Ипотека в Германии по Blau Karte

[Человек на луне]

Приветствую.
Подскажите, реально ли взять ипотеку с годовым ВНЖ (который должен продлеваться каждый год при наличии работы)?
ПМЖ следовательно можно получить через 5 лет, вопрос можно ли не ждать этого для оформления ипотеки.

Этот вопрос разбирали на недавнем стриме, посмотрите:

Спойлер: Видео по ипотеке

Без начального капитала :


Стрим с @Alexander T 7 октября:


Стрим с Александром 30 октября:


История из жизни - покупка от и до:

 

[Alexander Trott]

Приветствую.
Подскажите, реально ли взять ипотеку с годовым ВНЖ (который должен продлеваться каждый год при наличии работы)?
ПМЖ следовательно можно получить через 5 лет, вопрос можно ли не ждать этого для оформления ипотеки.

Реально, но зависит от многих факторов:

• С Blue Card получить Ипотеkу проще
• В больших городах больше выбор банков для обладателей ВНЖ, например: Berlin, Bremen, Frankfurt am Main, Leipzig, München. В этих городах с ВНЖ получить ипотеку будет намного проще , чем в том же Pforzheim
• Некоторые банки выдают ипотеку под ВНЖ, но только со знаниями языка
• Нужно, как правило, минимум 10% своего капитала на первый взнос, лучше 20% и более
• Ну и много разных других нюансов и мелочей

 

[AsterotVellior]

Нужно, как правило, минимум 10% своего капитала на первый взнос, лучше 20% и более

Я бы тут сразу уточнял что лучше минимум 10+ услуги причастных(маклера нотариуса и прочих).

 

[style]

• В больших городах больше выбор банков для обладателей ВНЖ, например: Berlin, Bremen, Frankfurt am Main, Leipzig, München. В этих городах с ВНЖ получить ипотеку будет намного проще , чем в том же Pforzheim

Какая разница в каком городе банк, туда же не надо ходить.

 

[Alexander Trott]

Какая разница в каком городе банк, туда же не надо ходить.

ВНЖ проще проводить через локальные банки, такие как Sparkasse, Volksbank, PSD, VR, Sparda и пр.. Эти банки выдают ипотеки только в тех регионах, где они работают. Например Sparkasse Bremen имеет очень хорошие условия, не различает между ПМЖ и ВНЖ, очень быстрый процесс, весь процесс отцифрован, наверное лучший сервис по Германии, но они не выдадут ипотеку под квартиру в Мюнхене.

 

[Blazer71]

Добрый день.

Вопрос такой: По какой ставке можно получить кредит и на какую максимальную сумму можно рассчитывать с такими вводными данными:

Семейная пара. Детей нет. Оба с ВНЖ, муж по воссоединению, жена с Blau Karte.
На полную ставку работает жена, 2700 нетто, муж на мини-джоб, 520.

 

[Alexander Trott]

Добрый день.

Вопрос такой: По какой ставке можно получить кредит и на какую максимальную сумму можно рассчитывать с такими вводными данными:

Семейная пара. Детей нет. Оба с ВНЖ, муж по воссоединению, жена с Blau Karte.
На полную ставку работает жена, 2700 нетто, муж на мини-джоб, 520.

Основное требование для ипотеки по голубой карте — наличие стартового капитала. Как минимум, необходимо покрыть расходы на оформление, а также первоначальный взнос в размере не менее 15%.

Кроме того, это зависит от самого объекта и его местоположения. В Берлине, Мюнхене и Штутгарте ситуация будет существенно различаться.

Следует также учитывать, что, как правило, банки неохотно выдают ипотечные кредиты, если нагрузка превышает одну треть семейного дохода (включая пособия на детей).

Таким образом, с учётом указанных вами параметров, максимальная сумма ипотеки составляет около 250–270 тыс. €, а с первоначальным взносом в размере 15–25% стоимость недвижимости будет в диапазоне 280–330 тыс. €.

 

[Alex1978]

Здравствуйте! Вынужден оперативно начать попытки взять ипотеку по Голубой карте в Ганновере. Собственный капитал 50%. Если сможете, помогите, пожалуйста, с вопросами:

1. Вдруг кто-то знает банк, который может выдать ипотеку по ВНЖ в Ганновере?
2. Имеет смысл пытаться ее получить в каком-нибудь банке обычным способом: заполнить анкету, прийти на термин и там уже показать все документы, или пустая трата времени? Если да, то не надо акцентировать внимание на то, что у нам именно ВНЖ-ГК уже при назначении термина?
3. Где правильно искать агентов, которые могут помочь? По сайтам профильных фирм, у которых в Ганновере есть живой человек?

