В чём опасность ипотеки при кредите на 100% стоимости жилья

[yozhik]

Пожалуйста, не удаляйте ничего из этой темы - такие хорошие вопросы подняли. Молодцы. Нужно очень. Все ссылки на законы и статьи надо посмотреть - ничего не пропустить. А в спорах рождается истина.

Я не про конкретный случай, не кипятись. Я про примеры и процедуры, когда люди спрашивают и в ответах не точности. Это нормально

Денис, ты вот "горячая голова" и "при звуках флейты теряешь волю".
Тоесть, я понимаю, что в вопросе о деньгах мужчины не могут оставаться сдержанными, но всё таки Степан ну никак не заслужил даже такого тона, не то, что подобных выражений.
По попи тебе.

 

[AndreyD]

Ну всё, остыл пыл. А кричали: запасайтесь попкорном, ща будем тут жжжжечь...

 

[Юсси Ватанен]

Тюю, я сказал и могу повторить и буду 100% прав,что ошибаются все.
Пример США -это США, в 2008 кризис тоже все пережили по-разному. К тому же США -капитализм во всем его отвратительном обличии, потому туда ехать не хотел (правда и не звали )
А Германия и не такое переживала.
Жизнь расставит все по местам. Кто из нас прав в прогнозах.
П.с. А на Факс я заброшу на счет, все равно Степан его не пьёт

 

[Юсси Ватанен]

Ну всё, остыл пыл. А кричали: запасайтесь попкорном, ща будем тут жжжжечь...

У меня переезд сегодня, работы море, голову поднять некогда просто.

 

[Юсси Ватанен]

В общем если че, то я в кредите более 100% стоимости объекта. Прорвёмся, ИТишники

 

[bullet]

В общем если че, то я в кредите более 100% стоимости объекта. Прорвёмся, ИТишники

Вот оно че, Михалыч)) теперь все ясно стало)
Я сам в кредите, но меньше 100% ) будем надеяться, что кризис-менеджер не зассыт)

 

[Юсси Ватанен]

Я по бабушке татарин (не крымский), потому как шутили в КВН:
«Нам татарам все равно, что наступать — бежать, что отступать — бежать!»
Нам сообщили хозяева очень не вовремя, что возвращаются и надо сваливать. Конечно, мы могли слать лесом и садики/школы/ухудшения условий -никуда не уедем. Но я не мог без волшебного пинка склонить жену к покупке жилья (друзья у нее у детей, привыкла и тп), потому не особо упирался. Вот обидно,что в прошлом году,когда нашел жильё,то мой банк не рекомендовал мне без своего капитала брать его. А в этом году в полтора раза почти дороже. Но все равно в пересчете на аренду,да с баукиндергельд, выйдет не так чтоб страшно

 

[Юсси Ватанен]

А тут ещё читаю новости,что справедливость решили отыскать и теперь за маклера 50/50 платить будут обе стороны. Я на ровном месте почти 20к потерял :/

 

[Степан Бабкин]

В общем если че, то я в кредите более 100% стоимости объекта. Прорвёмся, ИТишники

Тогда важно, как быстро выплачивается кредит. Если Tilgung >10%, просадка стоимости недвижимости не так страшна, так как вряд ли она будет стремительно падать. То есть, уменьшение тела кредита происходит быстро, поэтому гипотетическое падение цен не так страшно. Если раз в год есть опция Sondertilgung и она используется - вообще круто.

К сожалению, дипломированные консультанты часто рекомендуют рассчитывать месячную плату из стоимости предыдущей аренды, ставят тильгунг не выше 5%, напирая на возможность Sondertilgung, который обычно тоже не выше 5%. Но там фокус в том, что сондертильгунг нельзя вносить раньше чем через год, то есть, вместо того чтобы по максимуму гасить долг ипотечник сначала копит. И часто обстоятельства складываются так, что платить Sondertilgung не получается - всё время находится что-то поважнее.

Поэтому я себе делал ипотеку каждый раз исходя из "сколько бы я платил за квартиру + сколько бы я откладывал".

 

[Юсси Ватанен]

Поэтому я себе делал ипотеку каждый раз исходя из "сколько бы я платил за квартиру + сколько бы я откладывал".

Аналогично, но я тильгунг рассматривал сразу ~4%, в итоге ~3,7. Я знаю,что это основной пункт, но знать и иметь возможность-разные вещи. Впрягаться на 20лет и во всем отказывать себе не готов.

 

[Степан Бабкин]

Аналогично, но я тильгунг рассматривал сразу ~4%, в итоге ~3,7. Я знаю,что это основной пункт, но знать и иметь возможность-разные вещи. Впрягаться на 20лет и во всем отказывать себе не готов.

