие риэлтора в сделке не является обязательным. А в Германии?

В Германии тоже. Но большинство продавцов продает с ними. Потому что те делают съемку, реуламу, организуют просмотры... И за все заплатит тот, кто купит дом! А не продавец.

 

[Юсси Ватанен]

И за все заплатит тот, кто купит дом! А не продавец.

50/50

 

[Удаленный 5203]

50/50

А, да, с 2021 - 50/50. Вроде, только в 2021 не более половины можно на покупателя повесить, или с 2020?..
Правда, тоже с оговорками :

Grundsätzlich findet die Neuregelung nur bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen Anwendung, wenn es sich um einen nichtgewerblichen Käufer handelt.

 

[Юсси Ватанен]

А, да, с 2021 - 50/50. Вроде, только в 2021 не более половины можно на покупателя повесить, или с 2020?..
Правда, тоже с оговорками :

В 20м было уже пополам

 

[Hemulen]

Что там, что тут, люди весьма неглупы, и прекрасно понимают, что купля-продажа недвиги-не бином Ньютона, и отлично решается собственными силами, при минимальном знании местного гражданского и налогового законодательства. Но когда доходит до практики, а именно - принятия решений на сумму от полмиллиона евро, оказывается предпочтительным делегирование ответственности специальным специалистам за долю малую, потому что, мало ли что, лучше если кто то другой виноват. Фактически, роль маклера во всём мире-свести продавана и покупана, и правильно переложить бумажки. На третий- четвёртый раз вполне можно самому, ибо иначе в случае нюансов выкручиваться самостоятельно может быть и дорого и нервно и хлопотно

 

[Юсси Ватанен]

Что там, что тут, люди весьма неглупы, и прекрасно понимают, что купля-продажа недвиги-не бином Ньютона, и отлично решается собственными силами, при минимальном знании местного гражданского и налогового законодательства. Но когда доходит до практики, а именно - принятия решений на сумму от полмиллиона евро, оказывается предпочтительным делегирование ответственности специальным специалистам за долю малую, потому что, мало ли что, лучше если кто то другой виноват. Фактически, роль маклера во всём мире-свести продавана и покупана, и правильно переложить бумажки. На третий- четвёртый раз вполне можно самому, ибо иначе в случае нюансов выкручиваться самостоятельно может быть и дорого и нервно и хлопотно

Ну, с застройщиком люди предпочитают напрямую контактировать,а не через барыгу. Кроме ответов на звонки покупателей и распиаривания объекта, маклер не особо утруждается. Да, в моем случае он организовал аж одну бумажку, зато потом требовал гонорар, до факта сделки, внесения меня в грундбух. Мой фин.консультант его конечно осадил,но настойчивость начинала бесить, при том,что дело было в первые месяцы короны и по факту его работа не была выполнена еще.
Понятно,что мне легче накинуть к цене его услуги и не утруждаться общениями на немецком с покупателями

 

[BioSimulacrum]

Дорогие форумчане,

Хочу купить квартиру за нал, деньги чистые с происхождением.
Интересует Берлин и окраины.
1-к или 2-ком квартиры.
Бюджет 100-150 тыс евро. Такие цены существуют - я проверила на нескольких платформах по недвижимости.
Подскажите:

1) Если продаваемая квартира сдается, можно же договориться с жильцом об освобождении за доплату?
2) Или если для себя покупаю, иного жилья не имею, то арендатор должен выехать без всяких доплат?
3) Дадут ли мне ипотеку, если у меня ВНЖ по работе, зарплата Нетто 2400 в месяц, а первый взнос готова внести в размере 70-100 тыс евро.
4) Если без ипотеки покупать вторичку за 120-150 тыс евро - насколько выше ЖКХ при покупке старого жилья типа в доме конца 19 века по сравнению с панелькой 80ых?
5) Какой район считается более-менее дешевым и интеллигентным? Не хочется оказаться в арабоязычном гетто, но и переплачивать за понты тоже... хочется поселиться скромно, но с нормальным контингентом.
6) Реально ли купить квартиру без комиссии маклеру - где искать такие объявления?
7) Если оформить жилье на маму, а потом сдать в аренду - мама живет сейчас в Эстонии- налог она будет платить по германской или эстонской ставке? Она же не резидент Германии...
8) Если в объявлении о продаже указан "аукцион" - то как долго он длится и насколько может увеличиться цена? Как это работает?