 

[Alexander Trott]

Здравствуйте! Вынужден оперативно начать попытки взять ипотеку по Голубой карте в Ганновере. Собственный капитал 50%. Если сможете, помогите, пожалуйста, с вопросами:

1. Вдруг кто-то знает банк, который может выдать ипотеку по ВНЖ в Ганновере?
2. Имеет смысл пытаться ее получить в каком-нибудь банке обычным способом: заполнить анкету, прийти на термин и там уже показать все документы, или пустая трата времени? Если да, то не надо акцентировать внимание на то, что у нам именно ВНЖ-ГК уже при назначении термина?
3. Где правильно искать агентов, которые могут помочь? По сайтам профильных фирм, у которых в Ганновере есть живой человек?

Добрый вечер,

Если у вас есть 50% собственного капитала — это отличный старт. В таком случае большинство банков будут готовы сотрудничать. Для владельцев голубой карты основная сложность с ипотекой возникает обычно при недостатке собственного капитала. Минимум — 10%, но комфортнее и надёжнее — от 20% и выше. Ваши остальные параметры мне не известны, но в этом пункте у вас уже хорошие шансы.

1. Выбор банка зависит от множества факторов — и прежде всего от самого объекта недвижимости. Также важны сроки рассмотрения заявки, процентная ставка, условия досрочного погашения и возможности гибкой настройки ежемесячных платежей. В Германии более 800 банков, а также Bausparkassen и страховых компаний, которые выдают ипотеку. Чтобы понять, какой банк подойдёт именно в вашей ситуации, нужно учитывать как параметры объекта, так и вашего профиля как заёмщика
2. Самый простой путь — найти профессионального ипотечного брокера. Это сильно экономит время и нервы. Часто к нам приходят клиенты, которые сначала самостоятельно обращались в банки, а потом — по рекомендации — приходят к нам. Мы работаем через тендерные платформы, где указываем все параметры, и подбираем банк, который действительно выдаст ипотеку.
3. Можете воспользоваться нашим сервисом — ссылка ниже
   
   

   Получение ипотеки в Германии

   Помогаем найти лучшую ипотеку в Германии и полностью сопровождаем сделку.

   www.tupa-germania.ru

 

[Alex1978]

Александр, спасибо вам большое за ответ! Я так понял, оптимальный вариант - найти брокера в требуемом городе, который знает, что такое "Голубая карта", и какие банки в этом городе нормально на них реагируют. По результатам обязательно отпишусь.

 

[AsterotVellior]

Александр, спасибо вам большое за ответ! Я так понял, оптимальный вариант - найти брокера в требуемом городе, который знает, что такое "Голубая карта", и какие банки в этом городе нормально на них реагируют. По результатам обязательно отпишусь.

Оптимальный вариант обратится к Александру, я в своё время так и поступил и ни о чём не пожалел

 

[Fatalityme]

Александр, спасибо вам большое за ответ! Я так понял, оптимальный вариант - найти брокера в требуемом городе, который знает, что такое "Голубая карта", и какие банки в этом городе нормально на них реагируют. По результатам обязательно отпишусь.

Не обязательно, 99% делается удаленно. Из того, на чем надо "присутствовать" - осмотр жилища, собственно, ну и подписание договора купли-продажи у нотариуса.

 

[Dr.Pooh]

Здравствуйте! Вынужден оперативно начать попытки взять ипотеку по Голубой карте в Ганновере. Собственный капитал 50%. Если сможете, помогите, пожалуйста, с вопросами:

1. Вдруг кто-то знает банк, который может выдать ипотеку по ВНЖ в Ганновере?
2. Имеет смысл пытаться ее получить в каком-нибудь банке обычным способом: заполнить анкету, прийти на термин и там уже показать все документы, или пустая трата времени? Если да, то не надо акцентировать внимание на то, что у нам именно ВНЖ-ГК уже при назначении термина?
3. Где правильно искать агентов, которые могут помочь? По сайтам профильных фирм, у которых в Ганновере есть живой человек?

Напишите потом насколько успешно двигается процесс, интересно.