Если в рамках возможного сделано, что хотел, то в принципе ОК Опять же, Берлин - там точно не грозит в ближайшее время катастрофа, спрос такой, что лет на 5 вперёд очередь. Да и аренда это ж тоже риск. С детьми не наскачешься. Как по мне, так лучше сейчас действительно рискнуть и взять ипотеку под низкий процент, чем альтернатива всё время в аренде жить.

Минимизировать риски тут можно так, я думаю:

• постоянно платить как только разрешено Sondertilgung в полном объёме
• стараться откладывать

 

[Юсси Ватанен]

Минимизировать риски тут можно так, я думаю:

• постоянно платить как только разрешено Sondertilgung в полном объёме
• стараться откладывать

Это да, но пока мы только тратимся на ремонт да мебель, потому как в съёмной квартире была вся меблировка. Нашего там было пчих

 

[Egor]

Берлин - там точно не грозит в ближайшее время катастрофа, спрос такой, что лет на 5 вперёд очередь.

могу быть не прав, но есть некоторое ощущение, что так можно сказать и про другие крупные города на западе и юге, сужу по объявлениям на immobilienscout

Если Tilgung >10%, просадка стоимости недвижимости не так страшна, так как вряд ли она будет стремительно падать.

Тут под Tilgung понимается Tilgung основной + Sondertilgung или только основной? Я просто не пресдтавляю что нужно сделать, чтобы дали основной Tilgung >10%, понимаю что есть примеры, но пока складывается ощущение, что это все же больше из разряда исключений, когда навык переговоров очень хорошо прокачен и есть наверно оч хороший доход.

Правильно ли понимаю что эта "неожиданная" разница между начальной суммой жилья и текущей суммой жилья (после падания), которую может запросить выплатить банк в теч двух недель, тоже гасит кредит?

 

[Степан Бабкин]

Тут под Tilgung понимается Tilgung основной + Sondertilgung или только основной?

Суммарный

Я просто не пресдтавляю что нужно сделать, чтобы дали основной Tilgung >10%

Показать достаточный доход и большой начальный капитал. Если 50% уже есть, вести переговоры несложно.

которую может запросить выплатить банк в теч двух недель, тоже гасит кредит?

Да, суть в том, что клиент не может быть должен больше, чем стоимость залога. По крайней мере, сильно больше.

Если брал 100000, платил год 10%, осталось 90000. Тут цены упали и жильё стало стоить 90000 - ОК, опасности нет. 85000 скорее всего тоже не проблема. 80000 - вот тут уже попросят скорее всего 10000 в тело кредита разом выплатить.

 

[N1ckMar]

Вот кино позырь, там норм всё разжёвано и драматичненько

Предел риска — Википедия

ru.wikipedia.org

Как раз про кризис 2008 "Игра на понижение" хорош, правда много терминов непонятных)))

За ипотеку не скажу.

Ипотеку хоть каждый месяц можно вносить деньги в тело кредита. У меня так родители почти двойную сумму вносили каждый месяц без всяких штрафов, Сберабанк был

 

[yozhik]

Исключительно для мониторинга ситуации.

Знакомые с России скинули ссылку на русскоязычную статью "Швеции предрекли обвал цен на жилье"

Источник, конечно, очень сомнительный. Но меня заинтересовала цитата:

"По итогам апреля средняя стоимость квартир в стране снизилась на 3,4 процента, дома подешевели на 1,1 процента. В Handelsbanken прогнозируют дальнейшее падение ценников. «Мы ожидаем, что восстановление после текущего кризиса будет относительно медленным, с сохранением высокого уровня безработицы на протяжении нескольких лет», — предрекла Найман.

По расчетам Handelsbanken, цены на жилье в Швеции по итогам 2020 года снизятся на 10 процентов. Если уровень безработицы достигнет 15 процентов, то обвал стоимости недвижимости может составить 20 процентов. «Ключевую роль (в формировании цен на жилье — прим. «Ленты.ру») играет рынок труда. Кроме того, на настроения граждан влияет экономическая нестабильность», — заключила Найман."

Я пошла, естественно искать первоисточник - Handelsbanken сайт.
И да, в пресс-релизе этого самого старого банка Швеции, действительно есть статья , но прогнозы там несколько по другому звучат:

"Многие сферы услуг находятся в свободном падении, и зависящие от экспорта обрабатывающие производства Швеции сильно пострадали от того, что значительная часть мировой экономики оказалась в карантине. Во втором квартале произойдет огромное снижение ВВП, а экономика Швеции войдет в глубокую рецессию с резким ростом безработицы и падением цен на жилье.