Заранее благодарю, если поделитесь своими мыслями/опытом. 🙌

 

[Alexander Trott]

1) Если продаваемая квартира сдается, можно же договориться с жильцом об освобождении за доплату?

Можно, но закон будет не на вашей стороне. То есть, если вас кинут, то легально Вам никто не поможет.

2) Или если для себя покупаю, иного жилья не имею, то арендатор должен выехать без всяких доплат?

Вы можете попробовать выселить, указав что это жилплощадь вам нужно самому. Такой кейс очень долго может длиться. Мы не советую покупать квартиру жильцами, а если очень нужно, то проверить кто там живёт. Если престарелый больной человек, то выселить его будет очень сложно. В конце концов это может длиться годами, в итоге судья скажет что эта квартира вашему квартиранту нужнее.

3) Дадут ли мне ипотеку, если у меня ВНЖ по работе, зарплата Нетто 2400 в месяц, а первый взнос готова внести в размере 70-100 тыс евро.

Для ВНЖ нужно иметь минимум 20% на первый взнос, тогда как правило это не проблема

4) Если без ипотеки покупать вторичку за 120-150 тыс евро - насколько выше ЖКХ при покупке старого жилья типа в доме конца 19 века по сравнению с панелькой 80ых?

Очень все по-разному. Нужно смотреть, что туда входит, в каком году делали расчёты, кто до этого там жил, как происходит подогрев воды, как много откладывают фонд ремонта, и множество разных других факторов.

5) Какой район считается более-менее дешевым и интеллигентным? Не хочется оказаться в арабоязычном гетто, но и переплачивать за понты тоже... хочется поселиться скромно, но с нормальным контингентом.

Это к Берлинчанам... Мы тут как то давали характеристику на форуме отдельных райенов...

6) Реально ли купить квартиру без комиссии маклеру - где искать такие объявления?

Редко но бывает, больше всего попадаются на Kleinanzeigen и ohne-makler.net

7) Если оформить жилье на маму, а потом сдать в аренду - мама живет сейчас в Эстонии- налог она будет платить по германской или эстонской ставке? Она же не резидент Германии...

Вы сами ответил на свой вопрос 😅

8) Если в объявлении о продаже указан "аукцион" - то как долго он длится и насколько может увеличиться цена? Как это работает?

Очень все по-разному, а также кто и что продает. Как правило предлагают цены, пока не останется кто-то один, максимальный ценой. У нас с вами часто случаи, что когда уже договорились идти к нотариусу, появлялся кто-то ещё, который готов был добавить несколько 1000 € и всё приходилось начинать сначала 🤷‍♂️

 

[BioSimulacrum]

@Alexander Trott ух-ты, спасибо!!!!
А Вы оказываете услуги "маклера" ? Я бы рада заплатить маклеру, но только русскоязычному...

Что касается 7 вопроса - не все так однозначно )) Вот если человек сдает квартиру в России, но не резидент России, то все равно платит налоги с дохода в Российский бюджет. А с Германией, получается не так? Ведь в Эстонии налоги в два раза ниже...

 

[Alexander Trott]

@Alexander Trott ух-ты, спасибо!!!!
А Вы оказываете услуги "маклера" ? Я бы рада заплатить маклеру, но только русскоязычному...

Что касается 7 вопроса - не все так однозначно )) Вот если человек сдает квартиру в России, но не резидент России, то все равно платит налоги с дохода в Российский бюджет. А с Германией, получается не так? Ведь в Эстонии налоги в два раза ниже...

1.) Нет, мы не Immobilienmakler, мы по другую сторону баррикад. В Германии путёвых найти сложно, да и не выгодно оно им.

2.) Как правило доход от недвижимости в Германии облагается налогом в Германии, но нужно смотреть что стоит в DBA (Doppelbesteuerungseinkommen) между двумя странами, как они этот вопрос решили.

 

[Юсси Ватанен]

Интересует Берлин и окраины.
1-к или 2-ком квартиры.
Бюджет 100-150 тыс евро.

Двушку за эти деньги не найти… наверно даже в Марцане, а без маклера еще труднее. Я б смотрел уже новострой:
- будет без маклера, но чуть дороже,чем бу с маклерскими
- будет все новое, энергоэффективное

 

[Romantomsk]

Я б смотрел уже новострой:

За 150 в Берлине? Да неееее

 

[Юсси Ватанен]

За 150 в Берлине? Да неееее

Да хз какие конурки продают Коллега года полтора назад брал типа люкс однужку 2х метров или около 30, за 220к
Но то ж была люкс коморка