А вообще по голубой карте ни вопросов ни проблем нет. Однако, для меня кредит на машину далеко не все банки гтовы одобрить, просто потому, что и карта и паспорт заканчиваются в 2029.

 

[Fatalityme]

Напишите потом насколько успешно двигается процесс, интересно.

А вообще по голубой карте ни вопросов ни проблем нет. Однако, для меня кредит на машину далеко не все банки гтовы одобрить, просто потому, что и карта и паспорт заканчиваются в 2029.

Ну тут все просто, у Вас "нестабильная" ситуация, с точки зрения банка. Например, завтра потеряете работу, уедете на кредитной тачке, а там ищи-свищи.

С жильем, конечно, не так все просто, оно как бы залоговое, но банку не нужно все это, в случае чего. Конечно, жилье банк может забрать, но сколько будет потрачено человекочасов и расходов на это. Для "немца", например, процедура отработана, там уведомления всякие, в общем работа четко по протоколу. А тут немецкая бюрократия получит "error", когда до должника не дойдет первое уведомление. И чтож им дальше делать, чтобы все четко и по закону? А не знают. Придется нанимать каких-то специалистов, а это время, расходы. А если ипотека еще и в "минусе" окажется (т.е. взыщут имущество, а оно не покрывает то, что должны банку) - там вообще ах.

В общем банки на этапе выдачи еще от этих рисков отказываются. Чтобы взять ипотеку с ВНЖ - нужно прям попотеть, а именно доказать, что ситуация стабильная, у человека сбережения, востребованная профессия, хороший доход,в общем, без работы он точно не останется в случае чего. И только тогда (возможно) будет получена ипотека, но не на самых выгодных условиях. Тут нужен опыт и специализация, чтобы протянуть такой кейс. Обычный "рядовой" сотрудник банка или маклер отродясь таких сделок не видели, скорее всего.

 

[Alex1978]

Напишите потом насколько успешно двигается процесс, интересно.

Пишу, потому что данная информация может кому-нибудь оказаться полезной.

Мы сегодня были у бератера из PostBank. Он самозанятый: банк присылает ему потенциальных клиентов и предоставляет переговорную для встреч с клиентами в помещении банка. Оклада нет - только процент с продаж. Если сам Postbank отказал клиенту в кредите, то в этом случае брокер имеет право с этим клиентом обращаться в другие банки.

В общем, брокер за нас взялся и утверждает, что Голубая карта проблемой не является: в Почта-Банке с его слов к ней привыкли и фактором риска она не является. Зато появилась противоположная проблема, откуда не ждали. А именно собственный капитал а размере 50% + налоги. Придется с самого начала объяснять банку происхождение этих средств, и если банка объяснения не устроят, то он в выдаче кредита откажет. По словам брокера самое лучшее объяснение - договор продажи недвижимости (10-летней давности вполне подойдет). На втором месте - справки о зарплате. Много хуже котируются расписки от родственников о дарении денежных средств с доказательствами родства. Практически не котируются расписки о даче денежных средств в долг, потому что долг заемщику придется отдавать параллельно с выплатой ипотеки.

В общем, получается, что высокий собственный капитал для получения кредита по Голубой карте - так себе идея. Наверное, лучше ограничиться 30-40% и искать, кто за вас займется. По идее вменяемые банки должны уже набрать статистику о том, что с "голубокарточниками" проблемы возникают редко и их следует отличать от других обладателей временных ВНЖ.

 

[Alexander Trott]

Пишу, потому что данная информация может кому-нибудь оказаться полезной.

Мы сегодня были у бератера из PostBank. Он самозанятый: банк присылает ему потенциальных клиентов и предоставляет переговорную для встреч с клиентами в помещении банка. Оклада нет - только процент с продаж. Если сам Postbank отказал клиенту в кредите, то в этом случае брокер имеет право с этим клиентом обращаться в другие банки.

В общем, брокер за нас взялся и утверждает, что Голубая карта проблемой не является: в Почта-Банке с его слов к ней привыкли и фактором риска она не является. Зато появилась противоположная проблема, откуда не ждали. А именно собственный капитал а размере 50% + налоги. Придется с самого начала объяснять банку происхождение этих средств, и если банка объяснения не устроят, то он в выдаче кредита откажет. По словам брокера самое лучшее объяснение - договор продажи недвижимости (10-летней давности вполне подойдет). На втором месте - справки о зарплате. Много хуже котируются расписки от родственников о дарении денежных средств с доказательствами родства. Практически не котируются расписки о даче денежных средств в долг, потому что долг заемщику придется отдавать параллельно с выплатой ипотеки.