Мы полагаем, что безработица вырастет до более 10 процентов в течение осени, а затем постепенно снизится."

Но есть у них интерсный макроэкономический отчет. В котором освещены экономические последствия пандемии и для Норвегии, Дании, Нидерландов, а также для стран Евросоюза. Он очень большой и я не успела весь просмотреть и в нем разобраться. Но это может быть кому то интересно и кроме меня.

 

[Bzzz]

Как раз про кризис 2008 "Игра на понижение" хорош, правда много терминов непонятных)))

Ипотеку хоть каждый месяц можно вносить деньги в тело кредита. У меня так родители почти двойную сумму вносили каждый месяц без всяких штрафов, Сберабанк был

В Германии так нельзя. Только в оговоренный 1 месяц в году можно вносить платеж напрямую в тело кредита. Верхний лимит тоже оговаривается, чтобы разом выплатить кредит было невозможно. Единственный вариант, когда можно внести остаток суммы целиком - по завершению срока кредита, если там осталась невыплаченная сумма.

 

[Mishiko58de]

А я бы сказал да, надо брать со 100% финансированием. Кто упустит возможность, будет на пенсии нищебродом. На моем примере - пока чуть обжился в новой квартире, то се, гриль ккпил, на велосипеде в округе покатался и уже почти отбились nebenkosten, а это значит тело кредита погашено почти до 90 процентов. Что бы жилье быстро в германии упало до 90 процентов я не верю. А если и упадет, то это ещё не повод банку паниковать, оно должно сильнее упасть. А на этот случай есть в банке подушка безопасности, как раз на 5-10 процентов от жилья, то есть до падения в 85-80, во что я вообще не верю. А не аерю в том числе и потому что кроме Степана есть люди которые делают прогнозы, например Постбанк дал прогноз до 2030го года, по моей земле ожидается рост недвижимости на 0.5-1.5 процентов в год до 2030 года.

 

[Bzzz]

А я бы сказал да, надо брать со 100% финансированием. Кто упустит возможность, будет на пенсии нищебродом. На моем примере - пока чуть обжился в новой квартире, то се, гриль ккпил, на велосипеде в округе покатался и уже почти отбились nebenkosten, а это значит тело кредита погашено почти до 90 процентов. Что бы жилье быстро в германии упало до 90 процентов я не верю. А если и упадет, то это ещё не повод банку паниковать, оно должно сильнее упасть. А на этот случай есть в банке подушка безопасности, как раз на 5-10 процентов от жилья, то есть до падения в 85-80, во что я вообще не верю. А не аерю в том числе и потому что кроме Степана есть люди которые делают прогнозы, например Постбанк дал прогноз до 2030го года, по моей земле ожидается рост недвижимости на 0.5-1.5 процентов в год до 2030 года.

Да, гриль - это важно, почти как матрац у Ильфа и Петрова Вам же описали риски 100% кредита. Мне кажется, имеет все-таки смысл минимум наскрести и взять кредит со своей частью. Если уж совсем никак, то наверное надо брать как есть.

 

[Machzelet]

Моя математика проста. Если ипотечная выплата больше или равна цене аренды, лучше жить в арендованном жилье. То есть, по сути, ипотечная выплата должна быть ниже цены аренды на месячный процент по ипотеке. Если ипотечный платеж выше цены аренды, имеет смысл продолжать жить в арендованном жилье, а разницу между ценой аренды и ценой, которую вы платили бы за ипотеку инвестировать.
Приведу пример. Аренда жилья обходится в 1400€ в месяц (варм). Ипотека на 30 лет под 5% годовых (0.416% в месяц) с выплатами 2000€ в месяц. С ипотекой всё понятно, кабала на 30 лет с постоянным страхом потерять работу и т.д. В случае аренды я буду ежемесячно инвестировать 600€ в течении 30 лет, скажем под скромные 3% годовых. Через 30 лет у меня будет 350,000€ на балансе. Если заниматься инвестированием более серьезно, и получать в среднем 5% годовых, то конечная сумма вырастает до 500,000€. Да, не будет собственного жилья. Но будет хорошая прибавка к пенсии. У собственника альтернатива продать жильё, и получить более существенную прибавку к пенсии, при этом съехав на съёмное жильё. Но, камон, психологически это могут сделать единицы. Ещё один немаловажный аспект - это нынешние цены на жильё. На мой взгляд, это как покупать акции на исторических максимумах. А что думаете вы?
(Не забудьте подписаться и нажать на колокольчик, чтобы не пропустить новые комментарии )