В общем, получается, что высокий собственный капитал для получения кредита по Голубой карте - так себе идея. Наверное, лучше ограничиться 30-40% и искать, кто за вас займется. По идее вменяемые банки должны уже набрать статистику о том, что с "голубокарточниками" проблемы возникают редко и их следует отличать от других обладателей временных ВНЖ.

Спасибо, что поделились!

Здесь нужно понимать: представитель Postbank, с которым вы общались, — это не независимый ипотечный брокер. Это больше партнёр конкретного банка, работающий на условиях вознаграждения за сделки, и он ограничен внутренними требованиями самого банка.

Postbank — это дочка Deutsche Bank и один из самых сложных игроков на рынке. Жёсткие процедуры KYC/AML, особенно при высоком Eigenkapital, — это норма. С Commerzbank и рядом других "специфичных" банков ситуация аналогичная.

Ваш опыт — отличный пример, как не стоит начинать процесс.

Начинать с самого «тяжёлого» банка, да ещё и через представителя, а не через независимого брокера — это реально усложняет процесс. Зачем?

Также замечание по сути: высокий Eigenkapital — это не минус. Проблема не в нём, а в подходе конкретного банка к проверке Herkunft der Mittel. При грамотной подаче через опытного брокера эти вопросы решаются иначе.

И по самой рекомендации: «снизить свой капитал — это лучше». Всё работает наоборот: чем выше Eigenkapital, тем лучше процент, меньше ежемесячная нагрузка и быстрее закрывается ипотека.

Проблема не в высоком капитале, а в том, кто и как его объясняет. Именно поэтому важен выбор грамотного, независимого брокера, который понимает внутреннюю банковскую кухню и заранее готовит клиента к потенциально сложным вопросам. Представитель Postbank, даже если у него формально есть возможность обращаться в другие банки, всё равно работает по жёстким внутренним правилам и ограничениям своего партнёрства. Про список банков, с которыми ему запрещено сотрудничать, он вам, скорее всего, тоже ничего не сказал (Negativliste).

Ваш кейс — наглядный урок. Спасибо ещё раз, это помогаете уберечь других от лишних сложностей.

 

[Alex1978]

Продолжаю свою историю с получением ипотеки в PostBank по Голубой карте. Сначала хозяева 2 с лишним месяца собирали документы на квартиру, потом 3 недели заявку рассматривал банк. Сегодня позвонили и сказали, что к Eigenkapital у них претензия ровно одна - 2% от суммы покупки для нотариуса у меня лежат в банке другой страны ЕС и они попросили перевести их в Германию.

Возникла другая тема - они заявили, что дадут кредит только, если я соглашусь с понижением Anfanstilgung на 0,5% (не надо признаваться в наличии машины, а в течение 3 месяцев перед визитом в банк следует оплачивать все связанные с ней расходы только наличными). Вот я думаю, как бы с этой теме получше соскочить? Если отказаться сейчас, то они в Шуфу все равно негативную запись внесут, что заявку на получения кредита рассматривали и отклонили. А согласиться и не подписать договор, наверное, еще хуже?

Дело в том, что сам Postbank ипотеки больше не выдает, равно как и все остальные банки, которые купил Deutsche Bank. Теперь им можно выдавать ипотечные кредиты только от имени самого Deutsche Bank и BHV Bausparkasse. Соответственно, в этой BHV Bausparkasse, куда и была подана моя заявка, сроки рассмотрения всех обращений - запредельные, делать там нечего. Единственное достоинство BHV Bausparkasse - это то, что ипотечный кредит там можно брать на любое количество лет от 5, причем процентная ставка при сроке от 6 до 10 лет одинаковая.

 

[Юсси Ватанен]

если я соглашусь с понижением Anfanstilgung на 0,5%

Кто мешает «лишнюю» сумму копить год и вносить как зондертильгунг? Те же яйца-вид сбоку. Еще и легче с точки зрения фин.нагрузки

 

[Alex1978]

Кто мешает «лишнюю» сумму копить год и вносить как зондертильгунг? Те же яйца-вид сбоку. Еще и легче с точки зрения фин.нагрузки

Sonderntilgung здесь только 5%, увы.

 

[Юсси Ватанен]

Sonderntilgung здесь только 5%, увы.

Только? Желаю возможности его выплачивать каждый год